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仕绅化 瑞士养老基金令年轻人无力支付房租

房屋拆迁

修建高速公路顶棚,使苏黎世的这家小区升了值,然而价格低廉的住房却不得不为豪宅让路。

(© Keystone / Gaetan Bally)

面对投资压力,瑞士养老基金疯狂地投资房地产,因为,投资房地产既安全,又回报丰厚。这就抬升了房价。为了抵制这种现象,瑞士、德国和奥地利的一些绝望的居民提出了公民动议。 

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瑞士中部,土地紧缺,住房价格不菲,城市住房尤为昂贵。如果没有父母的经济援助,年轻人很难实现买房梦。

还有许多人因为无力支付城市中心的房租,而被迫迁往住户密集的城郊,这就是仕绅化现象。

仕绅化

大约在2000年左右,瑞士的中上阶层就开始离开郊区,返回城市,他们把贫困阶层挤出了城市,这就是仕绅化现象。产生这种现象的原因是,人们越来越喜爱城市生活。“仕绅化”这个概念产生于1960年代的英国,它来源于"gentry"这个词,意思是下等贵族。

来源:瑞士历史词典(多语)外部链接

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在瑞士,城市及城市群中心的住房供不应求,因此投资房地产及房地产有价证券既安全,又回报丰厚。许多投资人大手笔投资“混凝土黄金”。在低利息时代,投资普通债券获利甚微,这就导致了房地产的价格持续上涨。

养老基金使年轻人无力支付房租 

那么,仕绅化与养老基金有什么关系呢?两者之间大有关系。 

在瑞士,每名雇员的工资中都有一部分被自动扣除,用来支付强制性私人保险,这就是养老基金。养老基金被用于投资,以达到基金增值的目的。退休后,雇员可以从养老基金中获得退休金,或者资本。 

养老基金必须用于投资安全系数高的项目,因此养老基金就特别青睐房地产市场。“强制性省钱”产生了大量的资本。 

苏黎世大学金融经济学教授Thorsten Hens(德)外部链接证实道,瑞士养老基金面临着巨大的投资压力。“一些国家的养老基金采取随收随付制,比如德国,而一些国家的养老基金以资本为基础,比如瑞士和荷兰。后者的房地产价格往往高于前者的房地产价格。”

Haemmerli

电影预告片

在这部记录片中,瑞士人Thomas Hämmerli通过亲身经历,解释仕绅化现象(德文)。

建豪宅会使投资房地产变得更加有利可图。而对现有房产进行豪华装修,也可以提高利润率。这样,瑞士住房市场上的高标准住宅就越来越多了。 

简单地说就是,养老基金使年轻人的居住空间变得更加昂贵了。因为《租房法》禁止房租无故上涨,所以你在房子里居住的时间越长,相对来说,你交的房租就越便宜。所以,老年人的住房一般都比年轻人的住房要便宜。 

反过来也可以这样说,当养老基金用来投资那些年轻房客无法负担的房产时,养老基金就威胁了(未来)老年人的退休金。

泡沫就要破裂了吗?

面对强大的投资压力,瑞士建了很多房屋,而且房子大多是建在仍有空地的地域,也就是说,主要建在城郊和农村,而不一定是建在那些许多人都渴望居住的地方。“和世界许多地区一样,近几年来,许多瑞士人都纷纷涌进市中心居住,” Hens说。“我认为,这种现象不会在短期内发生变化,因为人们更加重视学校、医院和休闲活动等服务设施,而不是安静的居住环境。”

近几年来,租金产生的收益率略有下降。然而,房产增值弥补了收益率下降的影响。这种现象只有在利息上涨时才会有所改变,而从目前的情况来看,还看不到利息上涨的迹象。 

Hens认为,“如果利息再次上涨,其对农村的影响将大于对城市的影响。”  瑞银的Bubble指数(英)外部链接显示,瑞士房地产已经过热。但是,Hens估计,“如果市场没有因框架条件突发变化而遭受冲击的话,泡沫就不会破裂。”

曾经有过类似经历! 

一些瑞士人可能对上述情况有似曾相识之感。其实,我们确实有过类似的经历。1985年,瑞士引入了养老基金强制法,把拥有巨额资本的新投资人吸引到了市场上。与此同时,银行宽松地提供贷款。这样,大量资金就涌入了房地产市场。鉴于大量的移民及土地稀缺,没人能预料到,情况会发生逆转。 

然而,巨变还是到来了。1989年,瑞士国家银行提高了贴现率,联邦委员会通过了制止房地产投机的措施。另外,瑞士还引入了养老基金投资规定。 这就导致了贷款利率的上升。

因此,到了1990年代,瑞士的房地产泡沫就破裂了:银行崩溃,瑞士经历了多年的经济衰退和房地产危机。

瑞士跟其他国家有什么不同?

仕绅化是一种全球性现象。然而,瑞士在一些方面有别于其他国家。比如,伦敦和曼哈顿的许多豪华公寓都无人居住,这是因为业主(多是外国人)期待着房产增值,而房产增值可以弥补租金损失。

gentrifizierung

电影预告片

纪录片《排挤》记述了,投机房地产造成了世界各地的中下阶层无法负担城市住房的现象(英文字幕)。

尽管瑞士也有少数豪宅无人居住,但是,那是因为找不到买主或房客。而且,瑞士还有防范房地产投机的法律。比如,房地产出手得越快,房地产盈利税就越高。另外,Lex Koller(德)外部链接还可以防止外国人大手笔购买非自住房产。 

在其他国家,比如意大利,犯罪份子通过购买房地产来洗钱,也起到了助推房价上涨的作用。尽管反洗钱法在瑞士执行得十分严格,但是,瑞士也有买房洗钱的事件发生。比如,保加利亚的一名毒枭(德)外部链接就用贩卖了几吨可卡因的钱进行再投资,包括在蒙特勒和日内瓦购买房地产。

用直接民主的手段抵制房地产投机 

但是,平民百姓并不能安心。早在1988年房地产泡沫破灭之前,瑞士就针对“反对土地投机”的公民动议(德)外部链接进行了公投。根据动议,只有为建自住房或经济适用房购买土地,才能获准。禁止纯粹出于投资目的购买土地。最后,选民否决了该动议。 

预计,瑞士将在2020年2月针对瑞士承租人协会提出的住房动议(多语)外部链接进行公投。动议要求国家促进经济适用房的发展。在新建住房中,至少要有10%的住房归合作社或其他公益住房机构所有。另外,动议还要求,公共部门的整修项目不得造成经济适用房数量的减少。

承租人协会认为,动议不仅可以防止紧缺的居住空间成为投机对象,也可以防止居住空间面临盈利压力。“能源整修十分重要,但是公共部门不应该对建豪宅提供补贴”,动议倡议人在主页上写道。 

一位维也纳女性提出了“人人有房住”(德)外部链接的欧盟公民动议,目前,该动议正处在征集签名的阶段。倡议人提出“住房是人权,而不是商品”的口号,要求完善欧盟法律,建设更多的经济适用房和公共福利住房。

而柏林正在热议这样一个动议。动议要求把大房地产公司拥有的住房划归地方政府经营管理,也就是说,没收大房地产公司所拥有的住房。

Hens认为这项动议颇为不妥。“没收是愚蠢的民粹主义行为。提出这项要求的人并不知道,他们的做法只能使住房更加供不应求。”

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