В чем различие швейцарских и российских методов реновации?

Квартал Майенэк в Берне. На этом месте примерно через 5-7 лет возникнут современные жилые строения, но конечно никому и в страшном сне не приснится вариант строительства на этом месте 30-40 этажных башен. Franziska Rothenbuehler

Маленькие трехкомнатные квартиры для семей из четырех человек. В начале 1950-х годов в Швейцарии это был распространенный стандарт жилого комфорта, и именно в соответствии с ним и был построен в Берне жилой квартал Майенэк (Meienegg), который стал самым крупным в городе проектом жилой застройки в послевоенный период. Архитекторами проекта были партнеры Ханс и Грет Райнхард (Hans und Gret Reinhard), их цель состояла в том, чтобы построить светлые и более или менее просторные квартиры для рабочего класса. С тех про прошло 70 лет, стандарты жилья и потребности людей за это время изменились кардинально.

В частности, проживание родителей с детьми в одной комнате больше не считается приемлемой нормой. «Величина квартир больше не соответствует ожиданиям арендаторов», — говорит Вальтер Штрауб (Walter Straub), исполнительный директор товарищества собственников жилья «Genossenschaft FambauВнешняя ссылка». Кроме того, качественно изменились стандарты и строительно-инженерные нормы, связанные с учетом потребностей людей с ограниченной мобильностью (инвалиды-колясочники), противопожарной безопасности и сейсмоустойчивостью.

С другой стороны, экспертиза, проведенная независимой организацией, показала, что санация и реконструкция (на новомосковском жаргоне — реновация) существующих в настоящее время 273 квартир оказалась бы слишком дорогой и нерентабельной. «Нам остается только одна опция, а именно, социально ориентированное замещающее строительство, предполагающее снос старого жилого фонда и замену его на жильё современных стандартов», — говорит В. Штрауб. Товарищество «Fambau» исходит из того, что для реализации данного проекта потребуются инвестиции в размере от 100 до 120 млн франков/долларов.

«Реновация» в три этапа

В рамках нового строительного проекта планируется создать 350 современных квартир, распределенных по нескольким корпусам. Жилые здания будут на два-три этаже выше чем сейчас, то есть в среднем это будут 5-7 этажные строения, некоторые, очень немногие, будут достигать 10-ти этажей. Как показала экспертиза, проведенная инженерами Цюрихской высшей технической школы (ETH), данный проект позволяет без ущерба для гармоничной бернской городской среды увеличить доступную жилую площадь на 25%, что в абсолютных цифрах эквивалентно 7 тыс. кв. м. жилья.

Снос зданий и сооружение новых домов будут проводиться в три этапа, так что люди, живущие в домах, определенных под снос, будет иметь достаточно времени для того, чтобы найти себе равноценное жилье в том же районе из наличного жилого фонда, которым владеет товарищество «Fambau». Новые квартиры будут сдаваться фактически по себестоимости в формате социального жилищного строительства. Конкретно, 3-комнатная квартира будет стоит от 1 400 до 1 500 шв. франков в месяц (без коммуналки) то есть примерно 72-75 тыс. российских рублей.

Это будет означать относительное повышение аренды в среднем, однако В. Штрауб исходит из того, что никаких социальных конфликтов здесь возникать не будет. «В портфолио нашего товарищества собственников жилья есть достаточно бюджетных вариантов квартир, предназначенных для социально уязвимых категорий арендаторов».

Спросить народ? А как же!

Но для начала должен быть разработан детальный план реновации квартала МайенэкВнешняя ссылка, который будет вынесен на локальный референдум. Без согласия народа в Швейцарии, как известно, ни один общественно-важный проект реализован быть не может. Первый вариант такого плана должен быть разработан уже к концу 2017 года. «Если все пойдет по плану, то проголосовать народ по данному проекту сможет уже самое позднее в начале 2020 года. Строительные работы могут начаться уже в 2021 году».

Разумеется, самой большой проблемой будут возражения организаций и структур, занимающихся охраной памятников архитектуры. В Строительном Реестре города Берн и одноименного кантона этот квартал хотя и не имеет статуса «памятника», но все-таки снабжен грифом «стоит сохранить» («erhaltenswert»). Кроме того, квартал Meienegg фигурирует в Федеральном Списке («Bundesinventar») объектов, находящихся под охраной государства в качестве объекта, заслуживающего «особого внимания». Недавно в Берне предлагалось окончательно перевести его в категорию памятников, недопустимых для сноса.

Однако накануне, как сообщает руководитель Главного управления охраны памятников города Берн Жан-Даниэль Гросс (Jean-Daniel GrossВнешняя ссылка), парламент кантона в целом постановил по финансовым соображениям сократить список охраняемых памятников. Поэтому сделать такой шаг не удалось. Его ведомство, тем не менее, намерено еще раз поднять этот вопрос и организовать очередную независимую экспертизу, которая должна будет окончательно ответить на вопрос о том, достоин ли квартал Майенэк войти в список памятников, защищенных от сноса статусом «исторически ценного образца городской застройки»

Война экспертиз?

«Федеральный Список» охраняемых объектов для нас решающего значения не имеет«, — говорит В. Штрауб. По его информации, в недавно принятой «Перспективной концепции развития городской среды Берна» («Stadtentwicklungskonzept» — «Stek-2016Внешняя ссылка») квартал был оценен в качестве «района с высоким потенциалом развития». Что же касается возражений местных деятелей в области охраны памятников, то, по мнению В. Штрауба, они возражают потому, что «у них профессия такая. Мы сами со своей стороны также проводили соответствующие независимые экспертизы, и они пришли к выводу о том, что действительно сильных аргументов против сноса квартала в природе не существует».

Районная комиссия по вопросам капитального строительства и городского развития бернского округа Бюмплиц-Бетлехем (Quartierkommission Bümpliz-Bethlehem — QBBВнешняя ссылка) пока не имеет развернутой информации о подробностях запланированного реновационного проекта, однако председатель комиссии Бернардо Альбизетти (Bernardo AlbisettiВнешняя ссылка) признает, что «в этом квартале большая часть строительной субстанции давно уже нуждается в основательной санации, а то и в полной замене. В рамках западного Берна в целом данная проблема вообще является самым большим и актуальным вопросом. Понятно, что решение будет приниматься по каждому дому отдельно, однако охрана памятников не должна стоять на пути размышлений о том, как и в какую сторону надлежит развиваться городу», — резюмирует Б. Альбизетти.