無房世代：在瑞士買房子簡直是天方夜譚

對瑞士年輕人來說，買房子越來越是個夢。 Keystone / Michael Buholzer

在許多國家，年輕人買房子變得越來越困難。瑞士也不例外。我們將深入剖析這個對買家極不友善的房地產市場，以及這對下一代意味著什麼。

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「你們只是沒有那麼想買而已。」這對年輕夫婦至今還記得賣家的這句話，那位賣家是透過繼承得來的這套房子。他們當時出價想買一間位於瑞士某中等城市的半獨立式住宅，這棟老房子已經有約100年歷史，而且50年來從未翻修過。

儘管銀行對該房產的估價最高不超過149萬瑞郎(約合人民幣1’276萬元)，這對夫婦還是願意出價170萬瑞郎(約合人民幣1’456萬元)。

但這依然不夠。用賣家的話說：「差得遠呢。」

瑞士有許多夫妻和家庭都有類似的經驗。土地緊缺、長期低利率，以及來自歐洲鄰國的勞動力不斷湧入，使得房屋需求持續升溫。

近年來，房屋和公寓的價格扶搖直上。光是2017年至2024年這七年間，瑞士房地產價格平均漲幅就達30%。

蘇黎世州銀行(ZKB)房地產研究主管烏爾西娜·庫布利(Ursina Kubli)表示，疫情過後，房價經歷了一輪“令人咋舌的上漲”。自那以後，黃金地段的房價大幅攀升，就連偏遠地區的房價也在上漲。她說：「水漲船高嘛。」

蘇黎世州銀行預計，今年蘇黎世州的房地產價格將上漲4.5%，到2026年還會再漲4.5%。這意味著，瑞士人口最多的州里，一套普通獨棟住宅在短短兩年內就要貴出超過14萬瑞郎(約合人民幣120萬元)。

一般收入者的儲蓄已跟不上房價的上漲。對瑞士中產階級來說，擁有自己的房子正變成越來越遙不可及的夢想。

蘇黎世州銀行數據顯示，截至2024年，在蘇黎世州，只有9%的30-40歲夫婦有能力購買一套普通獨戶住宅，而不到五年前，這一比例還有13%。

高收入者能跟上房價上漲

目前，瑞士各類房產的自有入住率在各年齡層和各地區平均為36%。Wüest Partner顧問公司的首席分析師羅伯特·韋納特(Robert Weinert)表示：「這一比例在過去幾年有所下滑。」

Wüest Partner對瑞士各地的工資水平和房價進行了比較，結果發人深省。調查顯示，大約58%的雙薪家庭連一間公寓都買不起，而買一棟獨棟住宅則對多達79%的雙薪家庭來說根本不可能。

韋納特指出：「收入和財富分配不均，意味著只有少數人擁有大量資金，但這足以推高房價。」這一現像在獨棟住宅市場尤為明顯。尤其是在市中心區域，獨棟住宅正被成片拆除，取而代之的是公寓項目，獨棟住宅市場整體供應持續收縮。

瑞銀集團(UBS)房地產首席分析師克勞迪奧·薩普泰利(Claudio Saputelli)也認同韋納特的看法。他補充說，如果拿收入中位數去跟房價比較，容易得出對市場的錯誤判斷。他解釋說：「如果只看那些有能力買房的人，市場趨勢似乎不那麼誇張。」因為高收入者的薪資成長基本上還能趕上房價的上漲。

高房價導致社會割裂

房價節期攀升，讓不少瑞士民眾怨氣沖天，這種情緒在社群媒體上越來越明顯。例如，有人在Reddit上發文討論在瑞士買房的問題，說道：「你想在哪裡買？如果是蘇黎世，那就別想了…… 現在房價還真不能叫’貴’，只是你的錢已經不值錢了。」

《每日導報》(Tages-Anzeiger)最近一則標題更是引發共鳴：「就算年薪20萬瑞郎(約合人民幣171萬元)，也還是買不起房。」在英語國家，這類現象通常被稱為「住房負擔危機」(housing affordability crisis)，或簡稱「住房危機」(housing crisisability crisis)，或簡稱「住房危機」(housing crisisability crisis)，或簡稱「住房危機」(housing crisisability crisis)，或簡稱「住房危機」(housing crisisability)。英國、美國、澳洲等國都經歷過類似的情況。

專門研究房地產並在倫敦經濟學院和蘇黎世大學授課的經濟學家克里斯蒂安·希爾伯(Christian Hilber)指出：「住房危機像一枚楔子，導致整個社會的割裂。」

希爾伯認為，與英國相比，住房危機對瑞士的衝擊相對較晚。經通膨因素調整後，英國房價自1970年代以來(1970年第一季至2024年第四季)累計上漲了405%，而同期瑞士的漲幅則“只有”106%，漲勢相對溫和。

希爾伯把英國的問題歸咎於過於嚴格的空間規劃制度，長期壓制了新建房屋的供應。相較之下，瑞士在2010年代初期之前一直保持著相當靈活的空間規劃制度，房價大幅上漲基本上都發生在那之後。

Wüest Partner最近發布的一張圖表也反映了這一趨勢，該圖表比較了過去十年內，經濟合作暨發展組織(OECD)成員國的房地產價格相對走勢。

財富分配不均

在美國，住房危機已持續多年，如今四分之三的美國人將“住房負擔能力”視為日益嚴峻的挑戰。

北卡羅來納大學商學院下屬凱南私人企業研究所(Kenan Institute of Private Enterprise)的薩拉·迪克森(Sarah Dickerson)觀察到，年輕一代中瀰漫著一種無力感。「我認為，人們依舊把擁有住房視作’美國夢’的重要一環，但同時也認識到，對許多美國人來說，這個夢已經遙不可及。」

瑞士房屋貸款的運作方式

考慮到瑞士相當寬鬆的融資條件，其房屋自有率之低令人頗感意外。在瑞士，只要貸款金額不超過房屋總價的三分之二，理論上購屋者​​就不需要還清這筆房屋貸款。事實上，維持貸款狀態還能享有稅務優惠。

瑞士各大銀行在核准貸款時，會以5%的「理論利率」評估購屋者的信用狀況，同時也會預留1%的房屋總值作為維護與營運成本。綜合來看，貸款人每年需要承擔的總支出不得超過家庭年收入的三分之一，貸款才被認為是“可負擔”的。

以國際標準來看，瑞士的房貸利率相對較低，目前十年期固定利率介於1.4%至1.6%之間。隨著近期利率下調，買房相較於租房反而更划算，這也進一步推高了整體房價。

迪克森認為，貧富差距擴大是問題的根源。在過去，買房曾是許多美國人累積財富的重要方式，而如今，這扇門正慢慢關閉。迪克森指出，如今只有那些出身富裕家庭的年輕人才有可能買得起房，長期來看，這一趨勢將加劇社會分裂。

在瑞士，許多人也確實透過房產累積了財富。但由於瑞士擁有完善的退休金和醫療保障體系，擁有房產在社會層面的象徵意義遠不如其他國家那麼大。

這點從房屋自有率就能看出：以國際標準，瑞士的房屋自有率一直處於較低水準。僅約三分之一的瑞士人擁有自己的住房，而在英國和美國，這一比例則接近三分之二。而在像羅馬尼亞這類退休金體系薄弱的國家，超過95%的人口擁有自己的住房。

購屋策略

在瑞士，年輕的中產家庭往往別無選擇，只能降低期望值，例如擴大房產搜尋半徑。蘇黎世州銀行房地產專家烏爾西娜·庫布利指出，房地產平台的數據已經反映出這種轉變。

另一個常見的出路是“將房產留在家裡人手中”，這在瑞士其實非常普遍。庫布利解釋說：「大約有一半的房子都是在家族內部傳承的。」

相較之下，在英國一種較為常見、但在瑞士很少見的策略是：不管某個房子是不是你的理想住所，先買得起的就買，只為開啟房產持有的第一步，之後再賣掉換更滿意的房子。

瑞士的情況改變的可能性很小。隨著來自歐盟國家的移民持續增加，空置率有可能降至1%以下，瑞士的房屋危機很可能會變得更加嚴重。

低利率疊加金融市場的不確定性，也讓“買房出租”(buy-to-let)成為更具吸引力的投資方式，尤其是針對新建公寓。這類購屋者買房不是為了自住，而是為了出租獲利。結果就是，年輕家庭在購入公寓大樓房產時，往往要和手頭寬裕、尋求穩健投資機會的嬰兒潮世代競爭。

幾乎所有接受瑞士資訊swissinfo.ch訪問的專家都認為：房價短期內不會下跌。

瑞銀集團的薩普泰利表示，房價下跌唯一可能的原因，就是經濟陷入長期衰退，但這顯然不是中產階級家庭樂見的事。

 (編輯：Balz Rigendinger，編譯自英文：瑞士資訊中文部/gj，繁體校對：盧品妤 )