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买房还是租房?


瑞士«买房和借贷»专题讲座


作者:瑞士中国人社区供稿 (改编及补充:郭倢)


在瑞士,买房还是租房? (Keystone)

在瑞士,买房还是租房?

(Keystone)

在瑞士生活,买房还是租房,一直让很多人纠结。5月8日,瑞士中国人社区在苏黎世举办“买房与借贷”的专题公益讲座。两位嘉宾主讲人:Seitzmeir不动产股份有限公司(苏黎世)首席执行官和瑞士不动产经纪人行会(SMK)会长Herbert Stoop先生和Raiffeisen银行Zürich-Wollishofen分行行长Elmar Fischer先生,从各自专业的角度分析讲解了«在瑞士买房»和«如何向银行申请贷款»的各项事宜。

Stoop先生的«在瑞士买房»专题聚焦瑞士买房的注意事项,尤其针对非瑞士籍的外国人关心的如下四个议题进行了深入浅出的讲解:

  • 买还是租
  • 买房的注意事项
  • 购买程序
  • 当前房地产形势

作为外国人,只有在符合在瑞士居住、向瑞士政府交税和持有瑞士合法居留的条件下才可以在瑞士买房。需要注意的是,瑞士不允许以投资为目的买房,购买房屋必须自己居住。在房型的选择上有独栋/联排别墅,楼层公寓或者是仅有建造权的房产。

名词注解

仅有建筑权(Baurecht)的房产:是指购买的仅为房屋本身,不包括土地。土地所有权由建造权授权者所有,购买者每年需交纳土地使用金。建造权最多为99年。

迷你能源标签(Minergie):是瑞士最高的房屋的节能标准。是Minergie协会一个商标,在瑞士、列支敦斯登、德国和日本登记注册。

自有资产(Eigenmittel):购房之时,买房者实际缴付的房款,来源包括银行存款、证券、养老基金、继承或者馈赠金。

5%计算利率:银行根据多年平均积累下来的经验值,在贷款偿付能力计算当中,5%作为计算利率的标准,即所谓的计算利率。这样可以保证即使利率上涨,借贷人仍然具备贷款偿付能力。

房屋估值(Verkehrswert):官方评估的房屋价值,不同于房屋实际售价。

保值维修:是指维持房屋价值的维修(比如装修年久失修的厨浴、重修破损屋顶等)而非增值的维修(如修建阳光房、增建花园装饰等)。

买还是租

买房与否是一个重要的决定。如果有长期的居住需求,构建稳定家庭的愿景,流动性市场的高供给量以及一定的自有资产,那么相对于租房,买房是更好的选择,尤其是在当下房贷利率很低的情况下。如果已物色到心仪的房产,便可入手。等待所谓市场最佳时机是没有意义的,因为市场永远在变动,永远有更好的时机在更远的将来。

当然,若不具备上述条件,租房则无疑是更明智的决定。

买房的注意事项

买房是一项系统工程:需要了解买卖双方的情况,需要持有官方公证的购房合同,在买房过程中产生的交易费用需买卖双方共同承担(也有经过协商,由一方承担的情况)。购房必须向瑞士政府上缴相应的税费,相应权责需在地产登记册进行核实。

选择房产要考虑到诸如地段、采光、节能状况等等要素。同时,不动产评估也是重要参考信息,相关专家可以根据房产相关文件,进行价值评估(卖家通常持有该文件)。评估结果对银行来说是决定借贷与否的重要资料。此文件对预估房产再出售价值也很有用。

另外,购买老房子时,也还要把装修房屋的资金归入预算:若无足够资金装修,可从银行申请装修贷款,此类贷款的借贷条件不同于购房贷款,需同银行具体沟通。

专家提醒:购买仅有建造权(Baurecht)的房产是一件棘手的事情,要特别当心。这样的房产买了之后很难再出售。

购买程序

购买程序包括三个步骤:预售协议;官方证明;余款交付。预售协议必须明确房屋定金和买卖双方的相应权责。但预售协议(Reservationsvereinbarung或Vorvertrag)并不具备法律效力,买卖双方有权利终止交易。官方公证的购买合同是具备法律效力的,买方必须支付定金,卖方必须转让房产。在前两步都完成的情况下,买方必须交付买房余款。

当前房地产形势

瑞士不动产是值得投资的。过去14年,房地产价格一直处于上升状态,当前已经达到峰值。借贷利率目前处于历史低位。大量移民涌入等因素使瑞士房地产处于卖方市场,所以不会出现巨大的价格调整。

向银行申请贷款

Fischer先生就买房问题如何“向银行借贷”做出了具体的分析和建议,讲解和讨论的重点分别是:

  • 如何向银行申请贷款
  • 偿贷能力的计算
  • 不同的借贷方式

如何向银行申请贷款

银行信贷申请流程大体上是一致的,其中资产收入情况、保险、养老计划以及相关的卖房文件是重要的信贷申请文件。银行会汇总客户的信息来评估客户的偿贷能力。

偿贷能力的计算

银行的借贷分为两类:第一借贷和第二借贷。第一借贷最高能占房价的66%(或67%,该比值在各个银行有细微差别),在第一贷款的基础之上,可以叠加第二借贷,两项贷款总值至多占房价的80%。也就是说,自有资产(即购房时,买房者实际缴付的房款,来源包括银行存款、证券、养老基金、继承或者馈赠)至少要达到房价的20%,购房者才能获得银行贷款。值得注意的是,第二借贷(即房款14%左右的金额)通常要在15年内(或购房者退休年龄之前)还清,具体年限会因银行和购房者具体情况的不同而不同。

在计算客户的偿贷能力时,房价、自有资产、银行借贷、利率以及其他相关费用都是基本的考虑因素,33%是分界点:如果每年房贷利息或偿还第二借贷的总金额少于收入的33%,就证明客户有能力偿还银行贷款。在以上偿贷能力计算当中,使用的是5%的计算利率,而不是当前银行现行利率(各个银行贷款利率也各自有别)。

借贷方式

银行根据不同的利率向客户提供三种借贷方式:可变借贷、定额借贷和基于Libor利率的借贷。客户可以根据现行利率和对于未来利率走势的预期决定自己的借贷方式。客户自身的风险偏好、收入、资产状况以及未来职业发展等因素也是考量选择何种借贷方式的重要维度。

不可忽略的是,在买房和借贷后,房产所有者都必须向瑞士政府交税,因此,税收也是购房者考虑购房后收支的重要因素。因房价、借贷方式及所在州的不同,房产所产生税费也不一样。

具体来说,资产税中需缴税的房产价值约是房价的70%,银行借贷部分从资产税中扣除。自租租金(即假设房产出租,所带来的收入)也要作为无形收入进行缴税。不过,债务利息费用、保值维修费用和养老金第三支柱3a都可以从收入税计算中扣除,免于缴税。

作为客户,如何控制风险也是需要注意的:在出现失业或者残疾情况下如何偿还贷款?预支养老金可能出现养老金空账的情况,如何合理支配养老基金,使其既能帮助偿还银行贷款又能保障退休后的生活?定额借贷没有到期,又因意外要卖房,因此产生的银行罚金要如何应对?

面对如此多的不确定性,瑞士各银行都会为客户提供专业而卓越的咨询服务,为客户定制一份个性化的还贷方式,既能帮助客户拥有自己的住房,也能帮助客户合理地做好财富管理和养老计划。



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