Las dos caras del mercado inmobiliario suizo
La ciudad de Le Locle, en el Jura de Neuchâtel, y el municipio de Kilchberg, en el lago de Zúrich, están a 2 horas y media en coche. Sin embargo, en lo que a precios inmobiliarios se refiere, las dos ciudades son mundos aparte. SWI swissinfo.ch analiza los dos extremos del mercado de vivienda en Suiza.
El Mercedes negro se detiene delante de la obra. Claudio Baumann sale y nos saluda con una sonrisa. Lleva un traje elegante y es muy avispado. «Aquí gestionamos todo el proyecto de venta», explica.
El futuro bloque de pisos está situado en una pendiente a pocos minutos a pie de la estación de tren de Kilchberg. Los pisos superiores prometen una vista sin obstáculos del lago de Zúrich.
Es un lujo que cuesta millones y atrae a personas millonarias. Los pisos intermedios ya se han vendido todos.
Sin embargo, los de la planta baja siguen estando libres, y eso que un «spa privado» integrado podría compensar la falta de vistas.
Y eso sin que apenas se hayan puesto los cimientos.
La planta superior también sigue a la venta. El futuro propietario o propietaria tendrá que desembolsar algo más de 8 millones de francos, una suma bastante normal aquí. Al fin y al cabo, Kilchberg es el municipio más caro de Suiza.
La gente que se traslada aquí procede de todas partes del mundo, pero sobre todo de la Unión Europea y Estados Unidos.
Baumann no tardó en darse cuenta de esta tendencia y ha empezado a anunciar propiedades seleccionadas en los sitios web del Financial Times y el Wall Street Journal. Así se ha ganado un nombre en este sector en el lago de Zúrich.
Intento de regateo
Cambiemos de escenario a Le Locle, donde un Audi negro está aparcado delante de un edificio industrial reconvertido. Dentro, nos espera Sadry Ben Brahim. Tiene un aspecto discreto y nos saluda en perfecto alemán, aunque procede de la parte francófona del país.
Ben Brahim nos enseña una vivienda a la venta de 202 metros cuadrados, con habitaciones luminosas, una gran terraza y tres plazas de aparcamiento por 625.000 francos. Lleva cinco meses en el mercado.
«Aquí casi ninguna vivienda se vende al precio de catálogo», dice. «La gente pregunta si el precio es negociable incluso antes de poner un pie dentro».
Ben Brahim vende viviendas en toda la región de Neuchâtel en nombre de Compagnie Immobilière Romande Sàrl, propiedad de un buen amigo. También es corredor de seguros.
Le Locle es su destino de gangas. El metro cuadrado cuesta aquí entre 3.500 y 5.000 francos. Hay lugares aún más baratos en Suiza, en valles remotos del Jura y el Tesino. Sin embargo, el escaso número de propiedades que cambian de manos hace difícil determinar con exactitud su precio real.
Entre los municipios desarrollados con ventas regulares, Le Locle es el más barato de Suiza.
«Hay gente que sólo se muda aquí porque los precios son bajos, porque no encuentra lo que quiere con su presupuesto en los centros circundantes de Neuchâtel y La Chaux-de-Fonds», señala Ben Brahim.
A menudo ve cómo se frustran operaciones por importes relativamente pequeños. «A veces los bancos dicen que son 50.000 CHF (francos suizos) de más y se niegan a financiar la operación. Eso siempre es duro. A veces hasta hay lágrimas».
Escuelas internacionales cerca
De vuelta a Kilchberg, Ingila Baumann se ha unido a nosotros. Casada con Claudio, son copropietarios de Baumann Real Estate, una empresa que ha pasado de ser una oficina de 14 metros cuadrados a una próspera inmobiliaria con tres empleados.
Ingila Baumann es la encargada de ver la segunda propiedad, un espacioso piso en la planta baja con *cinco habitaciones y media a las afueras de Kilchberg. Cuenta con elementos clásicos suizos, como suelos de madera, armarios empotrados y una cocina rematada con elegantes losas de piedra natural. El piso también ofrece un jardín sorprendentemente grande y una vista del lago desde una esquina, todo por unos 4,8 millones de francos suizos.
[N.del T.] *Una habitación en Suiza equivale a un cuarto y no necesariamente un dormitorio. Las viviendas suelen anunciarse con el número de habitaciones, que incluyen dormitorios y salón. En este caso, un cinco y medio, el medio hace referencia a un pasillo o una entrada grande.
Más tarde nos enteramos de que una familia suiza va a comprar el piso. Los suizos siguen siendo la mayoría de los clientes de la pareja.
Alrededor del 30% vienen del extranjero, nos explican. «Cuando llegan, ya tienen un trabajo y un permiso de residencia B y están en buena forma financiera, así que pueden comprar algo rápidamente». Otros clientes vienen por motivos fiscales.
El proceso de venta empieza pronto. «A veces, estamos en contacto con los compradores durante dos años antes de que se concrete la venta», asegura Baumann. Los estadounidenses, añade, suelen buscar pisos grandes, idealmente con una habitación extra para la niñera. Los colegios son otro factor clave. «Tener colegios internacionales en la zona es una gran ventaja».
La otra gran ventaja es la ubicación. Hasta hace unos años, la orilla occidental del lago de Zúrich -donde se encuentra Kilchberg- se consideraba el lado más asequible del lago por su falta de sol vespertino. Desde las soleadas villas de Herrliberg y Küsnacht, las personas adineradas residentes de la orilla oriental veían la sombreada parte de enfrente del lago. Los lugareños incluso la apodaron Pfnüselküste (costa de los resfriados), haciendo referencia a la imagen fría y húmeda que tenía antaño.
Pero las cosas han cambiado. Un metro cuadrado de vivienda en Kilchberg cuesta hasta 35.000 francos.
Desde aquí hay conexiones rápidas en tren no sólo a la metrópoli bancaria de Zúrich y al aeropuerto. Zug, sede de las principales empresas de materias primas y del Crypto Valley suizo, también está a poco más de 20 minutos.
Y si quiere viajar al Tesino o al cantón de los Grisones, no tiene que dar la vuelta al lago desde Kilchberg.
Décadas de inercia
La situación geográfica también determina el destino de Le Locle. Pero no de forma positiva. Situada justo al lado de Francia, el tráfico fronterizo atraviesa la ciudad, con un flujo constante de coches y camiones que atascan sus calles.
«El tráfico es el mayor problema de Le Locle», afirma Ben Brahim, mientras el ruido de la carretera se filtra por las ventanas abiertas de su piso.
El segundo gran problema es la economía. Al igual que la ciudad vecina La Chaux-de-Fonds, Le Locle depende en gran medida de la industria relojera y no hay mucho más en lo que apoyarse.
Tras un apogeo en los años 60, cuando Le Locle contaba con casi 15.000 habitantes, la ciudad no ha dejado de menguar. Hoy tiene unos 10.500 habitantes, es decir, sólo unos 1.000 más que Kilchberg.
Al igual que La-Chaux-de-Fonds, Le Locle es Patrimonio Mundial de la UNESCO por ser la cuna de la industria relojera, pero las casas del pequeño centro de la ciudad se están cayendo a pedazos. Los impuestos son elevados, al igual que las primas del seguro médico.
Cuando le preguntamos al gabinete de prensa del ayuntamiento qué es lo que necesita la ciudad respondió sin dudar: «Una mejor imagen».
La importancia de la discreción
Kilchberg también tiene problemas. Son problemas estructurales, como los que padecen muchas comunidades lacustres de Zúrich. Las propiedades son inasequibles para las personas con ingresos normales y muchos jóvenes se ven obligados a abandonar la zona.
La alcaldesa, abogada de profesión, declinó responder a nuestra lista de preguntas, alegando que no tenía interés en contribuir a nuestra «historia sensacionalista».
La discreción es una virtud en Kilchberg.
«Para nosotros es lo más importante», señala Claudio Baumann. Hay situaciones en las que los compradores no acuden a la notarización del traspaso de propiedad porque no quieren mostrarse.
«Suele tratarse de personas muy adineradas, entre ellas gente que conocemos. Pero también familias que llevan mucho tiempo viviendo aquí y compran una propiedad para sus hijos o nietos».
Aumento del valor inmobiliario
En Le Locle, Ben Brahim constata cómo cada vez más inversores de fuera se introducen en el mercado inmobiliario. La razón es un túnel de cuatro kilómetrosEnlace externo y dos carriles que se está construyendo al norte de la ciudad y que desviará el tráfico de tránsito a partir de 2032 aproximadamente. El proyecto, en el que el Gobierno federal invertirá casi 500 millones de francos, tiene un enorme potencial para revitalizar la zona y aumentar el valor de las propiedades.
El gobierno local también apuesta por una nueva era para Le Locle, una era con precios inmobiliarios al alza. Su agenda legislativa incluye un plan para mejorar el centro de la ciudad. Le Locle se reinventará como zona residencial y subcentro, y se potenciará el turismo.
En el Jura de Neuchâtel se respira confianza. La población acaba de aprobar la financiación de la renovación de la piscina al aire libre de la ciudad, que apenas se ha tocado desde su construcción en 1962.
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Editado por Balz Rigendinger. Adaptado del alemán por Carla Wolff.
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