Schweiz schwimmt in leeren Büroflächen
Der Markt für Büroflächen folgt in der Schweiz eigenen Gesetzen. Ein Überangebot führt keineswegs zu sinkenden Mieten.
Die Immobilienwirtschaft hat sich auf das Aussitzen der Krise festgelegt.
In der Schweiz gibt es rund 56 Mio. Quadratmeter Büroflächen, was der Größe von rund 7500 Fußballfeldern entspricht. Allein in den Grossregionen von Zürich und Genf konzentriert sich ein Fünftel der Schweizer Bürogesamtfläche.
Obwohl die Konjunktur- und Wirtschaftsprognosen für die Schweiz zurückhaltend sind und nur geringes Wachstum in Aussicht steht, kommen in der Schweiz bis ins Jahr 2006 eine weitere Million Quadratmeter Büroflächen auf den Immobilienmarkt.
Weniger Stellen, mehr Büroflächen – ein Widerspruch?
In den vergangenen zwei Jahren sind in der Schweiz mehr als 60’000 Stellen verloren gegangen, darunter auch viele Jobs in Branchen, die für die Büronachfrage wichtig sind. Dazu gehören unter anderem die Versicherungen, das Kreditgewerbe, Börsen-Makler sowie Vermögensverwalter.
Der Stellenabbau und andere Faktoren haben dazu geführt, dass allein im Großraum von Zürich rund 300’000 Quadratmeter Bürofläche leer stehen.
Experten gehen davon aus, dass mit jeder abgebauten Stelle auch 30 Quadratmeter weniger Bürofläche genutzt werden.
“Notstand” auf sehr hohem Niveau
Verlässliche Zahlen über leer stehende Büroflächen für die ganze Schweiz gibt es nicht. “Im Bereich der statistischen Erhebungen zum Büromarkt gleicht die Schweiz einer Einöde. Es existiert keine einheitliche Erhebung über Leer- und Flächenbestände für Büro-, Verkaufs-, Gewerbe- oder Lagergebäude”, hält die Credit Swiss in einer aktuellen Studie zum Thema fest.
Der Markt für Büro-Immobilien zeichnete sich bis vor wenigen Jahren durch ein tiefes Leerstandsrisiko aus. Selbst jetzt, wo es für Schweizer Verhältnisse viele leere Büros gibt, sind die Flächen der ungenutzten Büros im internationalen Vergleich im grünen Bereich.
Während Zürich einen Büroleerstand von 5,3% und Genf einen solchen von 2% ausweisen, stehen im Stadtteil Manhattan von New York 11,4% der Büros leer, in Chicago sind es 17%, in London12% und in Frankfurt 13,6%.
Flaute aussitzen und Zugeständnisse machen
Überraschend ist, dass die Preise für Büroflächen in der Schweiz trotz des schroffen Angebotsübergangs kaum nachhaltig gefallen sind. Die Experten der Credit Swiss erklären die Preisstabilität so: “Ein Teil der Vermieter erliegen der Illusion, dass sich die Situation am Büromarkt in absehbarer Zeit wieder stabilisieren wird”.
Die Experten erklären, mit welchen Tricks die Branche die Krise aussitzt. Die Immobilienwirtschaft halte zwar an den hohen Mieten fest und mache gleichzeitig Zugeständnisse an die Mieter. Dazu gehören: Staffelmietzinse, asymmetrische Kündigungstermine, Gratismonate, Konzessionen beim Innenausbau von neuen Büroräumen, kurze Mietverträge.
Mit diesen versteckten Mietzinsreduktionen sinken zwar die Renditen, die Werte der Liegenschaften in den Büchern der Investoren bleiben jedoch auf hohem Niveau.
Büroflächen für Senioren?
Über die Menge der leer stehenden Büros entscheiden nicht nur die Konjunktur und der Beschäftigungsgrad in der Schweizer Wirtschaft, sondern auch die langfristige Bevölkerungsentwicklung. “Die Nachfrage nach Büroflächen wird von der Anzahl Bürobeschäftigter und vom durchschnittlichen Flächenverbrauch pro Kopf bestimmt”, so die Studie.
Bereits jetzt steht fest, dass sich in der Schweiz das Wachstum der erwerbsfähigen Bevölkerung verlangsamen wird; mancherorts wird es gar rückläufig sein. Diese Entwicklung wird sich auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirken. Gemäß Schätzungen der CS arbeiten zurzeit 45% aller Beschäftigten in Büros.
Das Home Office immer beliebter
Wenn der Anteil der Bürojobs in der Schweiz konstant bleibt und die Lebensarbeitszeit leicht steigt, wird die Erwerbsquote der über 55-Jährigen bis zum Jahr 2040 um 10% zunehmen.
Es wird erwartet, dass die Zahl der Bürojobs in den kommenden Jahrzehnten zunehmen wird. Hält der Trend an, könnte der Bedarf nach mehr Büroraum bis ins Jahr 2040 markant steigen.
Das immer beliebtere Home Office, der Arbeitsplatz zu Hause, könnte den Immobilienstrategen einen Strich durch die Rechnung machen. Aufgrund des zunehmenden Kostendrucks arbeiten nämlich immer mehr Beschäftigte im Büro zu Hause.
Wenn die jetzt vorliegenden Trends anhalten, wird das “Home Office” die Nachfrage nach Büroflächen in den nächsten 30 Jahren um rund 5% vermindern.
swissinfo, Erwin Dettling in Zürich
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