Suiza, en riesgo de una “burbuja inmobiliaria”
Gracias a tasas de interés históricamente bajas, los créditos hipotecarios y el valor de los bienes raíces en Suiza crecen a la velocidad de la luz desde el 2009.
FINMA y el banco central advierten que podría estar en gestación una nueva crisis inmobiliaria. La Unión Suiza de Profesionales del Sector Inmobiliario (USPI) opina que es prematuro hablar del tema y exhorta a los compradores a verificar su solvencia.
Algo parece no ir bien en el sector inmobiliario helvético.
Como en la España de la primera década del siglo XXI, y como la propia Suiza en la década de los 80´s, los precios de los bienes raíces se han instalado en una espiral alcista que carece de congruencia con la economía real.
Un dato evidencia la magnitud del fenómeno: durante los últimos 12 meses, según datos de la Oficina Federal de Estadística (OFS), el precio de la vivienda suiza aumentó 5,2%.
Como dato de referencia, entre 1999 y 2009, el repunte anual promedio fue inferior al 30% anual, es decir 17 veces inferior.
Una tendencia que ha encendido las alarmas del Banco Nacional de Suiza (BNS) y de la Autoridad Federal de Supervisión de los Mercados Financieros (FINMA).
Dinero “barato”
En tiempos de recesión la premisa para crecer suele ser siempre la misma: Gastar.
Por ello, las tasas de interés descienden.
Si los tipos de interés se acercan a cero, las empresas y familias tienen más incentivos para gastar o tomar créditos “baratos” que para ahorrar a cambio de un rendimiento mínimo.
Una tendencia que reactiva la economía, pero también entraña riesgos.
Durante el último mes, tanto el BNS como FINMA han manifestado sus temores sobre una posible “burbuja inmobiliaria” suiza.
En su más reciente Reporte sobre la Estabilidad Financiera (17.06), el BNS advirtió que los créditos hipotecarios se negocian actualmente a tasas de interés anuales del 2,75%, lo que explica que el año pasado el valor total de la cartera hipotecaria de la banca suiza haya sumado 725.800 millones de francos suizos, 5,2% por encima del 2008.
Por su parte, Patrick Raafaub, Director de FINMA, reiteró la alerta (05.07) durante una entrevista publicada por el ‘NZZ am Sonntag’.
“Todos los elementos para una grave burbuja inmobiliaria están presentes en Suiza” dijo y citó que cuando las tasas de interés son bajas la gente tiende a pensar que las inversiones en el sector inmobiliario carecen de riesgo, lo que multiplica la adquisición de viviendas y presiona los precios al alza.
Aún no hay “burbuja”
FINMA no puede frenar a los bancos en el otorgamiento de créditos hipotecarios, sólo puede supervisar que su administración de riesgos sea responsable y acorde a sus reservas de capital.
Suiza ya conoce la hiel de las crisis inmobiliarias porque vivió una de gran intensidad a principios de los 90.
Y el principal temor de la autoridad es una vez que la recuperación se consolide y las tasas repunten –a partir del 2011, según las previsiones de la Secretaría de Estado de Economía (Seco)- los deudores sean incapaces de cumplir con sus compromisos financieros.
Entrevistado al respecto por swissinfo.ch, Oliver Rau, secretario general de la Unión Suiza de Profesionales del Sector Inmobiliario (USPI) estimó que es prematuro hablar de “burbujas inmobiliarias”.
La situación actual y la evolución reciente del mercado deben ser, evidentemente, examinadas con cuidado, dijo, especialmente a la luz de las advertencias lanzadas por el BNS y FINMA, pero desde nuestra perspectiva no puede hablarse aún de una “burbuja inmobiliaria”.
Nuestro sector aprendió de la crisis que vivió en los 90´s y se han tomado una serie de precauciones desde entonces, añadió.
Por ejemplo, los bancos exigen (que el acreditado posea) fondos sanos y suficientes, y realiza una simulación de pagos con tasas de interés de 5% anual para determinar si el cliente toleraría incrementos en los tipos de interés.
Los bienes raíces son siempre un valor refugio y no existen riesgos inmediatos, agrega Rau. Pero para que los compradores obtengan un buen rendimiento es importante ser selectivos a la hora de elegir un bien y realizar una evaluación con una mirada de largo plazo.
Concretamente, citó, debe siempre privilegiarse la calidad del inmueble, es decir, su ubicación, la durabilidad de los materiales de construcción, y si será fácil o no alquilarle si esto fuera necesario.
Cuentas claras… futuro sereno
¿Qué debe considerar el comprador potencial de un bien inmueble en 2010?
Oliver Rau destaca dos aspectos en particular: su capacidad de adquisición y la alternativa “tasa fija”.
Todo comprador debe estimar cuánto tendría que pagar si las tasas de interés se ubican entre 3 y 4% anual, refiere el experto, para confirmar que un desembolso de esta magnitud no desequilibre sus finanzas.
Es posible también, y esta fórmula se utiliza cada vez más durante la última década, contratar a tasa fija para obtener certidumbre.
“Algunos compradores pueden lamentar en algún momento haber bloqueado su tasa de interés en un cierto nivel si observan que las tasas en el mercado están por debajo de la suya”, explicó el titular de la USPI.
Pero también celebrarán, en contrapartida, la tranquilidad que ganaron –al saber cuánto van a pagar exactamente cada mes- si las tasas de interés experimentan la trayectoria contraria.
Las autoridades observan y la advertencia fue lanzada. Y clientes, bancos y expertos inmobiliarios han aprendido del pasado.
La ruta más corta para evitar un estallido inmobiliario es poner sobre la mesa las cuentas claras.
Andrea Ornelas, swissinfo.ch
Un total de 15.400 inmuebles fueron construidos durante el primer semestre del 2010, alrededor de 8% más que durante el mismo lapso del año pasado, según la OFS. Y Lausana y Ginebra se inscriben como dos de las regiones más activas en la materia.
Muchos suizos se preguntan si deben emplear los fondos de su Segundo Pilar para comprar vivienda. La USPI recomienda:
Utilizar el Segundo pilar en el caso de compradores jóvenes que podrán reconstituir su caja de pensión para la jubilación en el futuro.
No hacer si se trata de compradores de inmuebles de edad avanzada.
Credit Suisse afirma en el estudio “Mercado de los bienes raíces en Suiza en 2010: Hechos y tendencias” que el mercado inmobiliario helvético no se vio afectado por la recesión, lo que se debe en gran medida a su afluencia de inmigrantes. Pero afirma que en 2010, este mercado deberá andar con tiento porque habrá más desempleo y estancamiento de los ingresos de los trabajadores.
El Banco Nacional de Suiza (BNS) en su calidad de banco central y FINMA, responsable de la supervisión del sistema financiero helvético, tienen, entre otras misiones, la de promover un mercado del crédito sano y solvente.
La USPI aglutina el trabajo de la Comisión Suiza para Temas Inmobiliarios (CSQI), la Federación Internacional de Profesionales Inmobiliarios (FIABCI) y de asociaciones inmobiliarias de Friburgo, Ginebra, Jura, Neuchâtel y Vaud, entre otros cantones.
El Banco Nacional de Suiza (BNS) encuentra numerosas señales paralelas entre el boom del crédito hipotecario suizo de los años 80´s y el presente.
En 2009, el valor de los bienes inmuebles aumentó 5,2% como promedio en Suiza y los expertos del sector inmobiliario estiman que podría crecer 10% más este año.
Durante los años 1986 y 1987, el repunte acumulado fue del 20%.
Y aunque la economía suiza responde positivamente a la recuperación post-crisis, su evolución está estrechamente ligada al comportamiento de la Unión Europea (UE) cuyo camino rumbo a la bonanza luce más escarpado.
Por ello, autoridades financieras como el BNS o FINMA alertan sobre los riesgos de una expansión excesiva de los créditos hipotecarios en lo que resta del 2010.
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