L’avenir du marché suisse de l’immobilier est incertain
2019 aura été une très bonne année pour les investisseurs immobiliers, qui s’attendaient également à un millésime 2020 radieux. Mais l’actuelle crise sanitaire, qui pourrait déboucher sur une crise économique mondiale, bouleverse la donne.
Les investisseurs immobiliers ont tout lieu d’être satisfaits du bilan de l’année écoulée. Bien que les loyers aient quelque peu baissé, le taux de vacance a aussi diminué en conséquence. A fin 2019, la valeur des biens immobiliers avait augmenté de 3%, contre 2% l’année précédente, comme le montre l’indiceLien externe de la société de conseil en immobilier CIFI SA. Ce sont particulièrement les immeubles d’habitation qui ont pris de la valeur. Dans l’ensemble, les rendements ont été extrêmement satisfaisants pour les investisseurs.
Jusqu’il y a peu, les pronostics pour l’année en cours étaient optimistes. Et pas seulement pour les investisseurs. «2020 sera une année pour les locataires», affirmait Donato Scognamiglio, directeur de CIFI SA. Avec la politique de taux négatifs de la Banque nationale, on a construit davantage que ce que la demande aurait prescrit, et on cherche maintenant à réduire le taux de vacance en baissant les loyers.
Mais ces réjouissantes prévisions se sont vues chamboulées en quelques semaines. Car la crise du coronavirus n’épargne pas le monde de l’immobilier. «Toutes les prévisions conjoncturelles se voient démenties», note avec consternation Donato Scognamiglio. Alors à quoi faut-il s’attendre sur le marché immobilier?
Cette crise n’est pas ordinaire
La crise actuelle n’a pas seulement des conséquences dramatiques sur la vie quotidienne et sur la liberté de mouvement des gens. Le monde de la finance doit aussi se battre. Partout dans le monde, les bourses s’effondrent – et la Suisse n’est pas épargnée. Lors de crises précédentes, comme l’éclatement de la bulle internet en 2001 ou la crise financière de 2008, les investissements directs dans l’immobilier avaient été comme un roc dans la tempête, rappelle Donato Scognamiglio. Une des raisons de cette stabilité est que même en cas de krach boursier, les gens continuent à payer leur loyer.
Jusqu’ici donc, les nouvelles sont plutôt rassurantes – du moins pour les investisseurs immobiliers. Mais peut-on comparer la situation actuelle avec celle des crises boursières précédentes? Pour faire court, la réponse est «probablement pas». Pour les investisseurs, la crise économique qui s’annonce n’est qu’une partie du problème que cause le coronavirus.
Chez CIFI, on la compare, non pas à la crise financière de 2008, mais à la grippe espagnole de 1918. Pour une telle situation, nous avons actuellement «trop peu de prévisions ou de scénarios qui nous permettent de mesurer approximativement les conséquences économiques et médicales».
La mise à l’arrêt a des effets sur les revenus locatifs
Contrairement à ce que l’on a vu lors des crises économiques précédentes, on ne peut pas se reposer sur le fait que les revenus locatifs vont rester relativement épargnés. Ce ne sont pas tant les locataires privés qui causent des soucis, mais les petites entreprises, les commerces et les bureaux, qui sont des locataires importants et qui se trouvent à l’arrêt depuis plusieurs jours, sans sources de revenus et donc dans une situation financière difficile.
Les experts de CIFI ne s’attendaient pas à cela. «Personne ne s’est jamais demandé ce qui allait se passer si le coiffeur ferme, si le centre commercial est fermé, si la boulangerie fait moins de chiffre d’affaires, explique Donato Scognamiglio. Dans le domaine du commerce, et surtout dans celui de la restauration, il faudra s’attendre à des baisses de revenu locatif».
Les immeubles locatifs restent un investissement sûr
Le directeur de CIFI n’en reste pas moins prudemment optimiste. Il s’attend à un effet yo-yo: le ralentissement va certes faire baisser la consommation, mais une partie de cette consommation sera remise à plus tard.
Les immeubles locatifs restent un investissement sûr. «Est-ce que j’achèterais un immeuble dans les six prochains mois? Oui! Est-ce que je me considère comme chanceux si je possède déjà plusieurs immeubles? Trois fois oui!»
La situation est un peu plus incertaine pour les propriétaires de villas. En ce moment, les agents immobiliers ont de la peine à rencontrer des clients pour leur faire visiter des biens. Dans le cas des villas où les gens veulent le plus souvent s’installer avec leur famille, c’est un inconvénient de poids. De plus, les clients potentiels peuvent se sentir inquiets en raison de la situation économique et avoir peur de se lancer dans un gros investissement.
La crise immobilière est probable
Donato Scognamiglio en est convaincu: «La probabilité d’une crise immobilière est très grande, mais ce ne sera pas un gros krach comme celui des subprimes». Il espère que les mesures prises par les autorités aideront à stabiliser la situation. A ce jour, le Conseil fédéral a déjà débloqué plus de 40 milliards de francs pour soutenir l’économie.
Selon lui, seule une hausse massive des taux en plus des difficultés actuelles pourrait causer un krach. Les Suisses ne veulent pas renoncer à leur foyer. Mais même si des corrections sont à prévoir, Donato Scognamiglio pense que le marché va se redresser.
(Traduction de l’allemand: Marc-André Miserez)
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