Пустые квартиры в Швейцарии и где они находятся?
Они есть – да вот беда, не там, где нужно! Мы уже неоднократно рассказывали, как обстоят дела со свободным жильем в Швейцарии, а фотограф Софи ШтигерВнешняя ссылка еще и наглядно задокументировала этот парадокс.
В крупных городах – например, в Цюрихе, Женеве или Базеле – для того, чтобы посетить освободившуюся квартиру, выстраивается очередь в сотню человек. В сельской же местности, наоборот, пустуют целые новые жилые кварталы. А на периферии, в таких кантонах, как Юра или Тичино, в запустении могут оказаться целые деревни.
К появлению пустующего жилья в ШвейцарииВнешняя ссылка приводят два фактора: из экономически слабых, периферийных регионов люди мигрируют, потому что не могут найти здесь работу. В крайних случаях дома так и остаются нежилыми, пока не выйдут из строя.
Но даже в экономически процветающих регионах средней полосы Швейцарии, так называемого Миттелланда, есть сельские районы, в которых вновь построенные поселения остаются наполовину пустыми. Квартиры заселяются жильцами медленно, поэтому владельцы, – как правило, фирмы – стараются заманить потенциальных арендаторов тем, что предлагают им пожить пару месяцев бесплатно, либо предоставляют им ваучеры на покупку товаров или оплачивают абонемент на железнодорожные поездки. Если в 2016 году в Швейцарии оставалось 56 518Внешняя ссылка вакантных квартир, то к 2019 году этот показатель составил 75 323, что соответствует показателю доли вакантных квартир в 1,66.
И вторая причина для появления этого рынка пустующего жилья – строительный бум последних лет в сельской местности, несмотря на массовый отток населения. Но почему же инвесторы строят там, где нет спроса?
Виной тому – инвестиционное давление: пенсионные и другие фонды, а также частные инвесторы изо всех сил стремятся получить доход от своих вложений. «Облигации больше не представляют интереса, на акциях многие уже обожглись, а если оставить деньги лежать на банковском счете, то придется платить отрицательные проценты», – объясняет эксперт по недвижимости Михаэль Хаузер (Michael HauserВнешняя ссылка).
Поэтому некоторые инвесторы говорят сами себе: «Даже если я сдам только две из десяти квартир, это все равно лучший из невыгодных способов вложения денег». Тем более что в последние годы половину доходов от недвижимости составляла только балансовая прибыль от переоценки ее стоимости.
Иными словами: пока цены на недвижимость в Швейцарии продолжают расти, строительство будет продолжаться – где бы оно ни велось. По мнению М. Хаузера, с экономической и экологической точки зрения строительство в неправильном месте – это бессмыслица: «С экологической точки зрения было бы разумнее хранить деньги в банке, а не инвестировать в недвижимость, которая вам не нужна. Тем более что Швейцария жалуется на разрастание городов на протяжении десятилетий».
Цены будут падать
И что же дальше? По словам М. Хаузера, в сельской местности проблема пустующего жилья станет структурной. «Хотя в городах все жилье по-прежнему будет занято, в целом цены будут снижаться», – говорит Хаузер.
И это хорошо и плохо. «Арендаторы могут рассчитывать на снижение цен. Однако эта радость будет недолгой: в долговременной перспективе процесс для общества ничего хорошего не несет. Так, покупатели жилья смогут приобрести его дешевле, но и получить меньше выгоды, так как низкая арендная плата приводит к меньшей доходности недвижимости. Также плохо то, что, когда снижаются цены на аренду, это ведет к тенденции селиться в квартире с большей площадью, и тем самым мы отходим от цели создания общества мощностью 2000 ваттВнешняя ссылка (такова цель энергетической политики Швейцарии, прим. ред.)
Ущерб для швейцарского общества
М. Хаузер не боится, что пустые квартиры станут непригодны для жилья. «Недвижимость – это нечто вполне крепкое, – говорит он. – Может случиться и так, что в той же самой деревне люди передут из старых зданий в центре в комфортабельные новые здания на окраине». В результате появится вакантное жилье в сельских центрах и в вымерших общинах.
«Но если у вас в деревне стало на 20% больше квартир из-за того, что вокруг деревни построили новое жилье, и в то же время 20% жилья в целом остается незаселенным, то разумнее было бы отказаться от строительства, зато инвестировать эти деньги в то, чтобы сделать центр поселка более привлекательным и окружить его зелеными насаждениями». Компания Hauser выступает за ответственное территориальное планирование.
Михаэль Хаузер воздерживается от предсказаний, но находит маловероятным, что в ближайшем будущем ситуация изменится. Хотя рынок недвижимости немного «остыл», но до тех пор, пока недвижимость остается самой лучшей из неудовлетворительных инвестиционных альтернатив, строительство будет продолжаться. Только повышение процентных ставок, падение доходности и, как следствие, девальвация вместо переоценки недвижимости смогут побудить институциональных инвесторов к переосмыслению строительной стратегии.
В соответствии со стандартами JTI
Показать больше: Сертификат по нормам JTI для портала SWI swissinfo.ch
Обзор текущих дебатов с нашими журналистами можно найти здесь. Пожалуйста, присоединяйтесь к нам!
Если вы хотите начать разговор на тему, поднятую в этой статье, или хотите сообщить о фактических ошибках, напишите нам по адресу russian@swissinfo.ch.