Vecinos contra efecto de burbuja inmobiliaria

Keystone/Photopress

A la sombra de una potencial burbuja inmobiliaria, los residentes afectados proponen caminos para frenar cambios dramáticos en los lugares que conocen y aman. ¿Qué impacto tienen las cooperativas de vivienda en los mercados de Zúrich y Berna?

Johannes Wartenweiler, residente de larga data en el barrio bernés de Lorraine, se muestra preocupado por el futuro de la zona y el efecto que pueda tener sobre las rentas la afluencia de dinero: Inversionistas privados que compran para vender llegan a “pedir más de 2 millones de francos por siete habitaciones”.

Por ello, formó una cooperativa en 2008. Su familia comparte un edificio de cuatro apartamentos con otras dos familias y una pareja.

“La zona de Lorraine se caracteriza por tener una buena red social donde las personas tienen mucho que ver entre sí en términos de proyectos conjuntos, acción política … sería una verdadera pena si un cambio en la población condujera a la pérdida de esas características”, advierte.

swissinfo.ch visitó dos cooperativas diferentes en Berna, para ver de qué manera los residentes luchan por mantener su sentido de comunidad y precios accesibles.

En Zúrich, una asociación de vivienda a escala mucho mayor aborda el mismo problema que la cooperativa Rossfeld.

“Conozco a personas que viven en edificios de esta parte de la ciudad, que no saben qué va a pasar con ellos ya que el valor de esta zona ha aumentado mucho. Temen que tengan que salir”, comenta Ursula Enderli, residente de un apartamento propiedad de la fundación de viviendas asequibles, PWG, en Wiedikon, Zúrich.

El suyo es un apartamento soleado de tres habitaciones, que fue adquirido por la PWG en 2008 y su renta – 1.128 francos al mes (unos 400 francos menos que el promedio en Zúrich) – apenas ha cambiado desde entonces.

Pero, se trata de un caso minoritario. En todo el país, las viviendas sin fines de lucro representan solamente el 4% del mercado total, de acuerdo con la Oficina Federal de Estadísticas.

La fundación PWG de Zúrich es una de las mayores asociaciones en el país que ofrecen este tipo de soluciones. Posee propiedades residenciales y comerciales con alquileres por debajo de los precios del mercado.

La renta es la principal fuente de ingresos, además de un monto de 5 millones anuales que desde 2010 recibe de la ciudad de Zúrich para la compra de propiedades particulares.

“Si todo el mundo operara como la fundación PWG, las rentas y los precios de los bienes raíces serían considerablemente más bajos, ya que invertimos de una manera mucho más sostenible”, señala a swissinfo.ch Jürg Steiner, director de la PWG.

“A pesar de nuestras 1.700 propiedades, no tenemos ninguna influencia en el mercado, aunque por supuesto, este tiene una gran influencia en nosotros”, agrega.

El aumento de las rentas

Las cifras de la Oficina Federal de Estadísticas muestran que el alquiler promedio general en el cantón de Zúrich pasó de 1.485 francos en 2010 a 1.515 en 2011.

Las últimas cifras del portal inmobiliario Homegate.ch muestran que los alquileres en todo el país aumentaron un 1,84% en diciembre de 2013 en comparación con el año anterior.

En la ciudad de Zúrich, el alquiler promedio de un apartamento de 100 metros cuadrados ascendió a 2.633 francos en 2013, 40% más que en la cercana ciudad de Winterthur.

La demanda de habitaciones populares sigue al alza. El Banco Cantonal de Berna observó en enero “tendencias al sobrecalentamiento” en el mercado inmobiliario en los alrededores de Berna, mientras que un estudio realizado por la Escuela Politécnica Federal de Zúrich (ETHZ ) y la web de comparación de precios, comparis.ch , coincidieron en que aunque los precios en Zúrich siguen en aumento, el ritmo de crecimiento se desacelera.

Cambios en los barrios

El mercado inmobiliario suizo se encuentra desde hace tiempo en una situación de inestabilidad y algunos estudios han constatado señales de una posible burbuja. La fuerte demanda para el reducido mercado ha dado lugar a diversos y rápidos cambios, en cuanto a la renovación de edificios, la demografía de los inquilinos y los precios.

Este efecto no es una preocupación general. Los constructores de complejos de apartamentos de alta gama consideran que tienen derecho a espacios en las zonas más solicitadas, y arguyen que los altos costos se justifican.

“La burbuja inmobiliaria no fue un problema para nuestro proyecto”, afirma  Andreas Steiger, responsable del desarrollo y construcción de la Europaallee, un complejo de diversos edificios al lado de la estación principal de trenes de Zúrich.

 

Europaallee se ubica cerca de la zona de Langstrasse, famosa por sus locales nocturnos y concurridos bares. El sitio combina oficinas y locales comerciales con nuevas viviendas para venta y alquiler. La renta mensual de un apartamento en un piso superior, con 3,5 habitaciones, puede llegar a 5.500 francos.

“Estamos en una ubicación central que debe conservar su valor. La burbuja inmobiliaria significa que el precio pagado ahora por un inmueble no podrá ser el mismo en el futuro. Ese no será el caso para los apartamentos en venta. Estamos convencidos de que en esta zona, el precio de venta se mantendrá alto”, puntualiza Steiger.

Acción política

En este contexto, las asociaciones de vivienda estiman que es hora de que las autoridades intervengan para incrementar la proporción de viviendas asequibles en las cada vez mayores zonas de precios altos.

En 2011, la Asociación de Cooperativas de Vivienda de Zúrich (wbg Zurich) logró un acuerdo, tras una votación popular, para aumentar la cantidad de viviendas sin fines de lucro a un tercio de todas la propiedades en renta en la ciudad.

Según la asociación, todo el cantón de Zúrich tendría que adoptar medidas similares.

“En los lugares donde la demanda de alojamientos es muy alta, notamos también una reducción en el número de cooperativas de vivienda, porque el precio del terreno para la construcción es carísimo y los edificios solamente pueden ser ocupados por sus propietarios”, precisa Urs Hauser, director de la Asociación Suiza de Cooperativas de Viviendas (wbg  Schweiz) a swissinfo.ch.

Al reflexionar sobre la idea del sobreprecio que conduce a la formación de una burbuja inmobiliaria, Hauser añade: “Si existe o no una burbuja, lo importante es que haya un cierto porcentaje de vivienda sin fines de lucro, entre otras cosas   porque esas propiedades son, en promedio, 15% más baratas que el valor del mercado”.

Johannes Wartenweiler, de la cooperativa en Lorraine, pide prudencia, no solamente desde el punto de vista financiero. “Hay que cuidar que las personas que se muden no simplemente quieran vivir aquí sin comprometerse con el contexto del barrio”.

Traducido del inglés, Marcela Águila Rubín