Краудлендинг: новый способ инвестировать в швейцарскую недвижимость

Даже скромные инвестиции в недвижимость могут дать большую прибыль, но при этом, конечно, нужно учитывать наличие определенных рисков. Keystone / Christian Beutler

В Швейцарии 58% жителей страны являются арендаторами жилой площади. Мало где еще в мире доля владельцев жилой недвижимости столь невелика, как в Швейцарии. Сама недвижимость тут, как правило, дорога, да и не хватает ее на всех. Тем не менее даже самые скромные инвестиции в недвижимость могут дать здесь заметную прибыль, но при этом, конечно, нужно учитывать наличие определенных рисков.

Начальная сумма — 1000 франков, а средняя доходность — 10 % за 24 месяца. Такие условия предлагает RaizersВнешняя ссылка, краудлендинговая платформа недвижимости, основанная десять лет назад в Швейцарии. Сейчас её офисы есть в семи европейских странах. А что такое «краудленлинг»? То же самое, что и краудфандинг: средства на реализацию девелоперского проекта вы занимаете не у банка, а у «зала», то есть множества единичных кредиторов.

Примерно таким и является принцип работы Raizers: «Девелоперы, для того чтобы купить недвижимость, отремонтировать ее, снова продать, создать добавленную стоимость и таким образом выплатить деньги инвесторам, могут занять деньги у тысяч частных лиц и профессионалов из области инвестиций». Об этом в интервью швейцарскому общественному франкоязычному телеканалу RTS говорит Максим Паллен (Maxime Pallain), соучредитель компании Raizers. «Мы генерируем более 100 миллионов швейцарских франков в год за счет примерно сотни сделок, сейчас на нашей платформе зарегистрировано почти 50 000 пользователей».

Совместная покупка недвижимости

А вот компания FoxstoneВнешняя ссылка наряду с краудлендингом недвижимости предлагает стать совладельцем объекта недвижимости, приносящего в среднем 6% прибыли в год при условии минимального взноса в 25 000 франков. За шесть лет работы эта платформа привлекла более 250 миллионов франков и 22 000 инвесторов, профинансировав более 60 объектов недвижимости.

Ситуация на рынке недвижимости в Швейцарии: где наблюдался самый значительный рост цен на жилую недвижимость? swissinfo.ch

«Такая доходность возможна потому, что мы очень тщательно подходим к процессу отбора (объектов для финансирования)», — объясняет Дэвид Эль-Эйни (David El-Eini), соучредитель расположенной в Женеве компании. «Мы изучаем в среднем 400 объектов недвижимости в год, но на нашей платформе вы выставляем из них только около десяти объектов. Таким образом, наш коэффициент выборки составляет менее 3%».

Доходность за счет арендаторов?

Доходность в 6% и выше? Женевская ассоциация арендаторов жилья (L’ASLOCA GenèveВнешняя ссылка) считает, что такая схема не может не быть мошеннической. «Когда вложенные деньги зарабатывают проценты на уровне около 3,75%, это одно, но совсем иное всё то, что выше этих допустимых показателей. Это означает, что мы точно имеем дело с манипуляциями», — указывает Кристиан Дандрес (Christian Dandrès), юрист L’ASLOCA Genève.

По данным компании Homegate, улучшения ситуации на рынке арендной недвижимости пока не предвидится. Фото: жилая застройка Цюриха, 6 марта 2023 года. © Keystone / Ennio Leanza

По его мнению, причина такого несоответствия между рынком и законодательной базой кроется в системе контроля. «Закон применяется только в том случае, если этого требует сам арендатор. А поскольку у нас сейчас дефицит жилья и на поиск квартиры уходит не менее полугода, люди не идут сразу в суд, с тем чтобы оспорить арендную плату. Такая логика приводит к тому, что доходность таких проектов в два-три раза превышает ту, которую допускает закон», — считает Кристиан Дандресс.

Однако, будь то мелкие или крупные собственники, краудфандинговые платформы или крупные инвестиционные фонды, швейцарский бизнес, связанный с недвижимостью, функционирует прежде всего на основе законов рынка. «Одна и та же логика применима к краудфандингу или к таким крупным компаниям, работающим в этой сфере, как UBS, Swiss Life, Credit Suisse и Allianz. Доходность там везде примерно одинаковая. Просто в случае с крупными фондами недвижимости, конечно, все гораздо более распылено и труднее просматривается насквозь. И тогда ты, скажем, даже и не знаешь, есть ли в тех или иных фондах, например, инвестиционные вклады иностранного происхождения», — резюмирует женевский юрист.