Россияне покупают в Швейцарии коммерческую недвижимость

Российские покупатели переориентировались на недвижимость, которая поможет сохранить и приумножить капитал. Keystone

В 2015 году в тройке стран, где богатые россияне охотнее всего приобретают дорогостоящую недвижимость, произошли перестановки. На первом месте остается Великобритания, а вот на второе место, оттеснив Швейцарию на третье, вырвалась Австрия. И тем не менее, рынок Конфедерации продолжает оставаться привлекательным для клиентов с особыми требованиями к качеству и конфиденциальности.

В последнее время состоятельные россияне начали резко менять свою стратегию при покупке зарубежной недвижимости. Если до этого они предпочитали приобретать дома и виллы для личного пользования, то в прошлом году акценты сместились в сторону коммерческой недвижимости. По мнению экспертов, данная тенденция будет развиваться этим же путем и дальше, поскольку содержать дорогостоящие метры в других странах накладно даже для очень богатых людей. Коммерческие же помещения — это не только возможность инвестировать средства для сохранения капитала, но еще и способ приумножить его, поскольку такие объекты можно сдавать в аренду.

Элита с дисконтом

Как отмечается в обзоре международной консалтинговой компании Knight Frank, эксперты которой проанализировали активность россиян на зарубежных рынках элитной жилой и коммерческой недвижимости в 2015 году, в топ-5 самых популярных стран для покупки недвижимости вошли Великобритания, Австрия, Швейцария, Германия, Монако. Из этого списка выбыла Франция, которая в 2014 году занимала 3 место по числу сделок. Из пятерки ее вытеснила Германия.

Из других перемен — второе место потеряла Швейцария, уступив его Австрии. Директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Кузьмина объясняет это большей доступностью во всех смыслах австрийских объектов по сравнению со швейцарскими. «Недвижимость в Конфедерации может стоить дороже в 1,5-2 раза, чем в Австрии, в зависимости от проекта и от месторасположения. К тому же, покупка недвижимости для нерезидентов доступна лишь в определённых регионах Швейцарии, где есть квоты на покупку квартир иностранцами», — говорит Марина Кузьмина.

Она уточняет, что, например, действующий в Швейцарии закон, известный под кратким названием «Lex Koller» ограничивает право иностранных граждан, в том числе из стран ЕС, владеть недвижимостью на территории страны. «В некоторых кантонах иностранцам запрещено приобретать недвижимость или землю в принципе. Также существует закон «Lex Weber», который ограничивает строительство так называемых «вторых каникулярно-отпускных домов» в общинах и муниципалитетах, где плотность подобного жилья уже превышает 20% (подробнее об этом в нашем материале здесь).

Кроме того, эксперт обращает внимание на то, что теперь состоятельные люди принимают в расчет еще и потенциальные риски. «В последние годы в Швейцарии ведется активная полемика по поводу отмены налоговых привилегий для миллионеров. При существующем режиме налог на богатых в Конфедерации рассчитывается не на базе фактических доходов и состояния, а на основе расходов иностранца в стране», — говорит Марина Кузьмина.

В нынешних обстоятельствах условия на рынке диктует покупатель, поэтому продавцы вынуждены идти на уступки. Российские владельцы недвижимости за последние годы успели приобрести по 5-6 объектов за рубежом, но после резкого укрепления швейцарской валюты они столкнулись с тем, что они уже не могут нести регулярные расходы на обслуживание домов, вилл, апартаментов в прежнем объеме.

«Налоги и эксплуатационные платежи стали для них обременительными. Они готовы продать свои виллы и апартаменты со значительным дисконтом — от 15% до 40%. Самый высокий официально зафиксированный дисконт составил 46% на виллу в Греции», — указывается в обзоре Knight Frank. Швейцария и тут в тренде, причем в силу определенных обстоятельств дисконт может быть даже значительней, чем в других странах.

Склад вместо виллы

В 2015-м произошли изменения и в структуре покупок зарубежной недвижимости. Более 60% всех запросов носили инвестиционный характер. Российские покупатели переориентировались на недвижимость, которая поможет сохранить и приумножить капитал. Это объекты уличной розничной торговли, студенческие квартиры, апартаменты в деловых центрах для сдачи в аренду, коммерческие объекты у оживленных автотрасс.

«Клиенты рассматривают объекты, которые могут пригодиться как для собственного использования, так и для получения дохода. Если раньше покупки зачастую совершались под воздействием эмоций, то сейчас на первом месте стоит целесообразность и безопасность инвестиций», — подчеркивают в Knight Frank. Если в период с 2013 по 2014 годы примерно 74% покупок приходилось на жилую недвижимость (виллы, дома, квартиры на вторичном рынке и в новостройках), то в 2015-м этот показатель снизился до 62%.

При этом с 10% до 21% в структуре приобретений россиян выросла доля коммерческих объектов, которые можно сдавать в аренду. Причем, как отмечают в Knight Frank, покупатели стараются диверсифицировать свой инвестиционный портфель и покупают по несколько объектов сразу. Как рассказала swissinfo Марина Кузьмина, россияне интересуются торговой и офисной недвижимостью в Швейцарии с договорами аренды, подписанными на 5-10 лет.

«У нас, в основном, есть предложения в немецкоязычных кантонах — Берн, Граубюнден, Люцерн, Санкт-Галлен, Шаффхаузен. Цены — от 2 млн франков, доходность — 3-6% годовых в зависимости от объекта (супермаркеты, торговые центры, офисные центры)», — говорит она. Генеральный директор консалтинговой компании «Персональный советник» Наталья Смирнова тоже полагает, что вложения в коммерческую недвижимость примерно вдвое более выгодны, чем в жилую. Марина Кузьмина добавляет, что приобретение коммерческой недвижимости в Конфедерации имеет отличные инвестиционные возможности, поскольку в этом сегменте отсутствуют ограничения для нерезидентов.

«При этом экономика Швейцарии одна из самых стабильных в мире, надежная банковская система, очень низкие ставки на ипотечные кредиты (1-1,5%, иногда даже меньше), плавный рост цен», — резюмирует М. Кузьмина. Наталья Смирнова из «Персонального советника» тоже отмечает, что в условиях нестабильности и нарастающего риска рецессии, Швейцария — один из немногих островков, которые остаются инвесторам, выбирающим на данный момент порой просто сверхконсервативную позицию.

«Азия падает, поэтому она исключается! В еврозоне нарастают политические проблемы, связанные с Сирией и беженцами, доллар сильно подорожал, поэтому вкладываться в активы, в нем номинированные, уже не очень выгодно», — размышляет эксперт. По ее словам, остаются активы в британских фунтах и швейцарских франках. Однако, замечает она, Великобритания входит в ЕС и на ней отражаются риски, связанные с союзом. Кроме того, подчеркивает Наталья Смирнова, Швейцария, в отличие от Британии, не замораживала в 2014-2015 гг. активы россиян, поэтому предпочтительней для них.

Больше шансов

По этой же причине в Швейцарии для граждан России больше шансов получить ипотечный кредит. В других европейских странах из-за внешнеполитических причин в виде санкций получить средства на жилье или сложно, или вовсе невозможно. Поэтому если в 2014 году 54% сделок происходило с использованием ипотечных кредитов, то в прошлом году их доля составила лишь 14% от общего числа.

Правда, дело не только во внешних причинах. Просто даже богатым россиянам пришлось в последнее время поумерить свои потребности и соотнести свои желания со своими возможностями. Как пояснила Марина Кузьмина, в прошлом 2015 году россияне, приобретавшие инвестиционные объекты, предпочитали не выходить за рамки имеющихся бюджетов и не брать на себя дополнительную нагрузку по обслуживанию кредитов.

Интересно, что при этом интерес к зарубежной недвижимости проснулся у клиентов не из столичных регионов. В конце 2015 года на рынок инвестиционной недвижимости начали активно выходить покупатели из Новосибирска, Ростова, Екатеринбурга, Краснодара. Наибольшей популярностью у них пользуются объекты стоимостью 1-5 млн евро в деловых центрах Европы. 

Зона риска

Безусловно, идеальных стран и валют для инвестиций не существует. Например, Наталья Смирнова подчеркивает, что не нужно забывать о валютных рисках, связанных и с франком. Кроме того, она советует обратить внимание на то, что важно правильно подобрать объект коммерческой недвижимости. 

«Простой пример — если вы приобретаете помещение под ресторан, сдаете в аренду, а хозяин заведения решает его закрыть, то вам придется искать арендатора именно для ресторана», — говорит гендиректор компании «Персональный советник». Она полагает, что лучше покупать многоцелевые объекты. Еще в качестве риска она приводит ужесточение налоговой политики в Швейцарии.

Но все это характерно для любых стран. В принципе, Швейцария на рынке недвижимости далеко не в зоне риска. Например, Женева вошла в пятерку зарубежных стран с наименьшими рисками развития рынка элитной недвижимости. Такие данные содержатся в исследовании Prime Cities Forecast Report 2016 («Прогноз развития рынков элитной недвижимости мира 2016») компании Knight Frank.

Риски и вызовы

Эксперты оценили 11 ключевых городов мира: Лондон, Нью-Йорк, Майами, Париж, Монако, Женева, Гонконг, Сингапур, Шанхай, Сидней, Москва.

Расчет степени воздействия риска на тот иной рынок недвижимости производился на основе двух оценок: вероятность развития того или иного сценария, а также степень влияния этого события на рынок недвижимости. Риски оценивались по 10-балльной шкале: 1 балл — минимальный риск, 10 баллов — максимальный.

Наибольшей угрозой для развития глобального рынка элитной недвижимости в 2016 году являются: рост ключевой процентной ставки США, международный терроризм и усиление напряженности на мировой политической арене. Низкие темпы дохода населения и замедляющаяся национальная экономика — риски, которые в меньшей степени окажут влияние на рынки элитной недвижимости.

В пятерку стран, где риски менее 6 баллов вошли Монако (5,2), Лондон (5,3), Шанхай (5,5), Женева (5,8), Гонконг (5,9). Женева, как и вся Швейцария, высокие баллы в госрегулировании, валютных рисках и снижение цен на нефть.