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Todo a punto para adquirir bienes raíces

La construcción crece, y la oportunidad de compra también.

(Keystone)

El 2005 es el mejor año -desde 1990- para comprar vivienda: las tasas de interés son bajas y los precios vuelven a ser asequibles.

Los suizos dedican menos de 4 horas a elegir su crédito hipotecario; para evitar riesgos deben rechazar pagos mensuales superiores al 35% del ingreso familiar.

Más de 2 millones de suizos cambiaron de vivienda entre 1999 y el 2004, según la Secretaría de Estado de Economía (Seco).

Paradójicamente, aunque adquirir un inmueble es la decisión de finanzas personales más importante que toman la mayoría de los suizos en edad productiva, el 90% dedica menos de cuatro horas a elegir el tipo de crédito que más le conviene.

Nueve de cada 10 dan el "sí" a la primera oferta de crédito que reciben, sin evaluar si es o no la mejor. Y el 80% de las ocasiones firman con su "banco de toda la vida" sin analizar alternativas paralelas como las que ofrecen las aseguradoras, cajas de pensiones o La Poste, revela un sondeo realizado en enero del 2005 por los expertos inmobiliarios de Comparis.ch.

Los hallazgos de este trabajo de investigación -realizado entre 1.015 habitantes de los 26 cantones del país- son especialmente oportunos, ya que el 2005 es el mejor año de los últimos quince para invertir en bienes raíces.

Todo juega a favor

En Suiza, dos factores juegan a favor de la compra de bienes raíces actualmente.

En el ámbito estructural, tras dos décadas de bajo crecimiento poblacional (tasas promedio del 0,3% anual, e incluso negativas en años como 1997 o 1998), en el periodo 2001-2004 la población aumentó a un ritmo promedio de 0,6% anual.

Dicho en palabras simples, la población aumentó en el equivalente a 150.000 personas durante ese lapso, y crecimiento demográfico siempre va ligado a mayor demanda de habitación y dinamismo en la construcción.

En tanto, en lo coyuntural, las tasas de interés se reducen consistentemente desde hace más de 18 meses (los créditos hipotecarios se contratan actualmente con tasas de entre 2,5 y 4,5% anual en promedio), lo que vuelve a hacer accesible la contratación de créditos hipotecarios, refiere el reporte "El Mercado Inmobiliario Suizo: Hechos y Tendencias 2005", elaborado por el Credit Suisse.

Por supuesto, los bancos son los principales interesados en prestar recursos, por lo que sería difícil que un banco dijera lo contrario.

Pero demos otro dato objetivo: el metro cuadrado en 2004 costó casi lo mismo para quien paga un alquiler que para quien paga un crédito.

En 1995, la brecha era de 60%. Es decir, sobre un ejemplo concreto, mientras un inquilino pagaba 2.000 francos mensuales por un apartamento, un acreditado pagaba a su banco 2.600 francos mensuales por exactamente el mismo inmueble.

¿Quién vive dónde?

En 2004, según las cifras más recientes de la Oficina Federal de Estadística (OFS), un apartamento –con dos dormitorios- cuesta en Suiza un promedio de 429.000 francos suizos. Por su parte, una casa ronda los 751.000 francos.

Ginebra se mantiene como el cantón más cotizado del país, ya que el espacio para construir se agotó, y la demanda de vivienda sigue en aumento, lo que revalúa constantemente el precio de los inmuebles edificados.

De hecho, la tasa de desocupación de vivienda es de 0,17%, contra el 0,91% nacional.

Lo anterior se debe en gran medida, como los propios suizos lo reconocen, a que en Ginebra están basadas instituciones como la Organización Mundial del Comercio (OMS), la Unión Internacional de Telecomunicaciones (UIT), la Conferencia de las Naciones Unidos sobre Comercio y Desarrollo (UNCTAD), la Organización Internacional del Trabajo (OIT), la Organización Mundial de la Salud (OMS) o la Cruz Roja, entre muchas otras.

Si la revisión estadística se realiza a nivel de edades, la población de entre 30 y 39 años es la que constituye más del 60% de los demandantes de crédito para la vivienda. Y su mira se fija sobre todo en comunas rurales equipadas con buenos medios de transporte y comunicación. Los tres cantones más solicitados son Basilea, Zug y Lucerna.

En cuanto a la población de más de 65 años tiene una predilección creciente por apartamentos ubicados en Lugano, Valais o Jura. Este último cantón, por cierto, es el que ofrece la vivienda más barata de toda Suiza.

Atención para no errar

La Perspectiva Económica Mundial (PEM) elaborada por el Fondo Monetario Internacional (FMI) al cierre del 2004, subrayó que "los precios de la vivienda subieron más de 50% en términos reales de 1997 a la fecha en España, Irlanda, Reino Unido, Australia, Holanda y Suecia".

Y agregó que aunque no existe formalmente un mercado de bienes raíces europeo, el comportamiento del precio de la vivienda es homogéneo en el Viejo Continente, por lo que impacta también a Suiza.

La tendencia de las tasas de interés en 2004 y 2005 ha sido a la baja, pero el FMI advierte que si los bancos centrales europeos –incluido el Banco Nacional de Suiza- decidiera ajustarlas al alza, los dueños de hipotecas contratadas podrían correr riesgos (porque se encarecen sus créditos).

¿Qué hacer para evitar sorpresas?

La adquisición de apartamentos creció 3,2% en 2004 y la de casas, un 1,5%, y la tendencia seguirá en auge, según la Oficina Federal de Vivienda helvética, que prevé que la construcción de bienes inmuebles continúe –aunque en febrero pasado registró un pequeño receso- durante todo el 2005.

Las dos reglas de oro que debe considerar siempre el comprador son:

· Jamás tomar un crédito equivalente a más de 80% del valor del inmueble (aunque un porcentaje sea financiado a través de un préstamo personal o algún otro instrumento), porque los riesgos de incumplimiento se multiplican por dos.

· Nunca firmar un crédito que represente más de un tercio del ingreso familiar.

El resto, es salir a la búsqueda de oportunidades y aprovechar la buena coyuntura.

swissnfo/Andrea Ornelas

Datos clave

·2 millones de suizos cambiaron de vivienda entre 1999 y el 2004.
·Un apartamento cuesta un promedio de 429.000 francos suizos en Suiza.
·Una casa vale 751.000 francos. La adquisición crece al 3% anual.

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Contexto

· Los suizos prefieren vivir en Ginebra, a pesar de ser el cantón más caro del país, en contraste con Jura, que es el más barato.

· La mayoría financia su vivienda con crédito bancario, sin explorar los financiamientos que ofrecen aseguradoras o cajas de pensiones.

· El 2005 es un buen año para adquirir un bien inmueble porque la brecha entre el precio del metro cuadrado en renta, y el metro cuadrado en compra, prácticamente se cerró, cuando hace 10 años era 60% mas caro comprar.

· Para evitar riesgos y sorpresas negativas, jamás debe aceptarse un crédito equivalente a más de 80% del valor de un inmueble.

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