Le boom de l’immobilier atteint ses limites
Les loyers augmentent, le prix de l’immobilier flambe et en même temps, les rendements diminuent pour les investisseurs institutionnels. En plein boom, le marché suisse de l’immobilier semble atteindre ses limites. Surtout dans les agglomérations, où la situation est particulièrement tendue.
«Nous avons toujours eu un marché serré, ce n’est pas nouveau, explique Regula Mühlebach, directrice pour la Suisse alémanique de l’Association suisse des locataires (ASLOCA). Ce qui aggrave les choses, c’est ce que l’on nomme les résiliations à vide, soit les cas où les locataires reçoivent leur congé pour cause de rénovation en vue d’améliorer le rendement de l’immeuble. Et les appartements sont ensuite reloués nettement plus cher».
«A Genève, le loyer d’un appartement augmente en moyenne de 13,5% simplement parce qu’il revient sur le marché, constate Donato Scognamiglio, directeur du bureau de conseil immobilier CIFI. A Neuchâtel, c’est 12%, à Zurich, 6,3%. Par contre, dans les cantons d’Argovie ou de Soleure, la différence entre les loyers existants et les nouveaux loyers n’est que de 1%».
La fidélité récompensée
«Quand un locataire décide de quitter les eaux calmes du droit du bail, il s’expose aux tempêtes du marché», résume le patron de CIFI, se basant sur une enquête de son bureau sur les personnes qui choisissent de résilier elles-mêmes leur bail.
C’est dans les agglomérations que changer d’appartement coûte le plus cher. Pour les locataires fidèles en revanche, le prix des loyers n’a augmenté que de 7% en moyenne depuis dix ans, affirme Donato Scognamiglio.
Dans la dernière édition de son «Immo-Monitoring», le cabinet de conseil immobilier Wüest & Partner écrit que le marché des appartements à louer doit «être considéré en deux parties». En effet, «tandis que les loyers des logements disponibles ont augmenté dans les derniers trimestres dans toutes les régions, les loyers des logements occupés, qui sont liés aux taux hypothécaires, restent stables, voire diminuent légèrement».
C’est dans la région du Lac Léman, en ville de Genève, à Zurich, en Haute Engadine et à Bâle que le marché du logement est le plus tendu. Il l’est moins dans les régions rurales comme le canton d’Uri ou le Jura, ce qui représente une maigre consolation pour l’ASLOCA, sachant que «70% de la population vit dans les villes et dans les grandes agglomérations», comme le rappelle Regula Mühlebach.
Pas de marché
Selon un jugement du Tribunal fédéral (Cour suprême), la Suisse devrait avoir un taux de logements vacants de 2% ou plus pour que l’on puisse parler d’un marché qui fonctionne. Or, au 1er juin 2011, ce taux était proche de 0,94% en moyenne nationale. En ville de Zurich, il y avait en tout et pour tout 57 appartements vides.
«C’est une évolution grave, tant économiquement que socialement», note Regula Mühlebach. Car en cas de changement de locataire, les propriétaires peuvent «se jouer totalement des mécanismes du marché». Les hausses de loyer de 13% et plus ne sont pas rares, «et bien souvent, c’est même nettement plus».
L’ASLOCA demande donc davantage d’interventions étatiques dans la construction de logements d’utilité publique et des mesures d’aménagement du territoire, comme une obligation qui pourrait être faite aux communes de réserver une partie de leurs zones à bâtir pour du logement à loyer modéré.
Les investisseurs souffrent
En même temps, le boom de l’immobilier et la pression de la demande font grimper les prix des immeubles de rapport. «Les investisseurs souffrent. Nous sommes dans une situation d’urgence, car il n’y a pratiquement aucun objet sur le marché. Les prix ont augmenté de 40% en dix ans», remarque Donato Scognamiglio.
«Chez les caisses de pension, la tentation est grande d’inclure à leur portefeuille des objets au rendement brut de 4%, ce qui est plutôt mauvais», poursuit le patron du bureau CIFI. Pour rappel, en 2009, la moyenne des rendements bruts était encore à 6,6%.
Les prix des appartements à vendre et des maisons familiales ont eux aussi pris l’ascenseur. Selon les chiffres de CIFI, la hausse durant les douze derniers mois a été de 5,8% pour les villas et de 6,5% pour les appartements.
Ici aussi, les différences sont importantes selon les régions. Ainsi, durant la même période, le prix des villas déjà construites en ville de Zurich a augmenté de 20%, et même de 90% si l’on parle des constructions nouvelles.
Attention à la bulle
Depuis quelques temps, on parle de plus en plus du risque d’une nouvelle bulle dans le marché immobilier. L’agence de notation Moody’s a ainsi baissé la note du groupe bancaire Raiffeisen, en raison de sa «croissance agressive dans le domaine des prêts hypothécaires». Selon Moody’s, le marché hypothécaire montrerait «des signes avant-coureurs de surchauffe dans certaines régions».
«Concernant le marché hypothécaire, il n’y a pas encore de quoi paniquer», tempère Oliver Wünsch, chef de la section Services stratégiques et affaires internationales de la FINMA, l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers
La FINMA n’en est pas moins inquiète, pour différentes raisons. «Au lieu de freiner leurs activités, les banques ont en ce moment plutôt tendance à mettre encore les gaz», constate Oliver Wünsch. Pour lui, en l’absence de vue d’ensemble systématique sur le marché hypothécaire, il y aurait lieu d’améliorer le monitoring.
Une question hautement politique
Oliver Wünsch note cependant que quelques banques sont déjà devenues plus prudentes et ont changé de stratégie. Dans les régions où sévit le boom immobilier, elles demandent à certains clients un apport de fonds propres plus important et prennent déjà en compte une éventuelle future baisse de la valeur de l’objet.
A l’opposé, certaines banques auraient parfois réduit l’exigence de fonds propres de 20 à 15%. Pour Oliver Wünsch, la mise en application ou l’augmentation des exigences en matière de fonds propres est une question «hautement politique». Une question qui relève d’ailleurs de la compétence du gouvernement.
Dans l’édition automne 2011 de son «Immo-Monitoring», le cabinet de conseil immobilier Wüest & Partner cite l’immigration comme l’une des causes principales de la forte demande de logements en Suisse.
Les effets en seraient bien plus divers que ce à quoi on peut s’attendre à première vue. Certes, une partie importante des nouveaux immigrants sont des gens bien qualifiés, mais ils ne sont pas pour autant tous des managers qui cherchent un appartement de standing ou une villa au bord du lac.
L’augmentation du nombre d’étudiants du monde entier fait également augmenter la demande pour les logements bon marché à proximité des campus universitaires.
Les frontaliers participent également au mouvement. Les marchés de s’interpénètrent de plus en plus, sans égard pour la frontière. Ainsi, à Genève, la future ligne ferroviaire directe pour Annemasse devrait induire une nouvelle croissance du marché immobilier.
Dans l’ensemble, l’image qui se dégage du marché suisse de l’immobilier à la lecture du rapport de Wüest & Partner est celle d’un marché sans réelles faiblesses visibles. Et ceci malgré les turbulences en bourse et sur le marché des capitaux, la crise de la dette et le franc fort. Une des raisons de cette santé serait, en plus de l’immigration, la tendance à investir dans la pierre, valeur-refuge parmi d’autres.
Traduction de l’allemand: Marc-André Miserez
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