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度假屋 瑞士度假木屋继续受国外买主青睐

向外国人出售木制别墅的房地产公司称,倍受争议、限制新度假屋数量的新法并未真正影响他们的生意。瑞士资讯swissinfo.ch走访了格里门茨(Grimentz)作深入了解,这里81%的住宅都是第二居所。

在瓦莱州(Valais)安尼韦尔山谷(Anniviers Valley)高处的格里门茨,阳光酌过旧村中心古老的落叶松木制谷仓,将影子投射在雪地上。在俯瞰这片规模虽小,却发展迅速的阿尔卑斯度假村的陡峭山坡上,拥挤着错落的新老木屋和零星吊车。

疯狂的假日周终于告一段落,这座村子深深喘口气,今天一切已归于平静。与此同时,当地和国外的房地产商与代理人仍在回味瑞士选民去年3月的决定-对所有市镇第二居所的数量作出20%的封顶限制。这个新“韦伯法”(Lex Weber)于今年元月1日正式生效。

格里门茨的第二居所占到住宅总数的81%,它所属的这类阿尔卑斯市镇尤为受变化影响、也是最痛恨该法的地区。

“谁也未预料到该法会获通过,”负责管理与销售该度假村别墅与公寓的马克·沃纳房地产公司(Mark Warner Property)代理人威尔·赫林顿(Will Herrington)坦言。

针对在瑞士购买度假屋的外国公民已经存在限制,只允许每年销售总数不超过1500套。然而,在惨淡的全球经济大气候和昂贵的瑞士价格之外,即便是韦伯法对瑞士和非瑞士公民作进一步限制的前景,似乎也阻挡不住富裕的外国买主对瑞士房地产重燃的欲求。

“情况在缓慢发展。过去3、4个月来我们收到一定量的问询,”赫林顿表示,来自英国的他已和家人在格里门茨生活了7年。“可供出售的数量有限,韦伯法不会对生意带来重要影响。”

“对生意有好处”

这在其他房地产专家当中也有共鸣。

“短期来看,韦伯法实际上对生意有好处,”房地产投资者公司(Investors in Property)的西蒙·马尔斯特(Simon Malster)指出:“我们注意到,相当一部分一直在考虑来瑞士买房的客户,决定现在是着手实现的时候了。”

瑞士的滑雪区房产很昂贵,公寓价格比法国高30%,是奥地利的两倍多。然而对许多买主而言,在瑞士房地产的投资是安全的长期投资,一种防备风险与币值波动的手段,还有取得出租收入的可能性。此外房屋抵押贷款利率也极具吸引力。

“2008-2009年间需求量曾下降过。但从2011年11月起发生巨大变化,对瑞士滑雪区房产的兴趣与新买主的数量都出现激增,”阿尔卑斯居家/萨韦尔斯公司(Alpine Homes/Savills)总经理杰里米·罗拉森(Jeremy Rollason)透露。

瑞士所有度假屋中,20%的户主为外国人。直到最近,该市场还曾一向被德国、荷兰、意大利和英国买家把持。但近两年来自俄罗斯和远东的新买家也加入了进来。

第二居所

瑞士大约有50万座第二居所。其中以瓦莱州数量最多,拥有6.2万座常年不使用的房地产,其次是格劳宾登州(4.8万座)、伯尔尼州(4.5万座)和沃州(4.3万座)。

拥有度假房比例最高的州分别是格劳宾登州(37%)、瓦莱州(36%)、提契诺州(24%)和上瓦尔登州(22%)。


573个市镇的度假房比例超过20%,某些甚至超过80%,例如瓦莱州的圣吕克(St Luc 82.8%)和格里门茨(Grimentz 81.8%),以及格劳宾登的拉克斯(Laax 80.9%)。


旅游区的大部分第二居所没有专人经营,平均每年只有30-40天有人住。

(来源:联邦国土开发局)

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不确定性

尽管业务在短期内有上升,可是围绕度假屋未来的供应和新法的灵活性,仍有许多尚待解决的问题。

从2012年3月至2013年元旦,各旅游区见证了规划申请的一次猛增-因土地所有者纷纷提交建筑项目申请,在2012年10月前的10个月内,申请数量由平均3000个住宅单位跃至8000个。

“我能想像,这里每个能盖房的空地都有规划许可,什么也不剩了,”赫林顿望着挤满房屋的山坡说到。

新规则规定,在2012年3月前申请建筑许可的开发商,可在收到许可后的3年内建成,并将这些房屋作为第二居所出售。但对3月至12月间申请并由市镇批准的这些许可该如何处理,却没有明确指示。瓦莱州和格劳宾登州(Graubünden)州法院作出允许裁决,可是在“我们的瑞士”协会(Helvetia Nostra)上诉后,现在需由联邦法院作最终判定。

外国人在瑞士购房

有意购买瑞士房地产的外国人(个人与企业),必须先从欲购房地产所在州取得购买许可。这类许可的数量有严格限制。

以上规定不适用于居住在瑞士的欧盟/欧洲自由贸易区公民和C证持有者。

为开办永久性业务经营而购置的房地产不必申请许可证,除非该经营项目涉及买卖或出租所购房地产。

购买住宅用房地产的外国人必须将该房产作为自己的主要居所。
 

1961年开始了对欲购置瑞士房地产外国人的限制,要求每年的新申请总数在1500个以内。这一做法旨在预防海外投资者扰乱国内住房市场。
 

各项规定于1983年正式成为法律条文,此后曾做过修改。这部法律后来被冠以前司法部长阿诺德·科勒(Arnold Koller)的名字。一项废除这些规定的政府提案于2008年遭议会否决。国民院再次于2012年12月否决了废除科勒法的呼声。联邦院预定将于今春就此问题作出投票。

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巨坑与热铺

除了待批的申请,开发商们还对含酒店与公寓的大型开发新项目能否获规划许可拭目以待。这类项目规定,公寓的所有者在自己不住期间必须出租公寓,因而可能会解决冷-热床位的问题。

赫林顿面露微笑。格里门茨是幸运的,它有几个已获许可的待建大型项目,例如目前还只是山坡上一个巨坑的阿德莱德木屋别墅(Chalets d’Adelaide)项目、预定于2013/14年连接至附近的齐纳尔(Zinal)度假区的新缆车索道,和一个温泉疗养所项目。这应该够建筑商和房地产商们忙活4、5年的。

“从80万瑞郎的公寓,到500万瑞郎带游泳池的木屋别墅,供出售木屋和公寓的种类还是挺丰富的。唯一缺少的,就是可用来建造度身订做的木屋别墅的零散空地,”这位马克·沃纳公司代理人指出。

未来缺少选择?

在各种限制与不确定性的背景下,面向外国人售房的公司还是不免担心,几年后他们可能面临更少的选择。

“机会之窗仍然存在,但也不断缩小。剩下的房地产供应大约只能支撑2-3年,”罗拉森估计。

未来的需求水平与有限的供应,很可能令价格飙升,他的公司警告。

而在赫林顿看来,情况现在相当清楚:“长期来说,我们必须更多依赖于房地产转售,而这会越来越难,因为作为外国人,只能在买下房产5年后才允许再出售,对瑞士人的限制则是10年,因此没有一个稳定的周转房源。”


(译自英文:小雷), 瑞士资讯swissinfo.ch


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