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Negli ultimi cinque anni il prezzo delle abitazioni in proprietà è salito in Svizzera di quasi il 30% e un terzo di questo aumento è riconducibile alla speculazione: lo sostiene uno studio di UBS, che parla di squilibri importanti che comportano incognite per il futuro. Uno scenario definito negativo, con l'attuazione in modo restrittivo dell'iniziativa sull'immigrazione di massa, potrebbe sfociare in una correzione dei prezzi del 20% entro il 2017 in regioni come Zurigo, Svizzera centrale e Ticino.

I prezzi delle abitazioni di proprietà in Svizzera sono ben al di sopra del loro livello sostenibile a lungo termine, si legge nel rapporto pubblicato da UBS. Secondo il modello di analisi quantitativa degli economisti della grande banca dal 2009 il costo di case e appartamenti è progredito del 29% al netto dell'inflazione: 11 punti percentuali sono riconducibili al forte incremento dei nuclei famigliari, 8 punti al calo dei tassi di interesse e i restanti 10 alla speculazione degli investitori. Dopo la crisi finanziaria, molti di loro hanno infatti cercato rifugio nel mattone e sperano in prezzi in crescita.

Questa componente speculativa viene ora smorzata dalle misure normative e sta vacillando, mettono in guardia gli specialisti di UBS: il mercato rischia di invertire rotta e di azionare una svolta dei prezzi. Ma attenzione, anche le componenti fondamentali (tassi e aumento della popolazione) alimentano false certezze: se i tassi d'interesse o le superfici sfitte aumentano bruscamente i rialzi basati su questi fondamentali si sciolgono infatti come neve al sole.

Attualmente sempre stando a UBS né i tassi d'interesse né l'immigrazione si trovano a un livello sostenibile a lungo termine. Secondo il modello di calcolo della banca uno shock dei tassi combinato con un forte aumento delle superfici sfitte potrebbe far crollare i prezzi delle abitazioni di proprietà del 20–25%. Questo scenario estremo viene considerato poco probabile alla luce dell'attuale solidità del contesto di mercato. Ma pur a condizioni ancora vantaggiose come quelle attuali non è esclusa una correzione di quasi il 10% solo a causa del venir meno della domanda speculativa.

Anche alla fine degli anni Ottanta, prima dell'ultimo scoppio di una bolla immobiliare in Svizzera, l'elevata immigrazione fece contrarre l'offerta. Al culmine del ciclo, nel 1989, il mercato degli immobili residenziali era complessivamente sopravvalutato del 40%: secondo l'analisi di UBS la componente speculativa contribuiva per 25 punti percentuali. La goccia che fece traboccare il vaso fu infine lo shock dei tassi nel 1989, che salirono negli anni successivi a un livello superiore alla media di lungo periodo, mutando radicalmente le condizioni. La domanda speculativa crollò innescando una spirale ribassista.

Secondo UBS oggi senza uno shock dei tassi d'interesse o recessione economica i prezzi non potranno crollare nella stessa misura. Ma uno scenario di dimezzamento dell'immigrazione netta a 40'000 persone farebbe salire la percentuale di abitazioni sfitte entro tre anni dall’1,1 al 2,0%. Un aumento di questo parametro spingerebbe i prezzi in territorio negativo già quest'anno e la correzione sarebbe di oltre il 12% entro fine 2017, a velocità crescente.

Secondo UBS se l'immigrazione venisse effettivamente limitata le prospettive si aggraverebbero notevolmente. In un simile scenario sarebbero più rischio le regioni della Svizzera meridionale, centrale e di Zurigo, dove i prezzi delle abitazioni di proprietà potrebbero correggersi di circa il 20% nello spazio di tra anni.

Questo per quanto riguarda un possibile futuro. L'anno appena passato ha mostrato da parte sua un rallentamento del settore: il rincaro del 2,5% per gli appartamenti di proprietà e dell’1,5% per le case unifamiliari è stato nettamente inferiore ai tassi di crescita medi degli ultimi 15 anni.

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SDA-ATS