Сколько пустых квартир требуется Швейцарии?

Вопрос о том, какова же для Швейцарии действительно оптимальная квота пустой недвижимости, не имеет общепризнанного решения. Keystone

В Швейцарии наблюдается рост числа не сданных в аренду, «пустых» квартир, которые не приносят их владельцам деньги, а, наоборот, их «съедают». Для многих управляющих компаний этот факт грозит превратиться в проблему, и это несмотря на то, что определённый резерв жилого фонда рынку необходим, хотя в других странах доля несданного жилья находится на куда более высоком уровне.

Представьте себе: вы ищете себе новую квартиру, а хозяин приглянувшегося вам варианта говорит, что арендную плату вы имеете право установить себе сами. Фантастика? А вот и нет! В немецкой части кантона Вале такая практика с недавних пор пользуется все большей популярностью. Проблема, однако, заключается в том, что на такой шаг владельцы недвижимости пошли вовсе не от хорошей жизни и не от альтруизма. Дело в том, что в период с 2014 по 2016 года на рынок недвижимости кантона было выброшено большое количество нового жилья, так что предложение неожиданно превысило спрос.

Как мотивировать людей начать пользоваться новым жилым фондом? Одной из идей и стал как раз вариант с добровольным закреплением ставки аренды самим арендатором, при условии подписания им договора аренды минимум на 18 месяцев. Конечно, возникает вопрос: а как же так можно? Как можно доверять людям? Оказывается, вполне можно. Об этом говорит, например, Марсель Фрик (Marcel Frick) из управляющей и риэлтерской компании Privera. По его словам, люди устанавливали для себя вполне разумные, средневзвешенные тарифы.

Тем не менее, если посмотреть более широко, то проблема пустого жилья, балластом лежащего на плечах управляющих компаний, характерна не только для кантона Вале. Число таких «холостых» квартир растёт сейчас по всей Швейцарии, причем происходит это уже по меньшей мере последние 10 лет. По данным консалтинговой компании Wüest & Partner AG, всего по стране сейчас пустуют 72 300 объектов жилой недвижимости, что на 8 тыс. больше, чем годом раньше, из них 82% относится к категории съёмных квартир.

Жить в Швейцарии везде хорошо

Несмотря на то, что, казалось бы, Швейцария более чем обеспечена недвижимостью, число вновь построенных квартир не сокращается. Только в 2018 году на рынок поступило 53 тыс. новых объектов, то есть примерно столько же, сколько и в 2017 году. С одной стороны, для арендаторов это новость неплохая: средняя стоимость арендной жилой площади за отчётный период понизилась в среднем на 2,2%. В особенной степени жильё подешевело в регионах Центральной Швейцарии, там этот показатель находится на рекордном уровне в 5,1%. В кантоне Женева удешевление составило 4,1%, и даже в городе Цюрих аренда жилья упала на 3,8%. В Берне этот показатель находится на уровне в 0,8%, в регионах северо-западной Швейцарии жилье подешевело на 1,2%.

И тем не менее, сегодня по сравнению с 2008 годом стоимость жилья в стране все равно выше на 27%. Общая же квота пустого жилья составляет 1,62%, что является рекордом последнего десятилетия, хотя, по сравнению с Германией или США, это очень мало. В этих странах, в частности, данный показатель составляет, соответственно, более 4,0%. И никакой паники там в связи с этим не наблюдается. В самом деле, по словам Роберта Вайнерта (Robert Weinert) из компании Wüest & Partner AG, «определённая доля пустого жилья необходима для нормального функционирования рынка жилой недвижимости, потому что только так, например, возможно проводить ремонт и осуществлять переезды».

И тем не менее, по его данным, применительно конкретно к Швейцарии доля пустого жилья должна была бы находиться на уровне в 0,3% более низком, то есть не превышать 1,3% от общего располагаемого жилого фонда. Почему? Потому что именно таков средневзвешенный показатель с учетом спроса и предложения. Это подтверждается и ситуацией на рынке: когда в 2015 году доля пустого жилья в стране добралась до этой отметки, арендные тарифы впервые за последние 15 лет начали дешеветь, в то время как все последние полтора десятилетия они только и делали, что росли. С учетом ситуации в той же Германии доля пустого жилья все равно находится на рекордно низком уровне. Роберт Вайнерт говорит, что это связано с небольшими размерами страны.

«Различия в степени экономического развития регионов в стране минимальны, идет ли речь о уровне безработицы, размерах доходов или об общем благосостоянии. Тем самым экономическая мотивация менять регион в поисках лучшей жизни минимальна, потому что, по большому счету, жизнь в стране везде одинаково хороша. Кроме того, короткие дистанции, комфортный и работающий как часы общественный транспорт, включая железную дорогу, мотивируют людей скорее провести лишний час в комфортабельном поезде, чем начинать дорогую и утомительную процедуру переезда. Кроме того, и это еще один важный фактор, жилой фонд в Швейцарии в целом находится в прекрасном состоянии, „убитых“ квартир тут нет, а потому мотивация к переездам снижается еще сильнее. Поэтому и резервный фонд требуется относительно небольшой».

Аргау – это не Цюрих!

И все равно, по швейцарским меркам, разница в 0,3% между актуальной и идеальной долями пустого жилья, сколь бы малой ни выглядела эта величина, довольно-таки велика. Такой же она была в конце 1990-х годов, которые в стране, применительно к ситуации на рынке недвижимости, вполне можно назвать «лихими». Тогда Швейцария пережила самый настоящий кризис на рынке жилья, многие инвесторы потеряли значительные суммы. И как полагают эксперты, разрыв этот в ближайшем будущем продолжит рост. 

«В следующем 2019 году количество пустых квартир может добраться до 80 тыс.», — говорит Роберт Вайнерт. По его словам, фирмы недвижимости будут изобретать все новые и новые способы привлечь арендаторов (освобождение одного или двух месяцев в год от аренды, скидки на новую мебель для новых квартир и т.д.) Однако с учетом резкого снижения доходности традиционных финансовых инвестиционных инструментов недвижимость будет и дальше оставаться привлекательным форматом инвестирования капитала. Число новых квартир на рынке будет расти, а ставки аренды – падать. 

Следует учитывать, что вопрос о том, какова же для Швейцарии действительно оптимальная квота пустой недвижимости, не имеет общепризнанного решения, с учетом того что по данному критерию различия между кантонами как раз могут быть очень даже большими. Например, в кантоне Цюрих наблюдается дефицит, там не хватает 771 квартиры, тогда как в кантоне Аргау предложение превышает спрос на 6 тыс. объектов. Конечно, житель Цюриха мог бы поехать жить в Аргау, но он этого никогда не сделает, потому что Аргау – это… не Цюрих. И этим всё сказано!

Подготовил: Игорь Петров