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Il pericolo di una bolla immobiliare è ulteriormente cresciuto in Svizzera, anche se solo leggermente: il relativo indice calcolato dagli economisti di UBS nel terzo trimestre ha raggiunto un valore di 1,20 punti, con una progressione di 0,05 punti rispetto ai tre mesi precedenti. Il paese si trova confrontato con un'evoluzione rischiosa: solo un deciso aumento dei tassi di interesse potrà cambiare la situazione, sottolineano gli specialisti della grande banca.

L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index segnala da tempo un mercato fuori equilibrio. Con una situazione normale l'indice dovrebbe trovarsi fra -1 e 0. L'intervallo fra 0 e 1 caratterizza la fase di boom, fra 1 e 2 si entra nella zona a rischio, sopra il 2 la bolla scoppia: è stato il caso alla fine degli anni 80.

Il passaggio alla zona a rischio è avvenuto nel 2012. Da allora si naviga fra gli iceberg: nel terzo trimestre di quest'anno la crescita economica è sì stata maggiore in confronto al periodo immediatamente precedente, ma non ha potuto tenere il passo con le dinamiche di prezzo e di indebitamento sul mercato immobiliare residenziale, sottolineano gli esperti in un comunicato.

Nel dettaglio, il prezzo degli alloggi è salito del 4,2% in termini reali su base annua, mentre i canoni di locazione offerti sono aumentati solo del 3,3%: la forbice tra oggetti in vendita e in affitto si è così ulteriormente ampliata. La domanda di abitazioni di proprietà quali oggetti di investimento è rimasta elevata: la quota di richieste di credito presso UBS per oggetti senza utilizzo personale diretto è salita al 22,1% del totale delle domande, sfiorando il massimo storico del 22,3% del quarto trimestre 2012.

A limitare il rischio bolla ci pensa la crescita economica, risultata del 2,5% nel periodo in rassegna. Inoltre quest'anno la più lunga fase deflazionistica dalla crisi del 1929 giungerà al termine: il rincaro annuale per i prodotti interni in pochi mesi è aumentato da 0 a 0,7%

Con un livello di valutazioni di case e appartamenti come quello attuale basta poco per far progredire nuovamente il rischio di una bolla, osservano gli economisti UBS. Finché i prezzi degli immobili residenziali, al netto dell'inflazione, aumenteranno di oltre il 3% all'anno, gli squilibri continueranno a crescere. E mentre l'indebitamento ipotecario sale praticamente in modo invariato, aumenta anche il rischio per l'economia nazionale: "solo interessi ipotecari significativamente maggiori potrebbero porre fine a questo trend rischioso", sostengono gli esperti.

A livello regionale i rischi sono rimasti invariati, anche se la zona del Lago di Ginevra presenta un'inversione di tendenza: in tutti i segmenti i prezzi degli alloggi sono stagnanti o in calo. Ma non c'è troppo da rallegrarsi: a causa delle valutazioni estremamente elevate degli immobili di quell'area il potenziale di un crash rimane alto.

In Ticino non vi sono regioni critiche - cioè con elevata probabilità di correzione - ma ve n'è una "da monitorare", vale a dire "con probabilità di correzione": si tratta del Locarnese. La situazione appare più pericolosa nei Grigioni: Alta Engadina e Davos sono a rischio, la Prettigovia è considerata da monitorare.

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SDA-ATS