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Liegenschaften in den Bergen


Geschäfte in Verbier: Ruhe bewahren und weitermachen


Von Simon Bradley in Verbier


Noch hat die Lex Weber, die 2016 in Kraft getreten ist, den Bau von Zweitwohnungen in Verbier nicht gestoppt. (swissinfo.ch)

Noch hat die Lex Weber, die 2016 in Kraft getreten ist, den Bau von Zweitwohnungen in Verbier nicht gestoppt.

(swissinfo.ch)

Eine starke Währung, strengere Auflagen für Zweitwohnungen, weniger Skifahrer und unberechenbare Schneebedingungen: Schweizer Skigebiete und einheimische Geschäfte haben es nicht einfach. swissinfo.ch wollte von Immobilienagenturen in Verbier wissen, wie das Geschäft läuft.

Es ist kühl an diesem Samstagmorgen Anfang Februar in Verbier. Kontinuierlich fahren schwer beladene Autos, mit Skis auf dem Dach, vor der Agentur Domus vor, einer der ältesten Immobilienagenturen in dem Ferienort.

"Es ist die belgische Woche", erklärt die Büroleiterin Carla Ladeiro.

Im Büro empfängt sie die müden Neuankömmlinge wie alte Freunde: "Guten Tag Frau Peters, wie geht es Ihnen? Ihr Chalet ist wie immer bereit. Dies sind ihre Liftpässe, und hier noch etwas Aprikosenkonfitüre aus dem Wallis und eine Flasche Wein."

Verbier, ein weitläufiger, exklusiver Ferienort im Kanton Wallis, ist bekannt für seine anspruchsvollen Skipisten und sein lebhaftes Nachtleben, und ist vor allem bei Gästen aus Frankreich, Skandinavien und Grossbritannien beliebt; ab und zu trifft man auch auf den einen oder anderen Adligen.

Heute werden 40 Ankünfte aus Belgien erwartet. Wie viele Immobilienagenturen in Verbier stützt sich auch Domus stark auf treue Gäste, die immer wieder kommen – Generationen von Wintersportfans, vor allem Familien, die über Jahre immer wieder die gleiche Wohnung oder das gleiche Chalet mieten.

Der herzliche Empfang täuscht allerdings über die Sorgen der lokalen immobilienbranche hinweg.

Der Schnee fiel in dieser Saison erst spät, was zu weniger Gästen über die Weihnachtszeit führte. Für Februar sind die Buchungen ziemlich gut, aber allgemein heisst es, gegenüber 2015 seien die Vermietungen um etwa 20% zurückgegangen.

"Wir haben das Gefühl, dass viele Leute anderswo in Ländern der Eurozone Skiferien machten, um vom günstigen Wechselkurs profitieren zu können", erklärt Besitzer Milko Picchio. "Wir sind Gefangene des starken Frankens."

Im Januar 2015 hatte die Schweizerische Nationalbank unerwartet die Durchsetzung des Mindestwechselkurses von 1,20 Franken zum Euro aufgegeben. Der Schweizer Franken legte rasch zu, was Ferien und Eigentum teurer machte. Zurzeit liegt der Wechselkurs bei etwa 1,10 Franken zum Euro. Der Euro verlor seinerseits seit 2014 gegenüber wichtigen anderen Währungen an Wert, womit zum Beispiel Ferienorte in Frankreich und Österreich etwa 6% billiger wurden. 

Luxus

Stephanie Melly ist bei Bruchez & Gaillard, einer der grössten Agenturen in Verbier, verantwortlich für Mietobjekte; auch sie sagt, das Geschäft sei hart geworden.

"Vor einigen Jahren kamen die Leute über die Weihnachtszeit für zwei Wochen, jetzt kommen sie nur noch in der Neujahrswoche", erklärt sie.

Die Agentur versucht, das Steuer herumzureissen mit einer neuen Website, auf der sie Pauschalangebote macht. Wer früh buchte, erhielt einen Preiserlass von 10%. Touristen erhalten zudem 10%-Gutscheine für Läden im Dorf, dazu noch eine Flasche 'Bruchez'-Fendant. Trotzdem haben die Gästezahlen auch 2016 sinkende Tendenz.

"Wir haben viele Vorteile, aber wir bleiben ein Luxus-Resort. Nur Leute mit Geld kommen nach Verbier", erklärt die junge Managerin, als sie mir ein Chalet mit sechs Betten zeigt, das gerade bereit gemacht wird für die Ankunft einer französischen Familie und deren Hund.

Mit 22'000 Franken pro Woche für das dreistöckige Gebäude liegt der Mietpreis am oberen Ende des Angebots der Agentur, umfasst aber neben der Unterkunft auch einen Babysitter, einen Koch sowie den direkten Zugang zur nahegelegenen Skipiste.

Kalte Betten"

Liegenschaften in Schweizer Skigebieten gehören laut Berichten zu den teuersten weltweit. Der starke Franken trieb die Preise noch weiter nach oben. Allerdings haben die Liegenschaftsagenturen noch andere Sorgen, die über den Wechselkurs hinausgehen.

Am 1. Januar 2016 trat die umstrittene "Lex Weber" in Kraft. Mit den neuen Gesetzesbestimmungen soll der Bau von Zweitwohnungen und so genannten "kalten Betten" in Schweizer Städten und Dörfern auf 20% des gesamten Wohnungsbestands einer Gemeinde beschränkt werden, mit dem Ziel, die Umwelt zu schonen und einen nachhaltigen Tourismus zu fördern.

Das Gesetz geht auf eine Volksinitiative zurück, die in Schweizer Bergregionen, deren Wirtschaft vom Tourismus abhängt, auf starken Widerstand gestossen war. Experten hatten vorausgesagt, es werde wenig Spielraum für neue Entwicklungsprojekte in Ferienorten wie Verbier geben, das den Eckwert von 20% (60%) überschritten hat, zudem werde es weniger Verkäufe geben und die Preise dürften leicht fallen. 

Daniel Guinnard, Direktor von Guinnard Real Estate, sagt, trotz der Lex Weber sei der lokale Markt bemerkenswert "stabil" geblieben. In den vergangenen Jahren seien mehr Chalets und Wohnungen auf den Markt gekommen. Die Preise für ältere Liegenschaften seien heute etwas tiefer (-2 bis -3%), für neuere Liegenschaften aber etwas höher (+2 bis +4%).

Als die Diskussion um die neue Gesetzgebung begonnen habe [um 2007 herum], erklärt Guinnard, habe es einen Rückgang der Transaktionen gegeben. "Danach stabilisierten sich die Dinge jedoch wieder, und von 20012 bis 2015 kam es zu einem leichten Anstieg, etwa 5 bis 6% pro Jahr. Trotz der globalen Krise geht es der Wirtschaft besser als in der guten Verkaufsperiode zwischen 2000 und 2005."

Keine andere Wahl

Picchio stimmt zu, dass die Verkäufe – 50% an Schweizer und 50% an reiche Käufer aus Grossbritannien, Skandinavien und Frankreich – nicht schlecht liefen. "Es gab härtere Jahre, als wir praktisch nichts verkauften, aber das ist jetzt nicht der Fall. Auch das letzte Jahr war ziemlich gut." 

Langfristig werde die Lex Weber das Geschäft jedoch verringern, räumt er ein. Aber "wir haben keine andere Wahl".

"Ist die Rechtsunsicherheit [rund um die Lex Weber] nun verschwunden?", fragt Guinnard. "Ich bin nicht sicher, aber ich finde es schwierig, abzusehen, wie das Gesetz in vielen Fällen angewendet werden wird. In der Zwischenzeit wird die Lex Weber zu höheren Preisen führen, weil wir einfach nicht mehr bauen können. Das Gesetz reduziert das Angebot, aber die Nachfrage bleibt stabil."

Für Immobilienmakler und potentielle Chalet-Käufer ist es vielleicht ein grösseres Problem, dass die Zahl der Skifahrenden in den wichtigsten Skimärkten in der Schweiz, Österreich, Frankreich, Italien, den USA und Kanada seit der Saison 2012-2013 stetig zurückgeht, wie Laurent Vanat, ein in Genf ansässiger Berater, erklärt.

Dieser langfristige Trend sei beunruhigend. Separat aufgeführte Zahlen der Schweizer Bergbahnen zeigen, dass die Zahl der Skitage (oder Ski-Ausflüge) in den Ferienorten zwischen 2003 und 2015 um 24% sanken; mit einem stetigen Rückgang seit der Saison 2008-2009.

Teilweise ist das Problem eine Frage der Demografie. Zwischen 2001 und 2011 sank der Prozentsatz Schweizer Erwachsenen im Alter von 20 bis 29, die Ski fahren, nach Angaben des Schweizer Bergbahnverbands von 25% auf 18%. Schweiz Tourismus erklärt, die Gesellschaft werde multikultureller und urbaner, mit Eltern, die nicht Ski fahren, und weniger Schulen, die für die Schülerinnen und Schüler Skilager organisieren.

"In der Vergangenheit mussten wir Skifahren gehen. Heute haben die Leute endlos viele Möglichkeiten. Aber das Skifahren bleibt teuer. Und ein Tagesausflug mit der Familie nach Verbier kann mehrere Hundert Franken kosten", sagt Guinnard.

Melly ist jedoch überzeugt, dass Jugendliche auch heute noch Interesse haben am Wintersport. Aber sie glaubt, dass die Babyboomers Europas – die Eltern, die zahlen – Meereswellen den Buckelpisten vorziehen.

"Vor zehn Jahren war es im April zu Ostern voll. Heute ist das Geschäft viel härter. Wir stehen gegen Ende Saison im Wettbewerb mit wirklich erstaunlichen Angeboten von Badeorten", fügt sie hinzu.  

Lex Weber – das Kleingedruckte

In der Schweiz gibt es etwa 500'000 Zweitwohnungen. Die meisten befinden sich in fünf der 26 Kantone: Bern, Graubünden, Tessin, Wallis und Waadt. Zweitwohnungen in Touristengebieten, die nicht kommerziell genutzt werden, sind im Durchschnitt während 30 bis 40 Tagen im Jahr belegt.

Aufgrund der neuen Gesetzesbestimmungen, die am 1. Januar 2016 in Kraft traten, können Zweitwohnungen nur noch gebaut werden, wenn solche Wohnungen in einer Gemeinde nicht bereits 20% der Wohnzonen und des gesamten Gemeindegebiets ausmachen.

Es gibt jedoch Ausnahmen von der Regel. Wo die 20%-Grenze schon überschritten worden ist, können neue Wohnungen oder Chalets gebaut werden, falls sie für nachhaltige, hotelartige Komplexe genutzt werden, zu denen Dienstleistungen wie eine Reception gehören.

Zweitwohnungen, die gebaut wurden, bevor die Initiative im März 2012 angenommen wurde, können bis um 30% vergrössert werden. Solche Erweiterungen dürfen aber nicht in separate Studios oder Apartments umgewandelt werden.

Nicht mehr rentable Hotels (+25 Jahre) können in Zweitwohnungen umgewandelt werden – jedoch nur auf der Hälfte der Nutzfläche. Der Rest muss weiterhin als Hotel betrieben oder als Hauptwohnsitz genutzt werden. Auch der Umbau alter Ställe oder anderer traditioneller Gebäude in neue Wohnungen ist erlaubt.


(Übertragung aus dem Englischen: Rita Emch), swissinfo.ch



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