Hipotecas, asequibles para uno de cada tres suizos
La crisis de los 'subprime' puso a cada uno en su sitio dentro del sector inmobiliario mundial. El helvético es un mercado cauto, pero que crece con mesura excesiva.
En el reverso de la moneda, tras una escalada de precios de dos dígitos por año durante más de una década, España acusa signos de agotamiento y se ajusta.
El mercado inmobiliario mundial vive un antes y un después de la crisis hipotecaria de los créditos estadounidenses, los llamados ‘subprime’. Un terremoto cuyo saldo aún no ha terminado de conocerse.
Sólo para dimensionar la talla del problema: este 2008 unos 3 millones de acreditados corren el riesgo de perder su vivienda, según estimaciones preliminares de la Reserva Federal de los Estados Unidos (Fed).
Esto debido a que el valor de los ‘subprime’ supera un billón de dólares, más o menos tres veces la riqueza que Suiza es capaz de producir cada año.
Y en este contexto, existen países que resultaron directamente golpeados y otros que han librado la coyuntura con relativa tranquilidad.
Suiza se cuenta en el segundo grupo, a pesar del registro de descalabros puntuales como el del banco UBS, que perdió 15.000 millones de francos suizos por esta causa.
Dos razones explican la situación helvética: los bancos no otorgaron créditos fácilmente y el valor de la vivienda no crece de forma artificial.
Crecimiento irracional
España es el mejor ejemplo de un modelo inmobiliario opuesto al helvético, más vulnerable que el de su vecino suizo.
Entre 1997 y 2007, los precios de vivienda aumentaron 189%, según cifras del Eurostat, autoridad estadística de la Unión Europea (UE).
Esto implicó un crecimiento de 700 a 2.200 euros en el precio del m2 de la vivienda durante el lapso referido.
Hoy, el mercado español de la construcción equivale al 20% del PIB nacional -el doble que en Suiza- y el volumen total de las hipotecas es idéntico al PIB nacional ibérico, dato que no se repite en ningún otro país del Viejo Continente.
Sobre los riesgos de este fenómeno enviaron señales de alerta bancos como el BBVA o la Caixa, e instituciones como el Fondo Monetario Internacional (FMI), ya que se trata de un nivel de crecimiento que no corresponde ni a la evolución de la economía, ni de la productividad española –una de las más bajas de la eurozona- o su competitividad exterior.
Se trata de un boom acicateado por inmobiliarias y mercados –como sucedió en su momento con las ‘.com’ – cuyos primeros signos de fatiga se evidenciaron en abril del 2007, cuando la inmobiliaria Astroc se desplomó repentinamente en la Bolsa cuando sus cuentas se tambalearon.
Era lógico, la acción de Astroc se había revaluado 1.026% durante 2006, para alcanzar un valor de mercado bursátil de 10.200 millones de francos suizos, cuando el grupo sólo facturaba 300 millones de francos anuales.
La punta del iceberg de un crecimiento ficticio que reventó como una pompa de jabón.
Suiza, el reverso de la moneda
El mercado inmobiliario helvético posee un perfil distinto al español.
Primero, porque es un país de inquilinos y no de propietarios. Sólo 3 de cada 10 suizos es dueño de su vivienda, contra 7 de cada 10 españoles.
La presión sobre el mercado hipotecario es, pues, menor. Pero hay mucho más. Consultado al respecto, el fondo inmobiliario suizo La Fonciére explica:
“En España se edificaron 800.000 viviendas durante la última década, lo mismo que construyeron Francia, Alemania y Gran Bretaña juntas. Esto a pesar de que el precio de la vivienda española crecía a razón de dos dígitos por año”, afirma Albert Michel, directivo de La Foncière.
En Suiza, entre 1997 y 2007 los precios de la vivienda aumentaron sólo 23%, nueve veces menos que en España, una evolución mucho más acorde con el crecimiento económico general.
Por otro lado, mientras los españoles se ven obligados –por el’ boom’ inmobiliario- a destinar 40-45% de su ingreso mensual a pagar la hipoteca, los suizos destinan sólo 15-20%, detalla el especialista.
Dos factores más: los fondos inmobiliarios helvéticos –especializados en invertir en títulos hipotecarios- están sometidos a restricciones que evitan riesgos, algo que no sucede ni en Estados Unidos ni en otros países de Europa.
Finalmente, Suiza cuenta con ‘candados’ adicionales al freno especulativo en el mercado inmobiliario, como el que impone la ‘Lex Koller’, ley que limita la adquisición de propiedades por parte de extranjeros que no tienen permiso de residencia en Suiza, lo que restringe la volatilidad en este sector.
Mirando al futuro
Afectados o bien librados, todos los mercados hipotecarios del mundo han aprendido lecciones importantes durante las últimas semanas.
Una de ellas, poner atención a la evolución que tendrá el mercado durante todo el 2008, lapso en el que se conocerá la verdadera magnitud de la crisis de los ‘subprime’.
La consultora inmobiliaria española King Sturge refiere a swissinfo que las principales plazas de inversión en vivienda este año y el próximo serán Gran Bretaña, Francia, Alemania y en menor medida España.
Se producirá una corrección aún mayor en este mercado, es decir, los precios de la vivienda dejarán de repuntar o lo harán muy lentamente, lo que será sano para el sector.
Y Suiza, según los protagonistas de su sector inmobiliario, seguirá aplicando la regla de oro para evitar crisis: aquel que solicita un crédito de vivienda debe aportar inicialmente al menos 20% del valor de la misma y jamás destinar más de 33% de su ingreso a pagar su hipoteca.
swissinfo, Andrea Ornelas
En Suiza, solteros y jubilados prefieren vivir en apartamentos, en busca de comodidad y cercanía con las ciudades; las familias con niños pequeños buscan las casas, aunque el tiempo invertido en transporte se multiplique por dos.
Las regiones helvéticas donde más crece la demanda de hipotecas para vivienda son Zúrich y Ginebra. En la Suiza central, destaca Friburgo, caracterizada en los años 90 por una baja tasa de expansión de vivienda.
Los principales efectos de una crisis hipotecaria son: baja en los precios de la vivienda, menos construcción de nuevas propiedades y pérdida de empleos (en los sectores de la construcción y el financiero).
El precio de la vivienda aumentó 23% en Suiza durante la última década. En otros países europeos el repunte fue mucho mayor: Irlanda (+251%), Gran Bretaña (+211%), España (+189%), Francia (+139%), Bélgica (+131%) y Dinamarca (+121%).
El crecimiento poblacional suizo demanda 36.000 nuevas viviendas cada año.
En España hay 400.000 empleos en riesgo por la burbuja del mercado hipotecario, y el 80% de los jóvenes menores de 30 años que trabajan no pueden pagar una hipoteca.
La banca estadounidense sabía desde 2004 que muchos de los créditos que había otorgado en los dos años previos serían de dudoso pago e intentó ‘sacarlos’ de sus balances contables lo más pronto posible.
En opinión de ATTAC Suiza, el destino perfecto era el mercado financiero de productos derivados, que permite empaquetar dichos créditos para crear títulos que luego son vendidos a través de bancos y otras instituciones financieras a su clientela.
La ONG helvética refiere que los inversionistas que los adquirieron carecían de la información pertinente sobre el riesgo que asumían al comprarlos. Y cuando los deudores dejaron de pagar (por el incremento de las tasas de interés), la caja de Pandora se destapó.
Bancos como el UBS suizo formaron parte de la lista de las instituciones que adquirieron papel hipotecario de alto riesgo (en busca de elevados rendimientos) y quedaron entrampados y con pérdidas millonarias.
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