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MERCADO INMOBILIARIO El sueño de poseer una vivienda, cada vez más inalcanzable

El precio de la vivienda sigue subiendo en Suiza. Y como resultado, cada vez es más difícil acceder a una vivienda en propiedad, sobre todo por las exigencias legales, según un estudio que ha realizado el banco Raiffeisen.

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En Suiza para acceder a una vivienda en propiedad cada vez hay que tener más dinero en la cartera.

(© Keystone / Salvatore Di Nolfi)

En Suiza los precios de los inmuebles, tradicionalmente caros, siguen al alza. En el segundo trimestre del año, el precio de las casas ha aumentado en torno al 5% anual y el de los apartamentos, el 1,6%, según el banco Raiffeisen.

Ingresos insuficientes

El precio de las hipotecas está en un nivel históricamente bajo. Nunca antes ha sido tan barato pedir prestado el dinero para adquirir una vivienda. Sin embargo, para estimular el acceso a la propiedad, esto no es suficiente.

“Las restricciones reglamentarias y la evolución rápida de los precios está obligando a los potenciales compradores a aportar más capital propio y a tener ingresos todavía mayores para obtener financiación hipotecaria”, señala Martin Neff, economista jefe de Raiffeisen, la tercera entidad bancaria más grande de Suiza. La proporción de personas que disponen de patrimonio suficiente para comprar una casa varía entre el 18% y el 44%, dependiendo del cantón, tal y como deduce la entidad.    

Además, para cubrir los costes derivados de esta compra hay que tener un salario importante, algo que “resulta ser un obstáculo difícil de salvar, incluso infranqueable, en la mayoría de los casos”. Según sus cálculos, para adquirir una casa por valor de un millón de francos, hay que tener un capital propio de 200 000 francos y, como mínimo, un salario anual de 176 000 francos.

Condiciones para el préstamo

Por lo general, en Suiza, los bancos solo aceptan financiar hasta el 80% de la compra de la vivienda principal. Por lo que el cliente tiene que aportar con fondos propios el 20% restante.  

Deuda enorme

El mercado suizo tiene otra particularidad: las deudas hipotecarias se devuelven muy muy lentamente. En muchos países, se prevé que la deuda hipotecaria se pague en el espacio de una generación. Esto es, en unos 20 o 25 años. En Suiza a menudo una vida no es suficiente y la deuda (ligada a la propiedad inmobiliaria adquirida y no al comprador), se transmite a la generación siguiente.

Hay dos razones que lo explican. En primer lugar, los precios de las propiedades inmobiliarias son tan altos que pagarlos rápidamente es difícil. En segundo lugar, el sistema fiscal incentiva el endeudamiento, sobre todo al permitir que los intereses hipotecarios se deduzcan de la renta imponible.  

Esta situación hace que Suiza tenga una de las tasas más altas del mundo de endeudamiento de los particulares. A finales del año pasado, la deuda hipotecaria superaba el límite simbólico del billón de francos.      

Fin del recuadro

Hasta el 1 de julio de 2013, estos fondos propios podían proceder en su totalidad de una retirada anticipada del fondo de pensiones (el denominado segundo pilar). Pero desde esa fecha, el 10% del capital propio –como mínimo– debe venir de otra fuente (ahorros, capital privado de jubilación (el tercer pilar), préstamo familiar). El Gobierno solicitó esta medida para limitar el riesgo de una burbuja inmobiliaria y preservar los activos de las pensiones.  

+ Pensiones en Suiza: el sistema de los tres pilares 

Este cambio hace que comprar resulte todavía más difícil. El candidato a propietario debe sacar de su bolsillo el 10% del capital y seguir abonando los diversos costes, que ascienden al 4% del precio de venta y que no pueden provenir del fondo de pensiones. Así, en el caso de comprar un bien inmobiliario valorado en un millón de francos, el comprado debe desembolsar 140 000 francos.

Basándose en un tipo de interés de referencia del 5% (media de varios años), una amortización de la deuda del 1% anual y unos costes de mantenimiento del 1% anual del valor de la propiedad, el banco también calcula cuánto costará el préstamo. La entidad bancaria únicamente concederá el préstamo si los mencionados gastos no representan más del 33% de los ingresos brutos anuales del comprador.

Siguiendo con el ejemplo anterior, el banco calcula el pago de 40 000 francos en concepto de hipoteca (5% del préstamo de 800 000 francos), 10 000 francos, de amortización (1% de un millón) y 10 000 francos, de mantenimiento (1% de un millón). Lo cual hace un total de 60 000 francos al año. Para cubrir estos gastos, los ingresos familiares deberán ser tres veces superiores. Según calcula Raiffeisen, esto se corresponde con un salario anual mínimo de unos 176 000 francos.


Traducción del francés: Lupe Calvo

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