¿Encarecen los extranjeros los alquileres?
Muchos ciudadanos suizos sostienen que la penuria inmobiliaria y la subida de los precios de alquiler son consecuencia del elevado número de extranjeros altamente cualificados que han llegado a Suiza en los últimos años. Dos estudios contrastan esta visión.
Para muchos suizos, especialmente en un periodo de campaña electoral, la inmigración es responsable de todos sus males. Generalmente es el mercado laboral el que paga el pato de los trabajadores foráneos, ya sean muy cualificados, como en el caso de la libre circulación de personas, o carezcan de formación. En ambos casos, los extranjeros ejercen presión sobre los salarios y ‘quitan’ puestos de trabajo a los ciudadanos suizos.
Desde hace unos meses, el “debate se ha trasladado del mercado laboral al de la vivienda”, señala Gerhard Schwarz, director de Avenir Suisse, laboratorio de ideas (think tank) que financia el sector empresarial. “Por esa razón hemos querido estudiar las eventuales repercusiones de la inmigración sobre el precio de la vivienda, en el marco de una investigación sobre la clase media que se publicará en 2012”.
El estudio Migración, vivienda y bienestar, de Avenir Suisse, se dio a conocer unos días después de que la Oficina Federal de Vivienda publicara otro análisis. Éste abarca los años de 2005 a 2010 y demuestra que existe una correlación entre la libre circulación y la evolución de precios y la demanda en el mercado inmobiliario.
El estudio de Avenir Suisse, que se remonta al año 1970, por el contrario, revela que la penuria de viviendas no se debe a los extranjeros. Aunque su llegada acentúa un problema inherente a Suiza, estima el think tank.
Cada vez más hogares extranjeros
Todos los expertos coinciden en que la escasez de viviendas y el aumento sus precios afectan principalmente a la región ribereña del Lago Leman y la región de Zúrich-Zug, mientras que la Suiza Central no sufre el fenómeno. Según la OFL, el alquiler de un piso en Suiza ha aumentado un 8,4% en promedio desde 2005. Y este incremento se observa sobre todo en los cantones fronterizos.
Avenir Suiza y el autor del estudio, Patrik Schellenbauer, experto en mercado inmobiliario, toman otro ángulo: comparan el aumento de los alquileres, el crecimiento del parque de viviendas y el incremento del poder adquisitivo en Suiza. Y según este análisis, los alquileres han subido, pero los salarios han subido aún más.
Así lo revelan las cifras: desde 1970, si se deduce el encarecimiento, los alquileres subieron un 38,5% (equivalente al 0,8% por año). Un aumento “moderado”, según Avenir Suisse, ya que en ese mismo periodo la población se incrementó en un 27% y los salarios efectivos subieron un 65% (equivalente a un 1,3% anual).
“Aumento del bienestar”
“Incluso si la clase media ha perdido algunos puntos de porcentaje en el crecimiento global, el precio de los alquileres es soportable para todas las capas de la población”, sostiene Patrik Schellenbauer. “En 2006 y 2008, el alquiler y los gastos energéticos representaban el 15,8% de los ingresos brutos de una familia media en Suiza. La subida de precios “fue el resultado del aumento considerable del bienestar”, como el tamaño cada vez mayor de los pisos.
Entre tanto, existen puntos cuestionables. El encarecimiento real de los alquileres en la última década pasó de un 2,5% anual, debido al estancamiento del sector de la construcción. La demanda se ha desplazado de las zonas rurales hacia los grandes centros urbanos y aglomeraciones, “donde la construcción es más cara y está sometida a normas más estrictas”.
“La política del mercado inmobiliario en las grandes ciudades suizas se ha basado tradicionalmente en los hogares de ingresos bajos”, escribe Patrik Schellenbauer. “Por lo que el ciudadano suizo de clase media se siente bajo presión”, aun cuando según el experto, los alquileres tienden a ser demasiado bajos en las grandes ciudades.
Los recién llegados, “que no son todos extranjeros, sino también suizos”, precisa, deben dirigirse al mercado de las nuevas construcciones y renovaciones para encontrar una vivienda. En ese segmento, en efecto, los precios se disparan”.
Las cooperativas contraatacan
El estudio denuncia la instigación de las cooperativas de construcción, que se traduce en pérdidas fiscales para la colectividad y conlleva la movilidad de los inquilinos. Y son precisamente los trabajadores altamente cualificados quienes necesitan movilidad.
En un comunicado, la Asociación Suiza de Inquilinos (Asloca, por su sigla en francés) protesta contra esta crítica. “Contrariamente a las gerencias privadas, las cooperativas no buscan un rendimiento, lo que permite contener el precio de los alquileres. Quienes se aprovechan no son precisamente los habitantes de las cooperativas, sino los propietarios privados que quieren sacar grandes beneficios a los centros urbanos”.
En varios cantones, Asloca ha presentado iniciativas que piden nuevos instrumentos de regulación del mercado del alquiler para frenar la penuria. Una de las ideas recurrentes es crear zonas con cuotas mínimas de alquileres moderados. Zug ha aceptado un proyecto de esa índole en las urnas.
Todos coinciden en un punto: hay que construir más viviendas. Para Avenir Suisse, la densificación de centros urbanos es inevitable. “Es la única manera de preservar el suelo y el paisaje, y a la vez acoger a nuevos inmigrantes altamente cualificados, “de los que Suiza depende para conservar su bienestar material”.
Según la Oficina Federal de Estadística (OFE), la penuria de viviendas es mayor en la región entre Ginebra y Montreux (Suiza occidental), a orillas del lago Léman.
Tasa de viviendas vacías en junio de 2010:
Región de Ginebra-Montreux: 0,57%
Planicie: 1,32%
Noroeste: 1,09%
Zúrich: 0,63%
Suiza oriental: 1,28%
Suiza central: 0,71%
Tesino: 0,72%
La Oficina Federal de Vivienda constata que “en 2010, el crecimiento del número de construcciones nuevas superó el aumento del número de hogares. A fines de 2010, se contaban 67.000 viviendas en obras, cifra que no se registró en los últimos 15 años”.
La Oficina de Vivienda espera que la situación mejore este 2011. Muchas de las viviendas en construcción están destinadas a la venta. “La cuestión de la buena proporción entre alquiler y propiedad volverá a plantearse”.
(Traducción: Belén Couceiro)
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