Отрицательный процент в Швейцарии похоронил мечту о собственном доме

Для многих швейцарцев мечта о собственном доме отодвинулась в далекое будущее. На архивном фото: деревня Нефтенбах (Neftenbach), кантон Цюрих, 2010 год. © Keystone / Gaetan Bally

Согласно исследованию швейцарского банка Credit Suisse, отрицательные процентные ставки делают домовладение в Швейцарии почти недоступным. Сюжет с коронавирусом только усугубляет ситуацию, поскольку пандемия побуждает центральные банки еще больше снижать процентные ставки (стоимость денег), из-за чего инвестиционная привлекательность объектов недвижимости продолжает расти. Ипотечный кризис не за горами?

Ясно пока одно: цикл отрицательных процентных ставок длится дольше, чем изначально ожидалось. По мнению банка Credit Suisse, ведущие центральные банки мира не намерены пока отказываться от своей нынешней денежно-кредитной политики. Напротив, Федеральная резервная система США на прошлой неделе неожиданно снизила свою ключевую ставку на 0,5%, указав, что происходит это «в связи с негативным воздействием на экономику пандемии коронавируса». Это увеличивает давление на Швейцарский национальный банк и принуждает его также снижать процентную ставку.

Почему? Потому что снижение процентных ставок другими центральными банками приведет к повышению привлекательности швейцарского франка в качестве инвестиционного товара. Его стоимость растет, что оказывает негативное влияние как на экспортно ориентированные отрасли швейцарской экономики, так и —  чуть позже — и на всю экономику. Но ведь процентные ставки уже находятся на рекордно низком уровне! Куда же дальше? Некоторые эксперты полагают, поэтому, что возможности Нацбанка по дальнейшему снижению процентных ставок более чем ограничены.

Что касается рынка недвижимости, то отрицательные процентные ставки имеют для него самые серьезные последствия. Согласно опубликованному в среду 4 марта 2020 года на прошлой неделе исследованию банка Credit Suisse, цены на недвижимость в Швейцарии продолжат свой рост. Инвесторы находятся в ситуации отсутствия выгодных объектов приложения капиталов: облигации перестают быть интересными, акции слишком рискованны, сберегательные счета платят отрицательные процентные ставки. Остаётся пока один выход: побег в недвижимость.

Дефицит жилой недвижимости

«Для среднего швейцарского домохозяйства приобретение жилой недвижимости в собственность в настоящее время просто недоступно», — указывает банк Credit Suisse в пресс-релизе по итогам публикации упомянутого доклада. В среднем обычной швейцарской семье за 4,5-комнатную квартиру приходится сейчас выкладывать по меньшей мере пять годовых зарплат (примерно 500 тыс. франков, 1 франк = 64 рубля, или 27 гривен). В регионах Центральной Швейцарии или в Женеве этот показатель резко скачет вверх до уровня 8—10 годовых зарплат (при медианной, не путать со средней, зарплате в Швейцарии на уровне 6 000 франков в месяц). Конечно, можно утешать себя тем, что в Лондоне за схожий объект придётся уплатить от 14 до 16 годовых доходов.

Kai Reusser / swissinfo.ch

«Вопреки всем ожиданиям, отрицательные процентные ставки увеличивают на рынке дефицит жилья, предлагаемого для покупки в собственность», — пишет далее банк. Почему? Потому что девелоперам выгодно строить квартиры, предназначенные изначально для сдачи в аренду. Делать им это в настоящее время куда проще и выгоднее, так как инвесторы просто давятся в очереди на покупку такой недвижимости, и именно из-за отрицательных процентных ставок.

В результате в настоящее время строится слишком мало домов для покупки в собственность, что по законам рынка ведет к росту их стоимости. По данным все того же банка Credit Suisse, в 2020 году цены на такие объекты недвижимости вновь поднимутся. С другой стороны, по данным банка, из-за всего этого на рынке будет расти число пустых, резервных квартир, что приведет к снижению арендных ставок. Снизить число пустых квартир не смогут ни легальная иммиграция, ни положение в экономике.

«Интересно, что самые высокие показатели пустующих жилых площадей фиксируются ни в сегменте старых, ни в сфере совершенно новых, „нулёвых“, квартир, — пишет банк. — Чаще всего пустуют квартиры этакого среднего качества, не совсем „свежие“, но и не устаревшие еще окончательно. Речь идет прежде всего о находящихся во вполне приличном состоянии арендных квартирах в возрасте от трех до шести лет, откуда съехали самые первые арендаторы».

В своём отчете банк не использует такое понятие, как «пузырь на рынке недвижимости», предпочитая указывать на некие «возрастающие риски» и говорить о «растущей высоте, с которой придется „падать“ в случае кризиса на рынке недвижимости» и о «переоценённых объектах». По данным «Кредит Свисс» никаких более или менее заметных спекулятивных тенденций на рынке швейцарской недвижимости сейчас нет.

Единственной причиной перегрева этого рынка являются отрицательные процентные ставки ЦБ. Центральные банки, скорее всего, будут продолжать проводить свою денежно-кредитную политику в этом направлении еще в течение нескольких лет. И потому последствия политики отрицательного процента проявятся только тогда, когда процентные ставки все-таки вернутся в нормальные рамки. Но произойдет это еще не скоро.

Народ, который живет в транспорте

Поскольку жилье в городских центрах стоит дорого, швейцарцы все чаще живут все дальше от места работы. В определенной степени структура транспортных и пассажиропотоков в стране также обусловлена негативными последствиями политики отрицательных процентных ставок. По данным банка Credit Suisse, разница в ценах на недвижимость в городах и в пригородах увеличивается из-за склонности инвесторов все больше концентрироваться на объектах недвижимости, расположенных в самых хороших, престижных и привлекательных регионах и районах.

В настоящее время в Швейцарии более трех миллионов человек регулярно отправляются утром на поезде в офис и вечером обратно домой. В среднем дорога на работу и обратно занимает у них один час (по 30 минут в каждую сторону). По сравнению с другими странами Швейцария находится в этом смысле скорее на средних позициях.

Русскоязычную версию материала подготовил Игорь Петров.