Неопределенное будущее швейцарского рынка недвижимости

Нынешнюю ситуацию некоторые эксперты сравнивают не с финансовым кризисом 2008 года, а с пандемией «испанки» в 1918 году. Keystone/ennio Leanza

Год 2019-й был очень хорошим годом для тех, кто хотел инвестировать в объекты недвижимости, соответственно, и в 2020-м все они так же ожидали для себя радужного будущего. Теперь все может измениться из-за коронавирусного кризиса и возможного нового глобального экономического спада.

Все те, кто инвестировал в прошлом году в швейцарскую недвижимость, имеют все основания запомнить 2019 год как весьма успешный период времени. Средняя ставка арендной платы несколько понизилась, но именно в результате этого сократилось и число пустующих, несданных жилых объектов. 

Как говорится в отчете Swiss Property BenchmarkВнешняя ссылка, подготовленном консалтинговой компании по вопросам недвижимости IAZI, по состоянию на конец 2019 года средняя стоимость объекта недвижимости выросла в Швейцарии примерно на 3% по сравнению с ростом в 2% в 2018 году. Особенно возросла стоимость жилой недвижимости. В целом же, с точки зрения инвесторов, доходы в этом секторе экономики были более чем удовлетворительными. До недавнего времени прогнозы инвесторов на 2020 год также были весьма оптимистичными. 

Но основания быть оптимистичными имели не только инвесторы. «Этот год должен был быть годом арендаторов», — убежден профессор Донато Сконьямильо (Dr. Donato Scognamiglio), генеральный директор IAZI. В связи с политикой отрицательных процентных ставок, проводимой Национальным банком, в стране было построено даже больше недвижимости, чем того требовал спрос, поскольку недвижимость все еще остается единственным инвестиционным товаром, гарантирующим прибыль выше среднего. Больше объектов — больше предложений — ниже стоимость. 

Однако последние недели поставили на ожиданиях экспертов и инвесторов большой крест. Кризис, связанный с коронавирусом, оказывает самое прямое воздействие и на рынок недвижимости. «Все экономические прогнозы оказались теперь недействительными», — сокрушается профессор Донато Сконьямильо. Как же конкретно коронавирус будет воздействовать на рынок недвижимости?

«Это не обычный кризис»

Коронавирус не только ограничил свободу передвижения людей, но и нанес удар нанес по фондовым рынкам, от ситуации на которых зависит, в частности, стоимость аренды, которая в Швейцарии не собственно аренда, а «арендный процент» (квартира считается как бы активом, котирующимся на рынке заемной ликвидности, и пользователь, то есть жилец-арендатор, платит за пользование этим активом процент, он же аренда). И если рынок акций и других бумаг рухнет окончательно, то это самым негативным образом отразится на рынке жилой, в частности, недвижимости. 

Но даже в такой ситуации недвижимые активы остаются все еще самыми привлекательными инвестиционными продуктами. Во время предыдущих кризисов, таких как лопнувший «пузырь доткомов» в 2001 году или же финансовый кризис 2008-2010 годов, прямые инвестиции в недвижимость, по мнению профессора Д. Сконьямильо, оставались наиболее стабильными и безопасными вложениями. И это понятно: аренду люди продолжают платить даже во время обвала фондового рынка. Для Швейцарии ориентиром всегда является процентная ставка ЦБ. 

Ее снижение в теории дает арендаторам право обращаться к своим управляющим компаниям с требованием о снижении «арендного процента», что логично: ведь квартира как актив подешевела. Поэтому для арендаторов кризисные ситуации могут даже оборачиваться позитивной стороной. А каково положение инвесторов? Можно ли сравнить нынешнюю ситуацию с прошлыми кризисами на фондовом рынке? Короткий ответ: скорее всего, нет. Для инвесторов надвигающийся экономический кризис — это лишь часть целого комплекса проблем, вызванного в том числе и ударом по экономике коронавируса. 

В своем пресс-релизе компания IAZI указывает, что нынешнюю ситуацию надо сравнивать не с финансовым кризисом 2008 года, а скорее с пандемией «испанского гриппа» 1918 года. Но в любом случае «у нас пока слишком мало эмпирических данных, которые позволили бы составить какие-то более или менее надёжные прогнозы или сценарии по характеру экономических и медицинских последствий пандемии».

Карантин влияет на доход от сдачи объектов в аренду

Ясно одно: в отличие от ситуации, характерной для прошлых чисто экономических, а не эпидемиологических кризисов, полагаться на то, что доход от сдачи помещений в аренду останется прежним, уже нельзя. В секторе жилой недвижимости кризис, может быть, еще будет выражен не так сильно, ведь людям все равно надо где-то жить и оставаться на требуемой властями «самоизоляции». А вот крупные компании с их магазинами, бутиками и офисами, которые также являются важными игроками на рынке аренды, могут начать сворачивать свою деятельность и избавляться от «лишней площади». 

В Швейцарии ситуация именно такая: сейчас тут закрыто всё, кроме продуктовых магазинов, аптек, банковских и почтовых отделений. И это ставит многие предприятия малого и среднего бизнеса (МСП / KMU) в очень сложное финансовое положение. Эксперты компании IAZI готовы к такому повороту событий не были. Профессор Д. Сконьямильо говорит об этом открыто. 

«Происходит то, о чем мы никогда раньше даже не задумывались. Что теперь будет, если закроют парикмахерский салон? Что произойдет, когда закроют торговый центр? Что случится, если у пекарни будет намного меньший оборот, чем обычно?». Поэтому основные потери доходов от арендной платы ожидаются именно в секторе розничной торговли, в отрасли сферы услуг и — особенно — в гостиничном бизнесе.

Многоквартирные дома до сих пор — надежная инвестиция

Тем не менее профессор Д. Сконьямильо сохраняет осторожный оптимизм. Он предполагает, что после кризиса будет иметь место так называемый «эффект йо-йо» или «отскока» (его можно легко объяснить на примере диеты — это ситуация, когда после похудения человек снова быстро набирает вес). «Сейчас доходы из-за карантина резко упали, но часть из них будет обязательно компенсирована позже, когда карантин завершится. В этом смысле многоквартирные дома до сих пор являются безопасной инвестицией». 

«Купил бы я многоквартирный дом в ближайшие полгода? Да! Могу ли я считать себя счастливчиком, если у меня уже есть несколько многоквартирных домов? Трижды да!», — добавляет он. Ситуация для владельцев отдельных частных домов сейчас создалась несколько более неопределенная. В ситуации карантина агентам-риэлтерам трудно, если вообще возможно, встречаться с клиентами и показывать им дома. 

Особенно неблагоприятно складывается ситуация в случае с односемейными домами. Многие потенциальные клиенты (семьи), скорее всего, не чувствуют уже прежней финансовой уверенности из-за сложившейся экономической ситуации, и вряд ли они захотят именно сейчас делать крупные инвестиции. «Вероятность кризиса на рынке недвижимости сейчас очень высока, но это не будет такой большой катастрофой, какой был ипотечный кризис в США в 2007 году», — убежден профессор Д. Сконьямильо. 

Он надеется, что ситуация стабилизируется благодаря мерам, принимаемым властями. Федеральный совет уже объявил о бюджетной помощи экономике в размере 42 млрд франков. Эксперт объясняет, что крах произойдет только в том случае, если вдруг произойдет резкое увеличение процентной ставки ЦБ. При этом швейцарцы вряд ли захотят массово отказываться от собственных домов. Определенных изменений на рынке ожидать следует, но, как говорит профессор Сконьямильо, «в итоге рынок восстановится».

Русскоязычная версия: Надежда Капоне