Холод в домах в Швейцарии может стать причиной исков

Недавнее распоряжение правительства Швейцарии о «кризисных 19 градусах» в квартире может стать причиной судебных исков. © Keystone / Gaetan Bally

Недавнее распоряжение правительства Швейцарии о том, что в кризисной ситуации квартиры не могут отапливаться выше 19 градусов, стало причиной безумных фейков о якобы тюремных сроках для нарушителей режима экономии тепла. Но куда ближе к реальности тот факт, что такое распоряжение действительно может стать причиной судебных исков. Рассмотрим правовую ситуацию. 

В случае дефицита энергии квартиры с газовым отоплением должны быть прогреты максимум до 19 градусов Цельсия. Таково предложение кабмина Швейцарии, Федерального совета. Но все дело в том, что данное постановление противоречит прецедентному решению Федерального суда в Лозанне о том, что в квартирах в Швейцарии не должно быть менее 20 градусов, в противном случае арендаторы могут требовать компенсацию. «Швейцарская Ассоциация владельцев недвижимости» (Der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft SVIT) опасается вала исков от арендаторов в суды из-за того, что их квартиры недостаточно отапливаются. 

Кроме того, с точки зрения данной Ассоциации это постановление не осуществимо, а арендодатели рискуют быть принужденными пойти на снижение арендной платы. Почему? Потому что в соответствии с положениями швейцарского Обязательственного права слишком холодная квартира считается «дефектом», устранение которого должен брать на себя владелец недвижимости. К таким же «дефектам» относятся, например, испачканные стены на лестничных клетках, поломка лифта с точки зрения жильцов, живущих на третьем (четвёртом по-швейцарски) этаже и выше, или строительный шум в соседних квартирах. 

В таких случаях арендаторы имеют право настаивать на снижении арендной платы. Размер такого снижения устанавливается судом. И этот вопрос куда важнее фейковых новостей про тюрьму, потому что, согласно информационной брошюре, выпущенной Швейцарской ассоциацией жильцов и арендаторов жилья (Merkblatt des Mieterverbandes) при температуре в квартире от 16 до 18 градусов арендаторы получают право претендовать на снижение арендной платы примерно на 20 процентов. 

Дефект с правовой точки зрения

Что касается нормы в 19 градусов, вынесенной сейчас на общественное обсуждение и межведомственное согласование, то если такая температура и в самом деле будет установлена помещениях, наполовину и более отапливаемых с помощью газа или за счет сети централизованного теплоснабжения, так же работающей на газе, то теоретически в этом случае с правовой точки зрения речь также могла бы идти о «дефекте» в соответствии с буквой и духом швейцарского Обязательственного права. 

Именно поэтому федеральные власти еще в конце августа 2022 года указали в примечании к проекту своего Постановления о запретах и ограничениях на использование газа (Verordnung über Verbote und Beschränkungen der Verwendung von Gas), что внести полную ясность в положение могли бы только суды, специализирующиеся по делам, связанным с недвижимостью и арендными отношениями. Об этом в воскресенье 2 октября 2022 года напомнила газета SonntagsZeitung. Тем не менее правительство все равно полагает, что в данном случае оно располагает достаточными правовыми рамками. 

В своем комментарии оно одновременно указывает, что обычной в помещениях страны является температура от 20 до 22 градусов Цельсия и что временное снижение температуры примерно на три градуса следует считать «с точки зрения швейцарской правоприменительной практики в области законодательства, регулирующего порядок аренды жилья, в целом допустимой мерой». Со своей стороны «Швейцарская Ассоциация владельцев недвижимости» в своем заявлении от 20 сентября 2022 года критикует тот факт, что Федеральный совет в своем комментарии к проекту постановления указывает на суды как на последнюю инстанцию. 

С ее точки зрения, ситуация окончательно становится запутанной: вроде бы правительство имеет для своих действий все договорно-правовые основания, но все равно последнее слово по его же правительства словам остается почему-то за судами. Ассоциация SVIT ожидает, что Федеральный совет «все-таки создаст ясность и четко обозначит данные температуры, хотя бы на время действия указанного Постановления об ограничениях использования газа, в качестве показателей, полностью соответствующих законодательству, регулирующему арендные отношения». 

Ассоциация также критикует то обстоятельство, что режим 19 градусов едва ли практически осуществим: у пола температура всегда ниже, чем под потолком, в ванной комнате она иная, нежели в спальне. Об этом напомнил управляющий директор SVIT Марсель Хуг (Marcel Hug) в интервью газете SonntagsZeitung. Поэтому в своем заявлении эта Ассоциация потребовала от федерального правительства определить для начала «конкретные спецификации» для измерения температур в жилых помещениях, то есть правительство должно указать, каким методом или оборудованием должны проводиться замеры, на какой высоте, в течение какого времени, в каких помещениях и кем.