Est-ce que les loyers augmentent vraiment en Suisse?

Immeubles locatifs sur la commune de Spreitenbach, dans l’agglomération zurichoise. © Keystone / Gaetan Bally

Les citoyens suisses viennent de refuser une initiative populaire qui demandait plus de logements à loyers abordables. Le débat autour de la votation a tourné autour de la question de savoir si les loyers en Suisse avaient tendance à augmenter ou à diminuer. Nous nous sommes penchés sur la question.

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Selon l’Association suisse des locataires, l’évolution des loyers ne se fait depuis quelques années que dans un sens: vers le haut. «L’indice de l’Office fédéral de la statistique montre que les loyers ont grimpé de près de 18% depuis 2005, alors que le renchérissement restait inférieur à 5% dans le même temps», écrit l’ASLOCA dans un communiqué de juin 2019. La raison en serait que «les milieux immobiliers guettent sans retenue les meilleurs rendements et se jouent des locataires pour leurs intérêts propres».

Dans les faits, la pression sur les marchés financiers pousse de nombreux investisseurs à se rabattre sur l’immobilier. Mais cela peut aussi conduire à une offre excédentaire et donc à une baisse des loyers. 

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Données contradictoires

Examinons les données: selon l’Indice des loyers de l’Office fédéral de la statistique (OFS), les loyers ont nettement augmenté ces dernières années. Mais selon certains indices privés, ils ont légèrement diminué.


Qu’est-ce qui cause cette divergence? Une des raisons est que les indices ne mesurent pas tous la même chose.

L’OFS relève les prix des loyers sur la base d’un échantillon, qui prend en compte aussi bien les baux à long terme, établis il y a des années, que les nouveaux contrats de location. Par contre, les indices que publient les privés montrent directement l’évolution des prix des appartements actuellement disponibles sur le marché. 

Un exemple

Alors qu’un appartement de quatre pièces coûtait en moyenne 945 francs par mois en 1990, le même en 2017 se louait en moyenne à 1519 francs, selon les chiffres de l’OFS

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Les locataires qui sont là depuis longtemps paient moins

En Suisse, un loyer fixé par un contrat de bail existant ne peut pas être augmenté sans raison – par exemple, une rénovation. Les locataires qui habitent au même endroit depuis longtemps paient donc la plupart du temps nettement moins que ce qui est demandé lorsqu’un appartement du même type est mis en location aujourd’hui.

C’est pour cela que l’on distingue les loyers dits existants (pour les appartements loués depuis longtemps) des loyers offerts (dans les annonces immobilières). Lorsque le taux d’intérêt de référence baisse, les bénéficiaires des premiers peuvent même exiger une baisse de loyer.


Pourquoi les baisses de loyers ne sont pas encore visibles dans les statistiques

L’indice des loyers de l’OFS enregistre à la fois les hausses de loyers après un changement de locataire ou une rénovation et les baisses dues à un ajustement du taux de référence. L’indice montre ainsi l’évolution du prix des loyers dans l’ensemble du parc immobilier suisse.

«Les augmentations dans des immeubles et pour des baux plus anciens peuvent tout à fait compenser certaines réductions pour de nouveaux baux à loyer», explique Hans Markus Herren, de l’OFS. Si les loyers offerts ont baissé récemment, cela n’est donc pas immédiatement visible dans l’indice.

Conclusion: hausse ou baisse des loyers? Cela dépend de l’indice que vous considérez. Fondamentalement, l’affirmation de l’ASLOCA est correcte: depuis 2005, les loyers nominaux ont augmenté de 17,9% en Suisse. Mais, selon diverses sources, les loyers offerts, par de nouveaux contrats de bail ont légèrement baissé depuis 2016, à des degrés divers selon les régions.

 

Autant d’indices, autant de chiffres

Selon l’indice du marché des loyers de homegate.ch, les loyers offerts ont augmenté de 0,62% dans les douze derniers mois – mais avec de fortes différences selon les régions. En ville de Zurich par exemple, ils ont augmenté de 3,29%, alors qu’ils ont baissé de 0,18% en Argovie et de 0,30% dans le Jura.

Selon le Swiss Real Estate Offer Index du site ImmoScout24, les loyers demandés sur les annonces immobilières ont baissé de 0,5% en 2019. Ici aussi, on note de fortes différences régionales: alors que les loyers offerts ont baissé de 1,1% dans la région lémanique et de 1,7% en Suisse centrale, ils ont augmenté de 1,9% au Tessin et de 0,6% dans le Grand Zurich.

Selon la Méta-analyse immobilière suisse de Fahrländer Partner Raumentwicklung, les prix des loyers offerts ont légèrement baissé depuis 2016.

Enfin, selon les indices des loyers de la Ville de Zurich, qui mesure l’évolution des loyers existants pour les appartements de 1 à 6 pièces, les prix ont augmenté de 3,2% depuis 2010.

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