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Marché immobilier Posséder ses quatre murs: un rêve toujours plus irréalisable

Les prix des logements ont continué de progresser en Suisse. Résultat: l'accession à la propriété devient de moins en moins abordable, notamment en raison des contraintes réglementaires, indique une étude de la banque Raiffeisen.  

Panneau d'appartements vendus

Il faut avoir un portefeuille de plus en plus garni pour accéder à la propriété en Suisse.

(© Keystone / Salvatore Di Nolfi)

Traditionnellement cher, le prix de l’immobilier en Suisse continue de prendre son envol. Sur un an, les prix des maisons ont progressé d'environ 5% au deuxième trimestre et ceux des appartements de 1,6%, a précisé Raiffeisen. 

Des revenus insuffisants 

Les taux hypothécaires se trouvent à un niveau historiquement bas. Il n’a jamais été aussi avantageux d’emprunter pour acheter un bien immobilier. Et pourtant, cela ne suffit plus à stimuler l’accès à la propriété. 

«Les restrictions réglementaires et l'évolution rapide des prix obligent les potentiels acheteurs à apporter davantage de capitaux propres et à avoir des revenus toujours plus élevés pour pouvoir obtenir un financement hypothécaire», note Martin Neff, chef économiste de Raiffeisen, le 3e établissement bancaire suisse. La part des personnes disposant d'un patrimoine suffisant pour l'achat d'une maison varie entre 18% et 44% en fonction des cantons, a calculé l'établissement. 

Par ailleurs, il faut disposer d’un salaire important pour couvrir les frais découlant de cet achat, ce qui «se révèle être un obstacle difficile, voire infranchissable dans la plupart des cas». Selon ses calculs, pour une maison valant 1 million de francs, en comptant des capitaux propres de 200'000 francs, il faut percevoir un salaire annuel minimal de 176'000 francs. 

Conditions d’un prêt

En Suisse, une banque n’accepte généralement de financer un achat d’une résidence principale qu’à hauteur de 80%. Les 20% restants (fonds propres) doivent être fournis par le client.

Enorme montant de dettes

Le marché suisse présente une autre particularité: les dettes hypothécaires se remboursent extrêmement lentement. Dans bon nombre de pays, une dette hypothécaire est prévue pour être remboursée en l’espace d’une génération, soit de 20 à 25 ans. En Suisse une vie n’y suffit souvent pas et la dette, qui est liée au bien immobilier acheté et non à l’acheteur, est transmise à la génération suivante.

Cela s’explique par deux raisons. Premièrement, les prix atteints par l’immobilier sont devenus si faramineux qu’il est difficile de les rembourser rapidement. Deuxièmement, le système fiscal crée une incitation à l’endettement, notamment en permettant de déduire les intérêts hypothécaires du revenu imposable.

Cette situation fait que la Suisse présente l’un des plus hauts taux d’endettement des particuliers dans le monde. A la fin de l’an dernier, la dette hypothécaire a franchi la limite symbolique du billion de francs. 

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Jusqu’au 1er juillet 2013, ces fonds propres pouvaient entièrement provenir d’un retrait anticipé de la caisse de prévoyance professionnelle. Mais depuis cette date, 10% des fonds propres au minimum doivent provenir d’une autre source (économies, capital vieillesse privé, prêt de la famille). Cette mesure a été demandée par le gouvernement pour limiter les risques de bulle immobilière et pour préserver les avoirs de retraite.

Ce changement rend un achat plus difficile. Le candidat propriétaire doit sortir de sa poche 10% des fonds propres et encore s’acquitter des différents frais qui se montent à 4% du prix de vente et qui ne peuvent pas provenir de la caisse de pension. Ainsi, dans le cas d’un bien d’une valeur de 1 million, il doit débourser 140'000 francs.

La banque calcule également quelle sera la charge du prêt. Elle se base sur un taux d’intérêt de référence de 5% (moyenne sur plusieurs années), sur un amortissement de la dette de 1% par an et sur des frais d’entretien de 1% par an de la valeur du logement. Le prêt ne sera accordé que si ces charges ne représentent pas plus de 33% des revenus annuels bruts de l’acquéreur.

Si l’on reprend notre exemple précédent, la banque va donc calculer une charge de 40'000 francs pour l’hypothèque (5% du prêt de 800'000 francs), de 10'000 francs pour l’amortissement (1% de 1 million) et de 10'000 francs pour l’entretien (1% de 1 million), soit un total de 60'000 francs par an. Or pour couvrir ces frais, les revenus du ménage devront être trois fois supérieurs, ce qui correspond à peu près au salaire annuel minimal de 176'000 francs calculé par Raiffeisen.

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