瑞士的住房紧缺到底到什么地步了
苏黎世可能是最难找房的地方，尤其是市区内，更是一房难求。苏黎世的例子在瑞士有多大的代表性？哪些因素导致了瑞士的住房短缺？住房短缺的趋势是什么？
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高移民率、低建筑率：瑞士的住房短缺问题日益明显。情况到底有多严重，决定未来的因素是什么？
居民区的示威和集会，愤怒而绝望的家庭：2024年底，因所谓的”瑞士糖住房“(Sugus-Häuser)引发的抗议行动在苏黎世引关注，甚至在全瑞士范围内都人尽皆知。
圣诞节前，约100名租户同时收到了来自房主的退房通知。而房主，一位富有的女继承人，却抵制对话，包括拒绝与苏黎世政府对话。瑞士糖住房其实只是瑞士住房紧张的一个信号。
苏黎世市被认为是最难找房的地方。住房空置率是衡量可用性居住空间的最重要指标，苏黎世的最新空置率数字是0.07%。这可能是瑞士乃至西方世界的最低水平。
瑞士是否存在住房短缺问题？
简单地回答：是，也不是。瑞士近期的住房空置率为1.08%。这意味着，从全国来看，瑞士几乎不存在住房短缺问题，因为按照联邦住房办公室(Bundesamt für Wohnungswesen)的定义，空置率低于1%才算住房短缺。
然而，在国际比较中，瑞士却落在了后面。在经合组织两年前进行的一项调查中，瑞士与瑞典双双在住房空置率排行榜上垫了底。
瑞典的情况现在略有缓解，目前那里的空置率为1.3%，但瑞士却进一步恶化，瑞士所有大城市的住房空置率都远低于1%。
苏黎世不动产咨询公司Wüest Partner的首席分析师罗伯特·韦纳特(Robert Weinert)表示：”除了那些更小的国家之外，瑞士目前是欧洲住房空置率最低的国家。
然而，这也不光是瑞士一个国家的问题，”伦敦、巴黎和慕尼黑等城市也面临同样的问题。欧洲在城市中的住房建设太少了。”
瑞士建筑协会四月初发出公告：2025年瑞士将仅新建42’000套公寓，而根据联邦住房办公室的数字，至少需要新建50’000套。可想而知：住房空置率将降至1%以下。
住房短缺的原因是什么？
瑞士大型银行瑞银集团(UBS)房地产分析部主管克劳迪奥·萨普泰利(Claudio Saputelli)说：”瑞士的住房问题是供不应求。”
在过去几年里，尽管资本利率的上升、建筑材料成本上涨以及专业人员的短缺减缓了新建筑的增长，但造成住房短缺的主要原因是移民。
仅在2024年，移居瑞士的外国人就比离开瑞士的外国人多出约8.3万人，在这些移入和移出的人中，大部分是来自欧盟的劳工。
在过去十年中，瑞士常住人口平均每年增长0.9%。而新建筑工程却没有跟上这一步伐。
瑞士现有约900万居民，联邦统计局预计，到2030年，瑞士人口将达到943万；到2050年将达到1044万人。这两个数据都是中间值，即所谓的参考数据。确切数据将于四月底更新。
虽然目前移民人数略有下降，全球经济也因目前的破坏性干预措施而呈降温趋势，但瑞士的人口仍在稳定增长。
从历史上看，瑞士的住房短缺问题有多严重？
当前的形势并没有媒体报道、抗议行动和国际对比数据所显示的那么严峻。
这是因为瑞士目前仍然在享受前十年-低利率时期的房地产市场复苏的余热。当时有过一段密集的建房期，那之后瑞士各地空置的房产都比较多。
萨普泰利说：”新冠病毒爆发之前，我们的空置率曾创下历史新高。贷款市场的吸引力低迷，因此大量资金流入新的房地产建设。那时，我们还抱怨过空置率过高，但主要是在周边地区，而不是在城市。”
在中心区以外的地方更容易找到房源，且价格也更便宜，源于当时的空置率，而现在空置率已经降下来，空置的房屋已经所剩无几，目前的空置率又回到了2000年初的水平。
不同地区的数据显示，大城市的情况更为严峻，这里从未出现过真正的市场复苏。
尤其旅游地区的空置率下降幅度最大，因为疫情过后，这里对度假公寓的需求大幅上升。4月初，瑞士德语报纸《每日导报》(Tages-Anzeiger)以如下标题发表了一篇文章：”就连旅游局长都找不到房子”。
追溯历史，瑞士还曾经历过更为极端的住房短缺时期。在20世纪第一次和第二次世界大战之后；以及在20世纪70年代和80年代，城市中的住房短缺严重，甚至带来了社会紧张局势。
根据《瑞士历史词典》(historischen Lexikon der Schweiz)，直至1992年”瑞士的住房一直供不应求，缺乏能稳定市场的空置房屋。”
即使在今天，空置率也远远低于保障市场平衡(即租金稳定的市场)的数值。根据苏黎世不动产咨询公司Wüest Partner的一项调查显示，瑞士的”最佳空置率”平均为1.27%，远远高于目前1.08%。
这个最佳值取决于不同的标准，如价格水平或地理位置，各州的情况也不尽相同。根据Wüest Partner的计算，最低值0.44%来自楚格州(Zug)，最高值2.36%来自索洛图恩州。
是什么阻碍了瑞士建房？
瑞士建房活动的最大障碍是2014年颁布的《空间规划法》，该法实际上不再允许农业土地转换为建筑用地，导致建筑用地日益稀缺。然而，在人口稠密的瑞士，这样在政治上是可取的。
瑞士针对建筑用地短缺的政策是密集化处理：在已经没有更多绿地的地方，建造更高的建筑。这一策略也受到各政党的支持，但却难以实施。
以苏黎世市为例，根据现行的建筑和土地法规，该市城区内可容纳65万人，比现有人口多出20万人。但密集化处理的潜力并没有得到充分发挥，有时是出于个人原因；有时也是因为增加一层楼的投资并未计算在内。
此外，还有一个典型的瑞士特质也影响了住房修建，这里指的是上诉的力量。瑞士最大的银行之一苏黎世州银行(ZKB) 的房地产研究主管乌苏拉·库比利(Ursina Kubli)说：”上诉是瑞士的第五种国家语言。
苏黎世州银行在两年前的一项研究中分析了密集化处理对住宅增长的影响。根据这项研究，苏黎世州每年在现有住房基础上加盖的公寓数量略为1400套，约占新建住宅的14%。而对于苏黎世市，虽然增加楼层的潜力很大，但却很少这样做。
拆除翻新的作用也很大，苏黎世市的数据显示，在同一块土地上，拆除和新建建筑平均可多容纳 87%的住户。然而，这种拆除新建经常成为上诉的目标。
库比利认为，要想解决这个问题，瑞士需要就谁、在哪里反对，以及在什么情况下可以上诉，展开对话。这也是房地产专家的普遍看法。建筑协会也呼吁就此采取相应措施。
低利率能否带来房地产市场的转机？
现在的货币政策形势带来了一线希望-低利率可能会给瑞士的建筑业带来新的动力。瑞士央行3月份第五次下调基准利率(Leitzins)，将其降至0.25%。
根据银行家协会的数据，一半以上的专家预计瑞士今年将恢复零利率或负利率。
瑞银分析师萨普泰利指出，这将给建筑业带来转机。”这不是一个线性的发展，如果利率从1.5%降至1%，不会产生很大影响。但负利率确实会造成撼动，比如许多养老基金就会另寻投资工具，近来金融市场的动荡可能会对这种形势起到助力的作用。
然而，由于建设需要时间，投资活动转向房地产行业会有一些延迟。
Wüest Partner咨询公司的韦纳特表示，住房短缺仍将是瑞士的一个问题。”至少在未来五年内会是这样。”
(编辑：Balz Rigendinger，编译自德文：杨煦冬/dh)
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