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Immobilier: pas de risque de surchauffe en Suisse

En Suisse, les nouvelles constructions poussent comme des champignons.

(Keystone)

Bien que dopé par l'immigration, le marché suisse du logement ne devrait pas connaître de surchauffe. La situation est globalement saine, estime une étude publiée mardi par la banque Credit Suisse.

Toutefois, la situation reste tendue à Genève et sur l'ensemble de la côte du lac Léman.

«L'offre et la demande se contrebalancent sur le marché du logement», indique Credit Suisse. La demande est encore là pour répondre à une activité de construction qui ne ralentit «que très graduellement», dans la mesure où quelque 42'000 logements devraient arriver sur le marché cette année.

La demande de logement ne va pas chuter en 2008. Dopée par l'immigration, la croissance démographique restera forte et les revenus des ménages devraient progresser, explique Alois Bischofberger, chef économiste de la banque.

Moins de villas

Des indices révèlent toutefois un certain tassement. Les demandes pour maisons individuelles ont nettement baissé. On peut y voir le signe d'un essoufflement du boom de la construction résidentielle.

La forte montée des prix des terrains à bâtir n'y est pas étrangère, selon Credit Suisse. Huit ans de hausse ininterrompue ont obligé bien des ménages à renoncer à leur rêve de maison.

Arc lémanique saturé

Mais cette évolution diffère d'une région à l'autre. La demande de logements est élevée dans les villes et, depuis peu, aussi dans les communes touristiques. Enfin, l'offre n'arrive toujours pas à suivre la demande dans l'Arc lémanique, région de la Suisse qui devrait connaître les plus fortes hausses de prix.

«En ville de Genève, la situation reste extrêmement tendue», relève Frédéric Junod, économiste au Credit Suisse. Seuls 200 appartements ont été construits ces douze derniers mois. Il devient toujours plus difficile de trouver des bureaux au centre-ville.

Lausanne plutôt que Genève

Faute de place à Genève, les constructions se reportent dans la région de Nyon ou dans l'agglomération lausannoise où les demandes de permis de construire connaissent une forte hausse. «Ce qui ne peut pas être construit à Genève l'est à Lausanne ou dans les alentours», résume Frédéric Junod.

De nouvelles régions, comme Morges-Rolle (Vaud) ou Monthey - St-Maurice (Valais), ont connu un boom du logement. Cette croissance, qui va se poursuivre, a poussé les prix à la hausse, créant des surchauffes locales. A Monthey, les prix ont augmenté de 40% ces cinq dernières années, a calculé Frédéric Junod.

Suisse romande

Les différences de prix restent élevées d'un bout à l'autre de la Suisse romande. Un appartement de 4,5 pièces coûte 450'000 francs à Bulle (Fribourg), 680'000 à Vevey (Vaud) et 1,6 million à Genève. Un appartement à Cologny (Genève) revient trois fois plus cher qu'à Porrentruy (Jura).

En Gruyère ou dans la Glâne (Fribourg), les hausses de prix ont été moins marquées que dans le Bas-Valais ou certaines communes vaudoises. Résultat: «de plus en plus de personnes déménagent dans la campagne vaudoise ou fribourgeoise», note Frédéric Junod qui estime que ces régions ont une carte fiscale à jouer pour concurrencer l'Arc lémanique.

swissinfo et les agences

Le marché immobilier suisse

Le marché suisse de l'immobilier a bien récupéré de la crise de la première moitié des années 1990 qui avait coûté 42 milliards de francs aux banques.

Durant les dix dernières années, la construction de nouvelles maisons a atteint des records en 2005 (47'000) et en 2006 (42'000). Cette année, on s'attend à la construction de quelque 42'000 nouvelles maisons.

Jusqu'à présent, la demande et l'offre en nouvelles maisons étaient équilibrées. Le nombre de propriétés vides n'a que légèrement augmenté depuis 1998, pour atteindre 1,6% en 2006. La demande devrait légèrement se tasser au cours des deux prochaines années.

Mais la Suisse reste davantage un pays de locataire que de propriétaires. Le taux de propriétaires est passé de 31% en 1990 à 37% actuellement.

Ce taux est bien plus faible que dans d'autres pays occidentaux, ainsi que le montrent les chiffres de 2000. Cette année là, la part de propriétaires était de 34,6% en Suisse, 45% en Allemagne, 54% en France, 69% au Royaume-Uni et aux Etats-Unis et de 81% en Espagne.

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