Швейцарцы решат «квартирный вопрос» на референдуме

На референдуме 9 февраля 2020 года швейцарский народ ответит на вопрос о том, следует ли в конституции страны закрепить положение о наличии в стране в рамках общего жилищного строительства минимальной квоты социального государственного жилья. Станет ли такая квота вкладом в обеспечение «достаточного числа квартир, сдаваемых в аренду на приемлемых финансовых условиях»? Keystone / Gaetan Bally

На первом в новом году референдуме, который намечен на 9 февраля 2020 года, Швейцария проголосует по народной законодательной инициативе «Больше доступного жилья». По сути, народ ответит на вопрос о том, следует ли в конституции страны закрепить положение об обязательном наличии в стране, в рамках общего жилищного капитального строительства, минимальной квоты социального государственного жилья. 

Законопроект, при всей его внешней привлекательности, вызывает полярные реакции, ведь речь идет о вмешательстве государства в функционирование рынка. Сторонники рассматривают эту инициативу в качестве эффективного средства борьбы со «спекуляциями на рынке недвижимости», противники говорят о «ползучей национализации» рынка жилья.

Как известно, что Швейцария является «страной арендаторов жилья». По данным Федерального ведомства статистики Швейцарии (BfS) по состоянию на конец 2017 года 59% швейцарских домохозяйств (что соответствует 2,2 млн. квартир) проживали в арендованном жилье. Этот показатель, разумеется, как всегда в Швейцарии, сильно варьируется от кантона к кантону.

В кантоне Вале, например, доля арендаторов жилья составляет 39%, а в кантоне Базель-городской она зашкаливает за 84%. И тому есть свои причины: в крупных городских агломерациях Швейцарии стоимость недвижимости настолько высока, что позволить себе владеть домом может лишь очень небольшая часть населения.

Арендная плата представляет собой одну из самых весомых статей расходов в бюджете средней швейцарской семьи. В 2017 г. средняя арендная плата за жилье среднего швейцарского домохозяйства составляла 1 329 франков (85 тыс. рублей, или 36 тыс. гривен). Этот показатель также заметно варьируется в зависимости от кантона: в среднем он колеблется от 907 швейцарских франков в кантоне Юра до 1 837 швейцарских франков в кантоне Цуг.

Средняя 4-комнатная квартира в городе Берн стоит от 2 тыс. до 3 тыс. франков в месяц в зависимости от района при средней заработной плате от 5 до 6 тыс франков. Иными словами, для одного работающего швейцарца расходы на жильё составляют в среднем одну треть от среднего заработка, при этом первые 20 лет нового века характеризовались постоянным ростом арендных тарифов (точнее — арендного процента, поскольку в Швейцарии стоимость съемного жилья плотно увязана с ситуацией на финансовых рынках).

Причиной роста стали такие факторы, как увеличение населения страны и низкие, а то и отрицательные процентные ставки по вкладам и депозитам, что привело к тому, что дома и квартиры стали единственным почти гарантированно прибыльным инвестиционным продуктом. В крупных городских центрах (прежде всего в Цюрихе и Женеве — в Берне ситуация гораздо лучше) доступное жилье стало дефицитом, в то же время Швейцария также становится жертвой процессов «реновации», которые здесь обозначены понятием «джентрификация».

Этот процесс, правда, выглядит несколько иначе. В Швейцарии не сносят старые районы и не строят на их месте 70-этажные «человейники», но аккуратно инвестируют в реконструкцию исторического жилого фонда, что при сохранении планировки и инфраструктуры ведет, тем не менее, к росту арендных тарифов. В результате менее состоятельные слои общества вытесняются из этих районов и заменяются более состоятельными.

В рамках регулярного политического процесса «квартирный вопрос» не решается в стране уже десятилетиями, поэтому в Швейцарии «спасение утопающих арендаторов жилья стало делом рук самих утопающих». В 2015 году здесь была запущена народная законодательная инициатива «Больше доступного жильяВнешняя ссылка», подписи под которой очень быстро, в течение 13 месяцев, поставили 105 тыс. избирателей.

Речь идет о внесении дополнений и изменений в Статью 108 Федеральной конституции («Поощрение жилищного строительства и жилищной собственности»). Какие это изменения? В тексте инициативы предлагается переформулировать эту Статью Основного закона на основании следующих принципов:

— В сотрудничестве с кантонами федеральный центр обеспечивает положение, при котором по меньшей мере 10 процентов от нового жилья в Швейцарии носит некоммерческий характер, находясь в собственности государства, то есть кантонов (субъектов федерации) и федерального центра.

— Кантоны и общины/муниципалитеты уполномочены в целях содействия некоммерческому жилищному строительству отводить соответствующие земельные участки под социальные проекты в первоочередном порядке.

— Федеральный центр и находящиеся в его собственности госкомпании (например, железнодорожный концерн SBB или почтовый концерн Die Post, государственных СМИ в Швейцарии, как известно, нет) предоставляют кантонам и муниципалитетам право преимущественной первоочередной покупки принадлежащих данным компаниям земельных участков.

— Федеральный центр противодействует спекулятивной «реновации» (джентрификации) жилых районов, для чего он следит за тем, чтобы государственные программы реконструкции жилья не приводили к вымыванию с рынка недорогого («бюджетного») арендного жилья.

В состав инициативного комитетаВнешняя ссылка входят представители «Швейцарской ассоциации квартиросъемщиков» (Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz), «Швейцарской ассоциации жилищных кооперативов» (Verband Wohnbaugenossenschaften Schweiz), «Швейцарской конфедерации профсоюзов» (Schweizerischer Gewerkschaftsbund), швейцарской социал-демократической партии (SP Schweiz), партии «Зелёных» (Grüne), а также других ассоциаций и партий.

По словам инициаторов, «стремление спекулянтов выжимать из своих инвестиционных проектов как можно большую прибыль ведет к тому, что арендаторы в Швейцарии платят за своё жильё слишком высокую арендную плату». И в самом деле, публикованные в 2017 году данные, которые также цитируются в Послании Федерального совета на адрес парламента с изложением мнения кабинета по данной инициативе, показывают, что в области коммерческого жилья арендная плата в среднем значительно выше, нежели плата за жильё некоммерческое, общественное.

В 2014 году средняя разница по стране между стоимостью общественного и коммерческого жилья составила в Швейцарии 15,4% в пользу коммерческого (оно — дороже), а в крупных городах эта разница достигала даже показателя в 24%. Напомним, что в Швейцарии, как правило, кооперативы, товарищества собственников жилья, а также фонды или иные некоммерческие организации в области жилищного строительства не извлекают прибыли из своей деятельности. Как утверждает инициативный комитет, «они работают с ориентацией на потребности людей, а не на задачу извлечения прибыли на вложенные средства».

Инициаторы также отмечают, что доступное жилье уже является «социальной целью» государства, закреплённой в Статье 41, пункт «е», Основного закона Швейцарии. В этой статье, в частности, указано: «Федеральный центр обеспечивают ситуацию, когда все нуждающиеся в жилище могли бы себя и своих семей находить соразмерное жилище на приемлемых условиях». Тем не менее, как указывают сторонники инициатива, для «достижения этой конституционной цели в Швейцарии делается пока слишком мало. Сейчас некоммерческое жилье составляет лишь 5% всего швейцарского рынка недвижимости».

Эта инициатива отвергается правительством и парламентским большинством. За исключением социалистов и «Зелёных» комитет её противниковВнешняя ссылка поддерживает самый широкий альянс партий и депутатов парламента, включая также представителей «Швейцарской ассоциации ремесленников» (Schweizerischer Gewerbeverband), «Ассоциации собственников жилья» (Hauseigentümerverband) и «Швейцарской Ассоциации предприятий индустрии недвижимости» (Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft).

Противники инициативы говорят, что «10-процентная квота является абсурдной и слишком жесткой»: она не соответствует реальной ситуации со спросом на рынке недвижимости. «Квоту придется выполнять даже тогда, когда спроса на социальное жильё вообще не будет», — утверждают они. Для мониторинга положения с выполнением квоты и для надзора за соблюдением новых правил необходимо было бы создать дополнительный и громоздкий бюрократический аппарат. «Это еще больше усложнит процедуру выдачи разрешений на строительство и задержит реализацию многих девелоперских проектов».

Есть и дополнительные аргументы: «Федеральное правительство и кантоны будут для начала долго договариваться на предмет о том, как на практике должны применяться новые безумные нормы, и все это время на рынке будет царить токсичная ситуация неопределенности, которая будет серьезно препятствовать инвестициям в строительный сектор. Новые бюрократические структуры негативно скажутся на степени активности бизнеса в строительной области. В результате будет построено меньше квартир, предложение на рынке станет меньше, а тарифы на рынке частного жилья вырастут».

Комитет противников законопроекта считает, что данная инициатива «содействует ползучей национализации рынка жилья»: будучи выгодной только для «привилегированных арендаторов кооперативных квартир», она идет вразрез со швейцарскими принципами и идеалами свободного рынка. Реализация инициативы приведет, по оценкам Федерального совета, к дополнительным расходам в 120 млн. швейцарских франков в год, которые непременно лягут на плечи граждан.

Федеральный совет отвергает эту инициативу, но при этом он понимает, что, несмотря на нынешнюю более комфортную, чем раньше, ситуацию на рынке недвижимости и жилья, некоторым группам населения в ряде регионов и кантонов по-прежнему действительно трудно найти себе адекватное жильё по соответствующим, адекватным, ценам.

Поэтому правительство решило так: с одной стороны, высказаться против инициативы, но с другой — предоставить рамочный кредит в размере 250 млн. швейцарских франков, который пойдет на поддержку проектов в области некоммерческого жилищного строительства. Эти меры должны обеспечить за социальным жильём в долгосрочной перспективе нынешнюю его рыночную долю на уровне около 4%.

Решение об этом вступит в силу, в случае если народ и кантоны 9 февраля 2020 года отвергнут народную инициативу «Больше доступного жилья». Парламент решение о выделении данного кредита уже одобрил.