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移民推高瑞士房价


作者:Alexander Künzle


像这样的出租公寓变得越来越少,但是因为移民的涌入,对住房的需求却在增多 (Keystone)

像这样的出租公寓变得越来越少,但是因为移民的涌入,对住房的需求却在增多

(Keystone)

抵押贷款的利息在过去的10年中有了大幅度下降,于是买房子对于许多人来说不再是件难事,但是这会不会带来房地产泡沫,造成利息的上涨?专家对此意见不一。

瑞士人喜欢租房住,瑞士国家小,人口密度大,无法居住的山地面积较大,地皮紧张因此价格很贵。

瑞士拥有开放的经济系统,与其他国家相比相对优惠的税收和高质量的生活,因而吸引了很多外国人前来居住。

10年来,瑞士的利息一直处于“低”状态,许多私立银行提供条件优廉的抵押贷款,让许多人实现了买房梦。60-80年代,有绿地环绕的独立房屋是人们追求的对象,而2000年之后,城市中的自有公寓成为时尚。

这种发展趋势在1990年的不动产危机之后,尽管瑞郎兑换率的起伏,还是带来了利息的下降和微弱的价格上涨。

几个月前,利息水平达到了暂时性的最低程度,由此也为抵押贷款利息带来了稳定的形势,但同时也让人担忧,当有一天利息上涨,会造成房地产泡沫。

瑞士央行已于2010年底提出过警告,虽然尚未提及瑞士“房地产泡沫”但是却提到了“地区性的估价过高”。

银行之间的竞争

目前各银行之间的竞争局面有着正面和负面的意义。瑞士央行担心这种竞争会造成“错误发展”,因为贷款有可能会发放给经济实力不足的客户。

  

而不动产信托公司的人却完全持其他观点。伯尔尼信托公司的Paul Brand表示:“我一点都不担心不动产泡沫,尽管目前贷款利率很低,但是根据我的经验银行并未偏离基本原则。”

重要的是利息怎样上升

瑞士信贷银行的Fredy Hasenmaile这样解释这个问题:“这与利息上涨的幅度有关,如果缓慢上涨将不会造成泡沫,但如果猛然上升到一个很高的高度,而且不断攀升的话,那么会有可能造成问题,尤其是在某些地区。”

目前抵押贷款的参考数据为2.75%,自2010年12月起,这一决定房屋租金的数据就一直未变。

  

另外抵押贷款的平均利率从2008年的3.43%下降到2011年三月的2.59%,对比:20年前的这一利率曾达到过7.5%,这也是导致1990年不动产危机的因素。

移民的重要性大于利息花费

房地产专家认为现在让瑞士某些地区地皮紧俏的不是利率低的问题,而是人员自由流动带来了大批移民。

最近的统计数据显示:在过去的这些年间,每年7-10万人来到瑞士。按照每两人一所公寓来计算,这些移民需要4万所公寓。而当人口在增长,个人对住房空间需求的增长,而地皮不会增多,建筑地被全部利用。

传统的说法是,利息一旦上涨就会导致房地产价格的下滑。但是该行业专业人士认为:“只有当外国人对瑞士的房地产不感兴趣了,价格才有可能下来。”

自2010年起,因移民而引起的房地产热似乎有所冷却。2011年初,独立房屋的价格已经有所回升,提高1%。但自有公寓的价格却保持不变。

规则比利率更重要

对于自有公寓的需求在增多,这是因为出租房屋的发展不再令人满意。除了移民、地皮紧张之外,第三个原因是不动产的成本增加。

Brand表示:“出租房屋的建造费用因为严格的建筑法规而提高,地皮在涨价。投资商看到了这种趋势,就不再会将资金投给出租楼宇。”因此出租屋市场在过去的几年呈停滞状态。

“瑞士现在的出租屋大多还是建于1960-80年代的。”在最初时期,移民为出租公寓市场带来了正面的影响。而在瑞士住过几年的移民,则多会转向购买自有公寓。

除了前面说的三种原因之外,另外一个让房价上涨的原因是人们对居住面积的要求,60年代一个两室一厅的公寓面积为70平米,如今早已达不到标准。

地皮不是房子

房子可以再建,但地皮却不行,因此地皮才是价格的催化剂。

当房屋的价格升值或贬值,这里不光指房屋本身,也要将地皮考虑进去。

这在世界各国都类似,而瑞士有些不同,因为瑞士只有7%的国土能够居住。

因此瑞士的建筑地很少见。

地皮的价格从1978-2008年增长了340%,通货膨胀率增长了170%。

未曾建筑的地皮比有一座房子的地皮每平米价格上涨更大。

(资料来源:IAZI)

数字

每年新建的住房数字:

2004年:36'935

2005年:37'958

2006年:41'989

2007年:42'915

2008年:44'191

2009年:39'733

57.6%为独立房屋。 

一所公寓平均居住面积为98平方米。

平均每人居住面积为44平方米。

瑞士资讯swissinfo.ch



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