Как жители Цюриха сражаются против местной «реновации»

Жилой район Brunaupark, Цюрих, Швейцария, вид с высоты птичьего полета, справа — здание филиала банка «Credit Suisse Утлихоф». Keystone

Жители одного из скромных окраинных районов Цюриха готовятся дать решительный бой местному варианту «реновации»: девелоперский проект, автором которого является крупный пенсионный фонд, грозит им потерей прекрасно обжитой и привычной жилой среды. С другой стороны, в ситуации минимальной прибыльности традиционных финансовых инвестиционных инструментов пенсионные фонды просто вынуждены вкладывать свои средства в покупку недвижимости и в разного рода девелоперские проекты, потому что в противном случае они не смогут зарабатывать для своих клиентов хотя бы минимальные «прибавки к пенсии». Конфликт запрограммирован.

Район Брунаупарк (Brunaupark) находится в 15 минутах езды на трамвае от центрального железнодорожного вокзала Цюриха, на юго-западе города, между горой Утлиберг (Uetliberg) и Цюрихским озером. В расположенном на улице за небольшим торговым центром кластере из пяти многоквартирных домов, построенных в период с 1980 по 1996 год, в настоящее время в 405 квартирах проживает около 700 человек.

Первое, что бросается в глаза посетителю, это большое количество высоких белых мачт, торчащих из самых неожиданных мест по всей территории жилого комплекса. Эти мачты, в соответствии со швейцарским законодательством о зональном планировании, капитальном строительстве и земельном кадастре, маркируют габариты и месторасположение новых, запланированных жилых корпусов. Решение о строительстве здесь новых домов принял крупный девелопер — Пенсионный фонд банка Credit Suisse.

В последнюю неделю марта у местного почтальона работы было невпроворот, ведь управляющая компания решила сразу разослать более чем двумстам домохозяйствам в Брунаупарке уведомления о расторжении договоров аренды. План девелопера состоит в том, чтобы поэтапно снести четыре из пяти старых жилых зданий, что будет эквивалентно потере 240 квартир, и построить на этом месте и ближе к улице более высокие дома, в которых будет 500 новых квартир и которые можно будет сдать за значительно более высокую арендную плату.

Знакомо, не так ли? Жители Брунаупарка, разумеется, оказались несогласны с такими перспективами. Они самоорганизовались, запустив петицию с протестом и подготовив юридические документы, ставящие под сомнение законность и целесообразность планов Пенсионного фонда Credit Suisse произвести в этом тихом и уютном районе Цюриха решительный «улучшайзинг».

Для пиар-отдела банка Credit Suisse, второго по величине банка Швейцарии, этот конфликт стал настоящей головной болью. Особенно неприятной для банка стала ситуация, сложившаяся в июне 2019 года, когда Специальный докладчик ООН по вопросу о достаточном жилище как компоненте права на достаточный жизненный уровень, а также о праве на недискриминацию в этом контексте Лейлани Фарха Внешняя ссылка(Leilani Farha) посетила Брунаупарк и активно поддержала борьбу квартиросъемщиков против девелопера.

Вилли и Бьянка Кюнг живут в Брунаупарке с 1982 года. Clare O’Dea

Пенсионный же фонд банка Credit Suisse настаивает на том, что он является вполне даже ответственным арендодателем, уведомив квартиросъемщиков о расторжении их договоров аренды более чем за год. Это не единственный пенсионный фонд в Швейцарии, активно инвестирующий в недвижимость. Поскольку спрос на жилую площадь в швейцарских городах намного превышает предложение, недвижимость считается безопасной и выгодной инвестицией. Кроме того, в ситуации низких процентных ставок — а в настоящее время швейцарская ипотека является едва ли не самой дешевой в мире — только недвижимость остается еще более или менее надежным инвестиционным товаром.

Супруги Кюнг (Küng) были как раз одними из тех, кто получил недавно злополучное письмо о расторжении договора аренды. Им обоим уже далеко за 70, к району Брунаупарк они привязаны всей душой. В своей четырехкомнатной квартире на верхнем этаже одного из домов, запланированных под снос, из которой открывается прекрасный вид на старый город с одной стороны и на Альпы с другой, Вилли и Бьянка Кюнг живут уже несколько десятилетий. Их дом по плану расселения должен быть снесен в июне 2020 года. Двое их сыновей живут в том же квартале, а третий сын — в одном из других домов, идущих под снос. Бьянка Кюнг регулярно, три дня в неделю, присматривает за четырьмя внуками. 

«Здесь как в деревне, у нас прекрасные условия для семей с детьми. Тут есть все, что нам нужно для жизни», — говорит Вилли Кюнг. Мы находимся в их уютной гостиной; Вилли Кюнг, жестикулируя, продолжает: «Нет смысла сносить совершенно хорошие здания и строить новые. Они хотят безупречной репутации, но мы полны решимости бороться». Вместе с местной Ассоциацией арендаторов они хотят задействовать все возможности, пытаясь заблокировать проект.

«Возможно, мы переедем»

Семья Кюнг живет тут с 1982 года. «С самого начала я был уверен, что мы останемся здесь навсегда. Тогда этот район считался образцом градостроительства», — вспоминает он. Жители Брунау нашли здесь что-то, что не всегда встретишь в большом городе — хорошие отношения с соседями, и они боятся это потерять. Место, где стоят дома, а также окрестности также превосходны — есть прямой доступ к зеленой зоне в районе горы Утлиберг, идеальной для прогулок, бега и езды на велосипеде.

Пожилые люди особенно ценят наличие рядом с домом супермаркета с рестораном, аптеки, парикмахерской и медицинского центра. Молодые семьи имеют в своем распоряжении ясли, детский сад, много безопасных игровых площадок. Для жителей иудейского вероисповедания удобно то, что в нескольких минутах ходьбы находится синагога. По соседству с Кюнгами в том же подъезде проживает Элизабет Зуттер (Elisabeth Sutter), которая также является старожилом. У неё с мужем квартира на первом этаже с небольшим садом. Она хотела бы остаться, но у нее менее оптимистичный прогноз. «Трудно постоянно жить в подвешенном состоянии. Если мы сможем найти что-то подходящее, то, возможно, мы и переедем».

Как и у Кюнгов, квартира семьи Зуттер была полностью отремонтирована в 2011 году. Кухня, ванная комната и окна — всё новое. То, в каком состоянии находится квартира и как она выглядит, нравится и Элизабет, и ее мужу Паулю. «Люди хотели бы остаться, но 7 из 17 квартир в нашем доме сейчас пусты. К сожалению, двое соседей умерли, а пятеро других переехали. Они не смогли смириться с ситуацией. Сейчас тут везде стало очень тихо».

Вид из окна квартиры семьи Кюнг. Clare O’Dea

Тем не менее арендаторы не сдаются, создав Ассоциацию под названием Interest Group Living in Brunaupark. Они собрали 5 700 подписей под петицией, которую представили в городском совете Цюриха в мае 2019 года. В настоящее время деятельность организованной оппозиции против планов Пенсионного фонда Credit Suisse развивается по двум направлениям: во-первых, она намерена юридически оспорить проект строительства, во-вторых, она ставит под вопрос законность массового расторжения договоров аренды управляющей компанией. Арендаторы говорят, что готовы пройти весь путь, вплоть до Федерального суда в Лозанне.

Потерять надежный статус

Арендная плата — это еще один весомый фактор. Средняя месячная аренда квартиры в этом комплексе является весьма низкой для Цюриха, находясь в диапазоне от 1 500 до 2 500 швейцарских франков. Новые же квартиры будут уже стоить от 2 500 до 3 500 франков в месяц (1 франк = 64 рубля или 27 гривен). Однако арендаторы жилья в комплексе Brunaupark рискуют потерять куда больше.

Лишившись своих квартир, они будут вынуждены потерять надежный статус квартиросъемщиков с длительным договором аренды и с соответствующей репутацией, став «новыми арендаторами», вынужденными к тому же конкурировать с другими претендентами на квартиры на рынке недвижимости, который стал в последние годы куда более конкурентным и жестким.

Неудивительно, что настроение людей в этом районе Цюриха, а особенно людей с низким доходом, находится «на нуле». Одна их пожилых женщин, с которой я разговаривала, даже не захотела показывать мне свою квартиру, мол, «с тех пор, как все это началось, в квартире у меня такой же хаос, что и в голове». А как же предложение Пенсионного фонда банка Credit Suisse помочь арендаторам в поиске нового жилья? Эта «помощь» у местных жителей с весьма ограниченными средствами не вызывает ничего, кроме горькой усмешки.