Casa própria na Suíça não sai do sonho

Morar em seu próprio imóvel está cada vez mais difícil na Suíça © Keystone / Salvatore Di Nolfi

Os preços das moradias continuaram a subir na Suíça. Como resultado, o sonho da casa própria está se tornando cada vez menos acessível, especialmente devido a restrições regulatórias, de acordo com um estudo do banco Raiffeisen. 

Tradicionalmente caros, os preços dos imóveis na Suíça continuam a subir. Ao longo de um ano, os preços das casas subiram cerca de 5% no segundo trimestre e os preços dos apartamentos em 1,6%, disse o banco suíço Raiffeisen. 

Rendimento insuficiente 

As taxas de hipoteca estão em um nível historicamente baixo. Nunca foi tão vantajoso pedir emprestado para comprar uma propriedade. No entanto, isto já não é suficiente para estimular a compra da casa própria. 

“As restrições regulatórias e a evolução rápida dos preços estão obrigando os potenciais compradores a fornecer mais capital próprio e ter rendimentos cada vez mais altos para conseguir obter um financiamento hipotecário”, observa Martin Neff, economista do Raiffeisen, a terceira maior instituição financeira suíça. A proporção de pessoas com um patrimônio suficiente para comprar uma casa varia entre 18% e 44%, dependendo do cantão, segundo os cálculos do banco.

Além disso, é necessário um salário significativo para cobrir os custos resultantes desta aquisição, o que “se revela um obstáculo difícil, ou mesmo intransponível, na maioria dos casos”. Conforme esses cálculos, para uma casa de 1 milhão de francos, com capital próprio de 200.000 francos, é preciso ganhar um salário anual mínimo de 176.000 francos. 

Condições para um empréstimo

Na Suíça, um banco geralmente só aceita financiar a compra de uma residência principal até 80%. Os 20% restantes devem ser fornecidos pelo cliente (capital próprio).

Enorme montante da dívida

O mercado suíço tem outra particularidade: as dívidas hipotecárias são pagas muito lentamente. Em muitos países, espera-se que uma dívida hipotecária seja reembolsada dentro de uma geração, 20 a 25 anos. Na Suíça, muitas vezes uma vida não é suficiente e a dívida, que está ligada à propriedade comprada e não ao comprador, é passada para a próxima geração.

Há duas razões para isso. Primeiro, os preços dos imóveis tornaram-se tão altos que é difícil reembolsá-los rapidamente. Em segundo lugar, o sistema fiscal cria um incentivo à dívida, principalmente ao permitir que os juros hipotecários sejam deduzidos do rendimento tributável.

Como resultado, a Suíça tem um dos maiores índices de endividamento pessoal do mundo. No final do ano passado, a dívida hipotecária excedeu o limite simbólico de um trilhão de francos.

Até 1° de julho de 2013, este capital próprio poderia provir inteiramente de uma retirada antecipada do fundo de pensão profissional. Mas, desde então, pelo menos 10% do capital próprio devem provir de outra fonte (poupança, fundo de pensão privado, empréstimo familiar). Esta medida foi solicitada pelo governo para limitar os riscos de uma bolha imobiliária e preservar os ativos das pensões.

Esta mudança torna mais difícil a compra de um imóvel. O candidato a proprietário deve retirar 10% do capital do seu bolso e continuar a pagar os diversos custos que chegam a 4% do preço de venda e que não podem provir do fundo de pensões. Assim, no caso de uma propriedade no valor de 1 milhão de francos, deve pagar 140.000 francos.

O banco também calcula qual será o custo do empréstimo. Ele tem por base uma taxa de juro de referência de 5% (média de vários anos), uma amortização da dívida de 1% ao ano e custos de manutenção de 1% ao ano do valor do imóvel. O empréstimo só será concedido se esses encargos não representarem mais de 33% do rendimento bruto anual do comprador.

Se usarmos nosso exemplo anterior, o banco calculará uma taxa de 40.000 francos para a hipoteca (5% do empréstimo de 800.000 francos), 10.000 francos para a depreciação (1% de 1 milhão) e 10.000 francos para a manutenção (1% de 1 milhão), num total de 60.000 francos por ano. No entanto, para cobrir esses custos, a renda familiar deverá ser três vezes maior, o que corresponde aproximadamente ao salário anual mínimo de 176.000 francos calculado pelo Raiffeisen.

Adaptação: Fernando Hirschy