Des propriétaires proposent des baux limités dans le temps
(Keystone-ATS) Charmant appartement de 3,5 pièces, au coeur du quartier de Chailly à Lausanne, 1610.-, 66m2. Cet appartement n’est pas grand, un peu cher, mais bien placé. Mauvaise surprise, le bail, proposé par l’assureur Zurich, est limité dans le temps.
La location de cet appartement est limitée à cinq ans. Après un rapide contact avec l’Asloca, l’organisation de défense des locataires, celle-ci explique qu”‘il s’agit d’une pratique très courante de la Zurich assurance”.
“De fait, le bail de durée déterminée est prévu dans le code des obligations, précise Nicole Tille, juriste à l’Asloca-Intersections, basée à Lausanne. Cela permet par exemple à un propriétaire, qui aimerait venir ensuite habiter dans son logement, d’éviter que le locataire ne fasse opposition à la résiliation et ne demande une prolongation de bail en raison de la pénurie de logements.”
Mais le recours au bail de durée déterminée ne doit pas être utilisé pour permettre au propriétaire de contourner ses obligations, selon un arrêt du Tribunal fédéral (TF) datant de février 2013. Or certains bailleurs recourent systématiquement à ce type de baux pour éviter les règles de protection contre les congés et les loyers abusifs, souligne la juriste.
Le TF a admis que la conclusion de contrats à la chaîne sans reconduction possible est susceptible de contourner les règles de protection contre les congés et les loyers abusifs. Il n’a cependant pas sanctionné cette pratique.
Contrats à la chaîne
Le locataire peut se défendre, mais il doit le faire activement. S’il peut prouver qu’il y a abus de droit de la part de son bailleur à recourir à ce type de contrat, il peut demander au tribunal de requalifier son contrat en bail de durée indéterminée.
Dans le canton de Vaud, des locataires ont gagné récemment devant le Tribunal des baux dans une affaire contre l’assureur basé à Zurich. Un recours est actuellement pendant au Tribunal cantonal.
Les représentants de la Zurich ont indiqué pendant le procès “n’avoir aucune idée des motifs” qui ont sous-tendu le choix de proposer aux locataires un contrat de bail à durée limitée, “mais qu’il s’agissait probablement d’une politique générale imposée par la direction de la mandante”, peut-on lire dans le jugement d’août 2014.
“Tous les locataires ne se rendent pas compte qu’ils ont signé un contrat à durée déterminée”, a-t-elle encore précisé. Cela n’est pas toujours clairement indiqué dans les petites annonces.
Pénurie chronique de logements
Le phénomène est lié à la pénurie chronique de logements. Les locataires peuvent se sentir obligés de signer un tel contrat, même s’ils ne le souhaitent pas. Cela peut jouer en leur faveur devant un tribunal. Pour les propriétaires, cette opération peut donc se révéler “risquée”, en raison de possibles conséquences judiciaires, civiles et pénales.
“A Genève, le recours au bail à durée déterminée a débuté avant les années 2010”, a expliqué le conseiller national Carlo Sommaruga (PS/GE), secrétaire général de l’Asloca romande. Mais des procès perdus par les propriétaires ont fait ralentir cette pratique.
En Suisse alémanique, Asloca Zurich constate “une hausse des contrats à durée limitée, liée à une importante vague de rénovation de luxe, a dit à l’ats Walter Angst, porte-parole de l’organisation. Les coopératives et les privés proposent ce type de contrats lorsque le logement va être rénové ou démoli dans un délai proche.”
L’Asloca Zurich n’a pas connaissance que des contrats à durée limitée sont utilisés pour contourner le droit du bail, a-t-il poursuivi. Des petits malins essaient sans doute de passer outre la loi, mais “cela reste un phénomène marginal”, affirme-t-il.
Du côté de l’assurance Zurich, celle-ci a indiqué à l’ats qu’elle met sur le marché une “très petite partie” de ses logements, munis de contrats à durée déterminée, “dans les limites de la loi”. Une appréciation que la justice vaudoise ne semble pas partager.
