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长线投资


瑞士旅游业靠外来投资者“吸金”


作者:Erich Aschwander与Daniel Gerny,《新苏黎世报》(《NZZ》)


近年来,高云峰平步青云,逐渐跻身于瑞士中部地区旅游行业最大的企业家之列。他的投资版图覆盖了瑞士恩格尔贝格市的铁力士皇宫大酒店,以及分别位于Melchsee-Frutt和上瓦尔登州的两家四星级酒店。 (Keystone)

近年来,高云峰平步青云,逐渐跻身于瑞士中部地区旅游行业最大的企业家之列。他的投资版图覆盖了瑞士恩格尔贝格市的铁力士皇宫大酒店,以及分别位于Melchsee-Frutt和上瓦尔登州的两家四星级酒店。

(Keystone)

近年来,全球各国的投资者纷纷选择在“度假圣地”-瑞士的部分地区投资收购。正因为他们并不着眼于从短期收益率,而是看准了瑞士旅游业这一长线投资领域,因此与瑞士本地买家相比,这些外来者反而独具优势。

去年,一起由中国商人引发的收购案席卷瑞士各大报章,引发了一阵轰动效应。最终,驻址于卢塞恩湖畔占据绝佳位置的五星级“皇宫酒店”迎来了新东家-也是瑞士的老熟客-中国投资者高云峰。近年来,高云峰平步青云,逐渐跻身于瑞士中部地区旅游行业最大的企业家之列。他的投资版图覆盖了瑞士恩格尔贝格市(Engelberg)的铁力士皇宫大酒店(Grand Hotel Titlis Palace),以及分别位于Melchsee-Frutt和上瓦尔登州的两家四星级酒店。这位白手起家的百万富翁,目前也希望再接再厉,入股卢塞恩赌场。

瑞士酒店不再属于本国产业

虽然身处度假胜地,瑞士本国的旅游业从业者却对不景气的行业形势而怨声载道,这并不仅仅因为欧元表现低迷所带来的压力。然而与之形成鲜明对比的是,来自国外的金融投资家-譬如高云峰,似乎对瑞士的吸引力深信不疑。转手卖到非瑞士人名下的酒店数量,还在不断地持续则增加。走在因特拉肯的山脊小道上远眺少女峰周边地区的全景,“根本没有哪座酒店还属于瑞士本国产业了,”不久前发行的旅游行业期刊《胃口》(Gastro-Journal)中这样写道。因特拉肯地区诸多传统酒店-譬如维多利亚少女峰温泉大酒店(Victoria-Jungfrau)、辉煌酒店(Hotel Splendid)、美岸酒店(Beau-Rivage),自去年起就已经转手为中国人所有。然而,关于这些酒店的对外出售信息,却鲜有人知。

截至目前,根本没有一个明确的数据向大众显示,究竟有多少家瑞士酒店已流入外国投资者和企业家之手。Jürg Zumkehr所经营的公司“待沽酒店”(“Hotelforsale”),以向整个瑞士发布酒店出售信息为主要业务。他发现,和其他行业的公司纷纷被中国人出资收购类似,越来越多的中国买家涉足瑞士酒店行业,并且近年来呈现出显著的增长势头。圣加仑大学的旅游学教授Christian Laesser这样描绘国外收购者的收购策略:“来自国外的买主往往着眼于长算远略。他们愿意舍车保帅,因为他们深知,在目前的利率条件下,投资瑞士房地产绝对错不了。”然而,瑞士本土的旅游行业从业者恰恰缺乏这种深谋远虑。

事实无疑佐证了Zumkehr的观点:瑞士本国投资者更倾向于短期收益,毫无疑问,这变相地对外来收购者形成了有利的局面,因为他们更看重瑞士坚不可摧的地域优势,包括旅游业的潜力、稳定的国际关系、在国际上的中立地位,因此把收购瑞士酒店看作一笔长期保值投资。因特拉肯酒店协会主席Thomas Dübendorfer表示,想找到一位瑞士买家,已经变得越来越难。想让瑞士投资者的购买意愿变得积极主动,也需要更为现实的驱动力:譬如在瑞士著名度假胜地拥有两套不动产的限定性措施施行之后,收购酒店成为一种新的投资选项。对此,Zumkehr和Laesser也表示赞同。

引人瞩目的并不仅仅是来自世界各国投资者雄厚的财政实力。无论是布尔根施托克(Bürgenstock)峰巅实力不俗的主权财富基金、位于伯尔尼或洛桑的奢华酒店,还是埃及亿万富翁在安德马特(Andermatt) 投资开发的阿尔卑斯度假村项目,所有这些投资背后的外籍买主,都无一例外地对瑞士严苛的制度框架和充满困难的交易过程持接受态度。通常情况下,等到各方异议一一平息,并且最终拿到必要的文件许可,往往需要耗费长达数年的时间。

尽管收购过程不易,但新的业主却能获得相对较高的权益保障。“这几乎是一种竞争者权利保护,因为所有其他潜在的投资者,都必须经历同样的程序,”Laesser表示。按照Zumkehr所说,正因为这一原因,许多买家把继续沿用瑞士的管理方式视为一种甜头。长期来看,对酒店管理方式的这笔投资会物超所值。然而在Dübendorfer看来,国外的投资者将来未必会一路走得特别顺利:由于外国投资者购买瑞士酒店后对领导层进行“大换血”并不是稀有现象,而这一举措使得他们接下来试图融入当地的酒店业协会变得困难重重。

知名度高的酒店更受欢迎

放眼望去,外来投资者的兴趣点几乎覆盖了整个瑞士,尽管如此,他们尤为钟情那些资产集中的地区,譬如坐落于大城市的酒店。

而对亚洲买家来说,少女峰周边、伯尔尼高地、卢塞恩和恩格尔贝格地区则别具吸引力,究其原因,这些地区在瑞士本国市场上颇受欢迎,因而美名在外,为外来的投资者所熟悉,Zumkehr解释道。

“亚洲人往往会表现出为难情绪,因为他们希望在有限的预算条件下,买到物有所值的不动产,”Thomas Dübendorfer介绍说。因此,瑞士需要尽可能地找到一个合适的营销方式。按照Zumkehr的说法,许多出资购买酒店的人都是以游客的身份,在边走边看中逐渐了解瑞士。因此现在,少女峰的铁路规划力求以亚洲市场投资者的兴趣为重点,让东方游客们饱览伯尔尼高地的风光。

光临的客户

来自瑞士之外的投资者把位于最佳地理位置的酒店收入囊中。无独有偶,在蓬勃发展的城市旅游业,来自国外的连锁酒店也走在了前列。近日,国际型“25小时酒店”(25 Hours Hotels)在瑞士开门迎客,与此同时,位于同一地点的第二家店也在计划之中。德国以价廉时尚著称的连锁酒店“一号汽车旅馆”(Motel One),继在巴塞尔的第一家店开业以后,苏黎世分店也在筹备之中。这些隶属于国外连锁酒店集团旗下的旅馆,为瑞士各地带来了新的顾客。“新客人的出现,有利于瑞士整个旅游价值链,”瑞士国家旅游局的André Aschwanden评价说。这类酒店将会吸引更多的海外游客踏足瑞士,让他们带着好奇心,去拜访这个古老的旅游圣地。Aschwanden坚信:“随着‘城市探路者’和‘文化旅行者’的概念愈发普及、客户越来越呈现出细分化趋势的形势下,在瑞士各大城市里涌现的那些设计性强的酒店,以及那些价格低廉又颇具时尚元素的旅馆,极大地丰富了瑞士留宿者的选择空间。此外,这些酒店还使得瑞士的大城市对于远道而来的客人而言,变得越来越具魅力。”

早在几年前,借助充满异国情调的酒店来吸引外国游客的现象,就已在恩格尔贝格市初见端倪。据该市旅游局局长Frédéric Füssenich介绍,短短几年间,在上瓦尔登州的三家疗养酒店就转入外国经营者的名下。除了奢华酒店,不少中小型企业也纷纷转至瑞典、印度、加拿大和中国买主的手中。

有趣的是,并非所有酒店交易都出于金钱利益的驱动。瑞典年轻人们往往会把瑞士的恩格尔贝格地区看作他们的滑雪运动目的地,并由此愿意在周边城市-也就是上瓦尔登州的各地购入旅馆、经营更符合瑞典人口味的滑雪屋。

有朋自远方来,不亦乐乎

“来自全球各地业主所带来的不同的理念,(对瑞士来说)实际上是一种充实。因此,我们非常欢迎来自不同市场的游客-不管他/她是来自北欧还是印度,”Füssenich说。和瑞士其他冬季运动热门地不同的是,在过去长达20年的时间里,恩格尔贝格市旅馆的床位留宿率没有丝毫减少。这位市旅游局长说:“恩格尔贝格一向好客。这种开门迎客的态度同样适用于来自海外的投资者们。”

本文转载翻译自《新苏黎世报》报道(德)


(编译:张樱,瑞士资讯swissinfo.ch)

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