Un experto inmobiliario advierte sobre el rumbo equivocado de la política de construcción de vivienda

¿Está la construcción de viviendas al borde del abismo? – Escultura en el nuevo complejo residencial Tramdepot Hard. Para estas viviendas construidas por el Ayuntamiento de Zúrich se recibieron 15 000 solicitudes. Keystone / Michael Buholzer

Suiza va camino de repetir los errores de Inglaterra en materia de construcción de vivienda, afirma el economista inmobiliario suizo Christian Hilber, que trabaja en la London School of Economics. Considera que Suiza va por la buena dirección sólo en un aspecto.

«Inglaterra debe volver a equilibrar la protección del medioambiente y la necesidad de vivienda de la población». Estas son las inesperadas y contundentes palabras con las que el primer ministro británico, Keir Starmer, se refirió a la crisis de la vivienda en Inglaterra.

Su gobierno laborista acaba de presentar un plan detallado sobre cómo pretende corregir la precaria situación del mercado inmobiliario. El objetivo es ambicioso: cada año se deben aprobar 370 000 nuevas viviendas, de las cuales 87 000 han de estar en Londres. La última vez que se construyeron tantos edificios nuevos en Inglaterra fue en la década de 1970.

Suiza también se enfrenta a una crisis de vivienda con muchas similitudes. Al igual que Inglaterra, Suiza ha restringido mucho el uso del suelo. De hecho, desde la última gran revisión de la Ley de Ordenación del TerritorioEnlace externo, ocurrida hace once años, no se asigna más suelo para la construcción.

Al igual que Inglaterra, Suiza desea preservar los espacios naturales y frenar la urbanización descontrolada. Y, al igual que en Inglaterra, en Suiza tampoco se construye lo suficiente como para absorber la migración laboral y el aumento asociado de la población.

Christian Hilber, profesor de Geografía Económica zVg

Christian Hilber, economista inmobiliario y profesor de Geografía Económica en la London School of Economics, observa esta evolución con creciente preocupación.

En 2024 aceptó un puesto de profesor a tiempo parcial en la Universidad de Zúrich, con el respaldo, entre otros, del banco UBS y de la consultora Wüest Partner. Su misión consiste en analizar la oferta habitacional en Suiza. Nos ha concedido una entrevista.

Swissinfo: En Suiza casi no quedan viviendas vacías, y los precios de las casas han subido a un nivel que ocho de cada diez personas no pueden permitirse. ¿Qué está pasando?

Christian Hilber: Lo que vemos en Suiza es la combinación de una fuerte demanda de vivienda –tanto en propiedad como de alquiler– y, al mismo tiempo, una evolución de la oferta que es cada vez más inmóvil desde aproximadamente mediados de la década de 2010.

En Suiza, la política de construcción de viviendas se reorientó durante ese periodo, y se limitó el uso del suelo. ¿Considera usted que esta es la razón principal de la situación actual?

Permítame desarrollar la idea. Suiza posee una estructura fuertemente federalista. La combinación de una autonomía fiscal y de una ordenación territorial con amplia autonomía municipal produjo una urbanización descontrolada.

Durante décadas, los municipios tuvieron importantes intereses para zonificar los terrenos, especialmente para atraer a buenos contribuyentes. Dicho claramente: todos querían tener a Roger Federer.

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Sin embargo, el creciente descontrol de la urbanización también generó presión política, lo que desembocó en la iniciativa sobre las segundas residencias: una estrecha mayoría decidió en 2012 limitar la construcción de segundas viviendas en las zonas montañosas. Después, en 2013, se revisó la Ley de Ordenación Territorial: la autonomía de los municipios se vio enormemente limitada en cuanto a la política del suelo.

Eso también fue la voluntad política de una mayoría de Suiza; la revisión de la Ley de Ordenación Territorial fue aprobada con más del 60 % de votos a favor.

Sí, pero se subestimaron totalmente las consecuencias y sólo ahora empezamos a darnos cuenta. Yo diría que, en términos generales, Suiza todavía no está viviendo una crisis de la vivienda.

Las cifras dicen otra cosa: el índice de viviendas vacías probablemente caerá este año en todo el país por debajo del 1 %, lo que significa que hay una escasez de viviendas generalizada. Una casa unifamiliar promedio en la ciudad de Zúrich cuesta alrededor de 3,3 millones de francos suizos.

Sin embargo, la escasez de viviendas no es comparable a lo que sucede en el sureste de Inglaterra o en Londres. Es cierto que los precios de las viviendas en propiedad son muy elevados en Suiza, pero no sólo hay que ponerlos en relación con los ingresos, sino también con los costes del crédito. Los intereses hipotecarios en Suiza son bajos, lo que reduce la carga mensual.

En Inglaterra, es prácticamente imposible conseguir una hipoteca por debajo del 4,5 %. En comparación con Inglaterra, los alquileres también siguen siendo bastante asequibles; me refiero a los alquileres promedio, no a los nuevos alquileres.

Y tampoco estoy hablando de todas las zonas. Por supuesto, algunos barrios atractivos como Seefeld, en Zúrich, se han vuelto muy caros, debido a la fuerte demanda y a la oferta limitada.

Suiza es un país de distancias cortas y cuenta con un sistema de transporte público desarrollado. ¿Eso también supone una diferencia?

A 40 minutos en tren de Zúrich se pueden encontrar viviendas muy asequibles, especialmente de alquiler. En Londres esto es impensable.

Pongo un ejemplo: yo tardo una hora en llegar al trabajo. Y siempre tengo que ir de pie [en el tren], por lo que no puedo trabajar durante el trayecto. Sin embargo, en realidad soy un privilegiado. El barrio en el que vivo es prohibitivo para la mayoría de las personas, pero no es el transporte lo que marca la principal diferencia. El principal problema está en el lado de la oferta: la falta de vivienda. Suiza va en la misma dirección que Inglaterra, pero lleva unos 20 años de retraso.

En retrospectiva, ¿qué errores ha cometido Inglaterra?

En Inglaterra existe un sistema de ordenación disfuncional. En Suiza hay zonas definidas en las que se pueden construir viviendas o locales comerciales, pero en Inglaterra no es así. Cualquier cambio en el uso del suelo debe ser aprobado por las autoridades locales.

A diferencia de Suiza, además, Inglaterra está organizada de manera muy centralista, incluso en términos fiscales. Esto significa que en Suiza existen fuertes incentivos para zonificar terrenos, mientras que en Inglaterra esto no resulta interesante. Zonificar un terreno cuesta mucho dinero: hay que desarrollar toda una infraestructura para, al final, recibir poco dinero a cambio y muy tarde.

Por eso, no hay apenas incentivos para fomentar la construcción. Y la población local tampoco quiere que se construya más. La mayoría de las personas son propietarios de viviendas. Son los llamados NIMBY, que en inglés significa Not In My Backyard (no en mi patio trasero). Nadie quiere que se construya cerca de su casa y los políticos locales hacen lo que quiere la población.

¿Qué papel desempeña aquí la protección del patrimonio y del paisaje?

En Inglaterra, todas las grandes ciudades están rodeadas por amplios cinturones verdes donde no está permitido construir. Además, en las grandes ciudades existen limitaciones de altura y una protección del patrimonio muy desarrollada.

Por lo tanto, las ciudades no pueden crecer hacia afuera ni en altura, y muchos edificios no pueden reemplazarse ni, por ende, densificarse.

Aproximadamente el 70 % del centro de Londres está protegido como patrimonio histórico, por lo que los inmuebles resultan impagables para la mayoría de las personas y ello ha contribuido a la crisis actual.

¿Qué supone esto para la población?

Un aspecto comparable con Suiza son las personas afectadas: jóvenes y con bajos ingresos. Existe una brecha generacional. Los mayores compraron hace ya unos cuantos años y se están beneficiando del incremento en el valor. Los jóvenes ya no pueden permitirse una vivienda en propiedad y deben recurrir al mercado del alquiler, que en Inglaterra es extremadamente caro.

Muchos jóvenes destinan más de la mitad de sus ingresos al alquiler de su vivienda. Otros viven en casa de sus padres o en pisos compartidos. Muchos inmigrantes comparten el lugar en el que viven; puede ocurrir que en una casa pequeña conviva una docena de personas.

En Suiza, cuatro quintas partes de las generaciones más jóvenes ya no pueden permitirse comprar una vivienda. Más información:

En los grandes centros urbanos suizos, como Zúrich, la evolución para el quintil con menores ingresos sigue una tendencia similar.

Sí, eso se está viendo cada vez más en Suiza, pero aquí el precio del alquiler está regulado. Quien ya tiene una vivienda no tiene de qué preocuparse. Los que lo tienen difícil son los jóvenes, los inmigrantes o aquellos que se ven obligados a cambiarse de casa.

¿Cómo valora usted la legislación suiza sobre el alquiler en comparación con la inglesa?

En Inglaterra sí existe vivienda social, pero el mercado del alquiler privado no está regulado, como es habitual en muchos países anglosajones. Los inquilinos están totalmente desprotegidos y, por eso, nadie quiere vivir de alquiler. En mi opinión, Suiza ha resuelto bastante bien la regulación del mercado del alquiler.

En otros lugares, como en Alemania, existen regulaciones que resultan contraproducentes y desaniman a los propietarios a la hora de construir o renovar viviendas. Suiza ha encontrado el equilibrio perfecto en la regulación del alquiler, protegiendo a los inquilinos, pero sin llevarlo al extremo.

¿Ve a Suiza mejor o peor que Inglaterra en cuanto al nivel de construcción de nuevas viviendas?

Hoy en día, en Suiza se construye más del doble de viviendas que en Inglaterra, en relación con la población. Pero sí, la presión está aumentando.

Lo que muchos no han entendido todavía es que la Ley de Ordenación Territorial ha hecho que el mercado sea poco flexible en el lado de la oferta. No hay una solución fácil, salvo realizar un cambio fundamental en la ordenación territorial.

En cambio, la administración suiza apuesta por la densificación interna, aunque con un éxito moderado.

La densificación interna es un objetivo válido, pero despierta una gran disconformidad, porque los suizos tampoco quieren que nadie construya en su «patio trasero». Si la densificación interna fuera fácil de implementar, la revisión de la ordenación territorial habría funcionado.

La ciudad de Zúrich tampoco ha logrado la densificación interior, con severas consecuencias. Más información:

Entonces, ¿no hay solución?

Si los vecinos participasen de las ventajas que plantea una edificación más densa –por ejemplo, mediante la adición de pisos–, la densificación interna podría funcionar.

Las ciudades suizas prefieren socializar el valor añadido estableciendo una cuota de viviendas de protección social.

En Inglaterra también existe este modelo, y esto ha generado una gran incertidumbre entre los promotores inmobiliarios, ya que las viviendas de protección social están muy bien, pero no solucionan el problema.

Siempre hay un grupo de privilegiados y otro de excluidos. Los privilegiados son los que han tenido la suerte de conseguir una vivienda de este tipo y pasan a ser propietarios o miembros de cooperativas.

Los excluidos son los que no han tenido esa suerte. En Inglaterra, a menudo, no son precisamente los más necesitados los que consiguen las viviendas sociales, sino aquellos que saben cómo utilizar el sistema a su favor.

Esto genera una sociedad clasista todavía peor. En Inglaterra existen viviendas sociales, pero también cuenta con uno de los índices de sinhogarismo más altos del mundo.

Entonces, ¿qué habría que hacer?

Si queremos abordar el problema de manera efectiva, sólo hay una forma: construir más y hacerlo en los lugares apropiados.

El gobierno inglés tiene previsto, mediante una gran reforma, multiplicar la cuota de construcción de nuevas viviendas y, para ello, liberar terrenos en los cinturones verdes. ¿Cree que dejar de proteger el paisaje es la vía correcta?

Sin duda, es necesario proteger ciertas áreas verdes y determinados edificios y ver cómo se puede promover la densificación interna. Sin embargo, los cinturones verdes alrededor de Oxford y Londres no tienen un gran impacto ecológico.

Se trata de terrenos cultivados, y muchas personas tienen que vivir fuera de esos cinturones verdes y desplazarse largas distancias hasta la ciudad, lo cual no es nada ecológico.

Por último, ¿cree que es necesaria en Suiza una revisión de la ordenación territorial que favorezca la construcción?

Si miramos atrás, Suiza ha hecho muchas cosas bien. Lo digo como alguien que ha estudiado la situación de Inglaterra y de EE. UU. y ha investigado la política inmobiliaria de varios países. No obstante, con el endurecimiento de la ordenación territorial en 2013, Suiza provocó una crisis de asequibilidad a largo plazo.

Por ahora hay pocas situaciones graves, principalmente porque el mercado del alquiler todavía funciona bien. No hay personas sin techo durmiendo en la calle.

Si esto llegara a suceder, la cuestión será si la democracia directa actuará para contrarrestarlo. Hay muchas razones para pensar que entre 2030 y 2035 surgirán iniciativas para que la vivienda vuelva a ser más asequible, pero va a ser difícil cambiar la ordenación territorial.

Más bien, me inclino por pensar que los problemas se van a agravar en los próximos diez-veinte años.

Texto adaptado del alemán por Cristina Esteban / CW.