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“合作建房”


瑞士人合作自建“欢乐颂”


作者:高美


对住户而言,Kalkbreite就像是在大都市里的一个小村庄,人与人之间的距离非常近。 (srf)

对住户而言,Kalkbreite就像是在大都市里的一个小村庄,人与人之间的距离非常近。

(srf)

苏黎世的生活成本多年来均居世界前列。别说买房,光是租房对很多苏黎世人来说已经是一项沉重的负担。如果以非常低廉的租金住在市中心,还要住得舒适自在甚,可能吗? 妮娜·施耐德和她的伙伴们就完成了这样一个梦想—— 一无所有的他们,最终以“合作建房”的方式在市中心建起了一栋属于自己的“欢乐颂”。

用房地产界的行话来说,妮娜·施耐德所住的Kalkbreite社区,坐拥“黄金路段”。

这是一栋三面相连、围成一个三角形区域的建筑,位于苏黎世繁忙的第四区,地处市中心。有多中心呢? 把Kalkbreite放到北京,就是名副其实的“二环房”。

单身的妮娜就住在这里的一套小公寓中。房子只有38平米,类似于北京常见的“大开间”,有卫生间和浴室,但没有厨房。公寓每月的租金是1111瑞士法郎(约7318元人民币),与类似地段相同面积的房子相比,租金节省了近40%。

在世界最贵城市,轻松解决住房难题

Kalkbreite社区怎么会这么便宜呢?

事情要从十年前说起。2006年,妮娜在苏黎世寻找交通便利、居住成本低的住房。然而,这座城市的房价和房租都实在是太贵了。她想:为什么不自己建造住房呢?

妮娜和一些志同道合者,还有一些建筑专家,进行了多次调研讨论,最终将目光放在了Kalkbreite。这里多条公交路线交织,还有一个有轨电车总站,交通十分便利。接下来,他们需要说服苏黎世市政府批准他们的自建房计划。

他们成立了Kalkbreite合作社,集思广益。第二年,就向苏黎世市政府提交了一份建议方案。而这份方案在很多点上,都击中了苏黎世市政府的心:

首先,方案提倡保持住户多样性。未来Kalkbreite社区的住户不限年龄、收入、种族,但保证有11套住房留给低收入家庭,最高有20%的房子可以租给高收入居民。而苏黎世政府一直鼓励这样的做法,他们不希望某些小区成为“贫民小区”或者“富豪小区”。

其次,政府希望推广生态环保的“2000瓦社区”。瑞士科学家通过研究全球能源消耗状况,认为人均年能源消耗在2000瓦特之内,地球才能维持可持续发展,而当前瑞士人均能耗是5270瓦。因此,对于倡导2000瓦理念的社区,政府在很多方面都给予照顾。

Kalkbreite社区一开始,就践行环保理念:他们在建筑上采用各种节能方式,比如采用太阳能、地热供暖;此外,通过共享厨房、共享洗衣房,实现人均居住面积36平米,低于当地标准42平米。筹建者们还做出了一个承诺:彻底抛弃停车位,不建停车场,居民主要靠自行车及公交系统出行-这一点要通过优化小区周围的公交路线来实现。

第三,将有轨电车总站建在社区地下,发挥公交枢纽的功能。

面对如此生态环保又符合当地人价值观的多样性小区,苏黎世市政府被说服了。他们给了Kalkbreite合作社这片土地90年的土地使用权,以及更重要的资金支持。

一切都能共享

概念很美好,但如何实现,合作建房的成员们一开始心里并没有底。

“我们一无所有。”妮娜说,一栋建筑从无到有,从设计到施工,需要一笔巨款。“一开始我们很害怕,这么大笔钱,我们从哪儿筹呢?”

有意入住的人,先要缴纳1000瑞郎的会费成为社区会员,才能获取入住资格。如果只是想参与管理、或者纯粹表示支持而不入住,也可以。真正入住的住户,除了缴纳会费、租金外,还要缴纳一笔保证金,相当于购买了合作社的“原始股”,将来搬走的时候,这笔钱可以全数退还。以妮娜为例,她为自己的小单间交了1万瑞郎的保证金-这相当于普通瑞士人不到两个月的收入,压力不是很大。

Kalkbreite社区大楼总耗资6700万瑞郎(约合4.4亿元人民币)。显然,住户们缴纳的这点钱是远远不够建造成本的。那么,其余的钱从哪里来呢?

三个跟Kalkbreite具有相同理念的社区,分别借给了他们10万瑞郎。

苏黎世市政府也向他们借款325万瑞郎,用于社区的可行性研究、前期开发以及建筑、设计招标。

最后一步是向银行贷款。凭借着这么多有意向入住的租户,他们成功说服了银行自己有足够的还贷能力。最终,大楼建设总花费的90%都来自银行贷款。

2012年,这栋楼开始建设,2014年秋完工,2015年面向公众开放申请。如今,257名来自不同收入阶层的居民住在这里。社区里的所有公寓只出租,不售卖。

社区有正常规模的两居室、三居室、四居室,里面有独立的厨房和客厅,给传统家庭居住。更多的是一些“单元套间”,即几户人家共用客厅和厨房。关系好的单身者们更喜欢这种模式。楼中还有9个小单间,专门留给前来照看孩子的爷爷奶奶,或者有其他短期居住需求的住户。

社区是非盈利的。“我们交的房租完全用于运营和还贷,没有人从中赚钱。”妮娜介绍说。不过,大楼一层有几家通过“招商”进驻的商店,比如有机食品店、二手家具店、电影院、咖啡馆等等,既便利了住户,也有一部分利润可以用于还贷。

“共享”是Kalkbreite社区的最大特色。除了套间里的住户共用客厅和厨房,所有住户共用屋顶的花园、露台、洗衣房、图书馆以及食堂,大楼还有一面“跳蚤墙”,谁家有闲置的物品或者谁需要什么物品,都可以在墙上贴条发布。

所有与社区有关的事宜,都由住户和会员们共同商讨决定。社区有一个八人组成的理事会,妮娜就是其中一员。社区每月召开一次全体大会,所有住户都可以参加。关于社区的大小事情都在这个会议上决定,比如怎么使用公共空间、夏天要不要办个大party、楼下要不要开个电影院等等。

瑞士合作建房有传

Kalkbreite社区的成功,离不开苏黎世市政府的一路绿灯。

这种被称为“cooperative”的非盈利合作建房模式,其实并不是妮娜和伙伴们的独创,而是瑞士住房模式的一大特色。

在苏黎世这样的城市,即便是中等收入群体,房租都是比较沉重的负担。因此,合作建房颇受他们欢迎,政府也比较支持,因为这样有利于社会阶层多样化,避免某些地区成为特定阶层的居住地。合作建房社区的廉价房租也让不少人免于社会救济,减少了政府负担。

事实上,瑞士“建房合作社”已经有上百年的历史。“集资合作建房”不以盈利为目的,受到政府的大力支持,在项目审批、拿地、贷款等方面都能享受到优惠。

合作社建的房,产权属于集体所有,建成之后大多租给本社成员,若富余也可对外出租。租金只覆盖实际建房费用,比市场租金低至少20%,受到广大中低收入群体的欢迎。同时,合作社建房,也部分帮助政府解决了保障性住房难题。

2004年的统计数据显示,瑞士5%左右的住宅属于“合作建房”,但大多数是在“一战”和“二战”之后建立的。20世纪70年代之后,合作建房数量逐渐下降,但最近十年来又再度兴起,尤其是在苏黎世这样生活成本高、房租压力大的城市。

Kalkbreite社区是其中最成功的一个示范。妮娜有自己的工作,但她热心参与社区的建设发展。对于她而言,Kalkbreite就像是在大都市里的一个小村庄,人与人之间的距离非常近。目前,他们正在建造第二个类似社区,“我们也在请所有注册会员,一起为我们建言献策。”妮娜说。

(本文仅代表作者个人观点,并不代表瑞士资讯swissinfo.ch的观点。)

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