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Un'immagine mostra un operaio al lavoro a Zurigo (foto d'archivio).

/KEYSTONE

(sda-ats)

Il pericolo di una bolla immobiliare rimane tuttora presente in Svizzera, anche se è in lieve calo: il relativo indice calcolato dagli esperti di UBS si è attestato nel primo trimestre a 1,38 punti, 0,03 punti in meno dei tre mesi precedenti.

Entrata a far parte delle regioni da allarme rosso a fine 2015, Lugano si conferma sotto pressione.

L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index - questo il nome dell'indice - è rimasto quindi nella zona di rischio, informa l'istituto in un comunicato odierno. La leggera contrazione è riconducibile alla stagnazione dei prezzi nominali delle abitazioni di proprietà, a una flessione della domanda di appartamenti di proprietà come oggetti di investimento e a un rallentamento della crescita del volume dei crediti. La progressione su base annua dei volumi ipotecari è infatti scesa al 2,9%, l'aumento meno marcato degli ultimi 15 anni.

Stando agli specialisti di UBS si assiste inoltre a una diminuzione della domanda di appartamenti in affitto, visto che, grazie al basso livello dei tassi, nella maggior parte dei comuni svizzeri acquistare un'abitazione di proprietà conviene più che affittarla. Dall'altro lato, l'attuale contesto finanziario spinge gli investitori verso una maggiore attività edilizia sul mercato degli immobili di reddito. A ciò si aggiunge che nel 2016 l'immigrazione netta potrebbe risultare dal 15 al 25% inferiore rispetto all'anno precedente e quindi le superfici sfitte dovrebbero aumentare ancora in tutte le aree del paese, facendo crollare ulteriormente i canoni di locazione per nuove costruzioni.

Questo sviluppo - calo dei canoni di locazione e incremento delle superfici sfitte - ha visibilmente ridotto l'attrattiva degli investimenti buy-to-let (acquisto di un immobile a scopo di investimento per poi darlo in affitto). Infatti, la quota delle domande di acquisto di appartamenti di proprietà rispetto alla locazione è in leggera contrazione per il quarto trimestre consecutivo. Con un valore del 17,7% di tutte le richieste di credito il buy-to-let continua comunque ad essere popolare.

L'indice di bolla immobiliare ha compiuto cinque anni: secondo UBS dalla prima pubblicazione, nel maggio 2011, la situazione sul mercato delle abitazioni di proprietà si è molto aggravata, con un indice passato da 0,63 a 1,38 punti.

Ormai servono 6,2 redditi annuali di una famiglia per acquistare una casa propria media: nel 2011 ne occorrevano solo 5,5. Per l'acquisto di un appartamento di proprietà simile sono necessari 29 canoni di locazione annuali invece dei 27,5 del 2011. E in questo periodo l'indebitamento ipotecario delle famiglie private è salito dal 170 al 190% del reddito disponibile.

Secondo UBS l'attuale posizionamento dell'indice nella zona di rischio implica una sopravvalutazione del mercato. Il fatto che l'andamento del mercato delle abitazioni di proprietà dal 2011 non abbia seguito lo schema tipico di una bolla immobiliare, come l'esplosivo sviluppo dei prezzi e dell'indebitamento, non è sufficiente per placare ogni allarmismo. Il rallentamento dello sviluppo dei prezzi dal 2014 è infatti dovuto alle attuali restrizioni nell'erogazione di crediti e alla crescente offerta. Ciò non toglie, però, che negli ultimi cinque anni nel mercato delle abitazioni di proprietà siano aumentate notevolmente la dipendenza dai tassi d'interesse bassi e il rischio di crollo in un eventuale contesto di condizioni avverse sul mercato immobiliare.

Complessivamente UBS classifica 16 regioni come critiche, vale a dire con alta probabilità di correzione dei prezzi: fra queste nel quarto trimestre 2015 è entrata a far parte anche Lugano, a causa dei rincari dei prezzi delle abitazioni superiori alla media. Altre 13 zone in Svizzera - fra cui Locarno - vengono considerate da monitorare, vale a dire dove una correzione è ritenuta probabile. Nel primo trimestre 2016 gli specialisti della banca non hanno proceduto a cambiamenti in questi due elenchi.

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SDA-ATS