Comprare casa costa meno che affittare, ma non dappertutto

(Keystone-ATS) Avere un appartamento in proprietà costa attualmente meno che prenderlo in affitto, nella media svizzera, ma nelle grandi città e nei comuni più esclusivi la locazione risulta essere più vantaggiosa.

Lo afferma in una pubblicazione odierna l’ufficio di investimenti di UBS, che mette in guardia i potenziali proprietari: spesso i rischi dell’acquisto di una casa propria vengono sottovalutati, affermano gli esperti.

Gli specialisti della banca sono partiti dal titolo di un giornale di metà agosto, secondo il quale “comprare costa la metà di affittare”. Un’affermazione – si legge in un comunicato dell’élite – che è stata colta con sorpresa negli ambienti immobiliari.

Un paragone obiettivo fra i due modi di avere un’abitazione non è facile, perché spesso gli oggetti delle due categorie presentano criteri differenti. Per rendere più semplice il confronto sono stati quindi presi in esame solo gli appartamenti.

Un alloggio grande in un comune medio costa circa 1 milione e viene affittato a circa 2800 franchi più spese accessorie, per un totale di circa 36’700 franchi annui. Chi acquista deve far fronte a costi per circa 34’800 franchi: oltre agli interessi dell’ipoteca pesano infatti fra l’altro anche l’ammortamento per diminuzione di valore dell’immobile, fattore che viene spesso dimenticato, e l’aumento delle imposte. Complessivamente quindi l’onere per il proprietario è attualmente inferiore del 5,4% a quello dell’inquilino (circa 1900 franchi annui nell’esempio).

Tutto però dipende dalla posizione dell’oggetto. Se si trova in zone con prezzi degli immobili relativamente a buon mercato il guadagno può essere ben maggiore. Lo stesso appartamento a La Chaux-de-Fonds viene venduto a 570’000 franchi e costa 19’000 franchi all’anno, contro una pigione complessiva di 23’400: il risparmio è di 4400 franchi e lo scarto è del 19%. Al contrario per un’abitazione a Erlenbach (ZH), sulla Costa d’Oro del Lago di Zurigo, si pagherebbero 1,9 milioni: i costi del proprietario lievitano a 60’700 franchi, quelli dell’affitto a 49’100. La differenza (a favore in questo caso dell’inquilino) è di 11’600 franchi: chi abita in casa propria spende perciò il 24% in più.

Ci sono inoltre altri fattori che nel calcolo non vengono considerati ma che sono importanti. In tempi di recessione il valore degli immobili è sì più stabile delle azioni, ma spesso le abitazioni vengono acquistate con un prestito. Se le azioni crollano del 20% l’investitore perde “solo” questa quota. Ma se il prezzo degli immobili scende del 20% le conseguenze sono ben maggiori per un oggetto ipotecato all’80%: il proprietario rischia di dover vendere.

Inoltre le case richiedono una importante somma di denaro, ciò che rende molto difficile diversificare il portafoglio. Gli immobili sono poi poco “liquidi”: una vendita può durare mesi o anni. Il proprietario non può inoltre rinunciare a una parte dell’investimento per far fronte a una crisi temporanea di liquidità, non è insomma in grado di vendere solo una o due stanze. Va inoltre considerato che l’acquisto è stato favorito negli ultimi 20 anni dal calo dei tassi ipotecari: dovessero salire il quadro cambierebbe.

Considerati tutti questi rischi l’acquisto risulta più vantaggioso sulla carta di quanto non lo sia nella realtà. Comunque – concludono gli esperti di UBS – la decisione fra i due approcci raramente segue criteri razionali. La soddisfazione di poter finalmente vivere fra i propri muri fa sì che molti acquirenti non si rendano conto dei pericoli.