Crece el riesgo de ‘burbuja inmobiliaria’ en Suiza
Las crisis hipotecarias de España, Irlanda y Estados Unidos tuvieron tres rasgos en común: crecimiento desorbitado del valor de los bienes inmuebles, tasas de interés muy bajas y salarios con repuntes modestos.
Suiza camina sobre las mismas huellas. En Ginebra, el valor de la vivienda se duplicó durante los últimos 10 años, mientras los ingresos de las familias aumentaron un 18%. Los riesgos se intensifican.
Las burbujas inmobiliarias se perfilan como el principal detonante de las crisis financieras del inicio del siglo XXI. A diferencia de los colapsos registrados en los años 90, los protagonistas son economías desarrolladas y no países emergentes.
Y si bien hasta 2009 Suiza se mantuvo al margen de toda señal de riesgo de un posible estallido del mercado de la vivienda, en 2011 el escenario es muy distinto. De acuerdo con el nuevo sismógrafo inmobiliario del UBS, los temores de problemas económicos se multiplican debido a la evolución del mercado hipotecario.
Rumbo a una zona roja
El nuevo Índice de Evolución de la Burbuja Inmobiliaria publicado por UBS (31.05) busca medir los riesgos de que la evolución del mercado hipotecario suizo genere riesgos económicos mayores.
Según Matthias Holzhey y Claudio Saputelli, autores del índice, Ginebra constituye la zona de mayor peligro, ya que los precios de la vivienda se han duplicando en 10 años).
Le siguen en orden decreciente de importancia Zúrich y Lausana, así como Zug, la región de March (cantón Schwyz), Vevey y Nyon (Vaud) o Zimmerberg (Zúrich).
Para su evaluación, UBS considera indicadores cuya evolución fue clave en países que han vivido previamente crisis inmobiliarias como España y Estados Unidos.
Concretamente, el banco helvético evalúa el ingreso de los hogares, la inflación del país y de los cantones, la evolución de los precios de la vivienda y los niveles de endeudamiento de las familias.
Y en función del nivel de riesgo que se registra, clasifica a los cantones y comunas (municipios) en cualquiera de tres zonas: verde (riesgo mínimo), amarillo (intermedio) y rojo (alto riesgo).
Por el momento, detallan los expertos, Suiza se encuentra como conjunto en la zona verde, pero cada vez son más las regiones –las citadas previamente- que se tiñen de amarillo y encienden señales de alarma.
Salarios insuficientes
UBS no es la única entidad financiera inquieta por este tema. Aunque con la cautela que caracteriza a todo banco central, el Banco Nacional Suizo (BNS) ha dejado entrever durante el último año los riesgos que enfrenta Suiza de una burbuja inmobiliaria.
Y Credit Suisse alerta en su Estudio sobre el Mercado Inmobiliario 2011 que “el mercado hipotecario suizo está regido actualmente por tasas de interés muy bajas que, teniendo en cuenta el incremento en el precio de las viviendas, pueden generar un sobrecalentamiento del mercado”.
Expresado con simplicidad: Cuando los tipos de interés aumenten, lo que el BNS prevé antes de que concluya el 2011, las hipotecas se encarecerán y los ingresos de las familias se tornan insuficientes para cumplir con las deudas hipotecarias.
El trabajo del Credit Suisse, realizado por Denise Fries, Fredy Hasenmaile, Philippe Kaufmann y Martin Neff, refiere que hasta 2009 Suiza parecía a salvo de una crisis como la que vivió Estados Unidos (subprime), pero ahora la situación es diferente.
“En ciertas regiones, los precios de la vivienda ya no son pagables para numerosas familias. Concretamente, en el 20% de las comunas suizas –que actualmente suman 2.551 en el territorio nacional- requieren un ingreso anual de 100.000 francos suizos para poder adquirir una vivienda con dos dormitorios”.
Y si las familias desean residir en las inmediaciones del lago Leman hay que considerar un mínimo de 115.000 francos suizos anuales, lo mismo que para aquellos que buscan un inmueble en la región de Zúrich o el cantón de los Grisones.
Sobre las pistas de España
Las señales de alerta lanzadas por UBS y Credit Suisse coinciden con los síntomas que España presentó en los cuatro años previos.
De acuerdo con datos obtenidos por swissinfo.ch en el Banco de España, el precio de la vivienda aumentó un 148% entre 1997 y 2007 en territorio ibérico.
En Suiza, la vivienda ha aumentado un 20% como promedio a nivel nacional entre 2000 y 2010, pero en cantones como Ginebra lo ha hecho 102% en ese lapso, cinco veces más que la inflación general del país.
En 1985 las familias españolas destinaban el 33% de su ingreso a pagar la hipoteca, según datos del banco central. Para el año 1997, destinaban a este objetivo el 51% de sus percepciones mensuales. Y en 2006 muchas familias se enfrentaban a la realidad insostenible de canalizar el 100% de su salario al pago de su crédito hipotecario. Como consecuencia, el resto de sus gastos básicos eran financiados vía endeudamiento.
Según el Banco de España, justo antes de estallar la burbuja hipotecaria española, cada familia contaba con un nivel de endeudamiento equivalente a 1,1 millones de francos suizos.
En Ginebra esta tendencia se repite. Mientras el valor de la vivienda aumentó un 102% en un decenio, los salarios avanzaron un 18% en ese lapso, lo que genera una brecha que no habrá de compensarse en los años por venir.
Los bancos se dicen alertas y seguirán el tema de forma trimestral. Saben bien que el estallido de la burbuja no suele avisar. Y cuando finalmente se advierte, es porque el problema se ha desbordado ya.
Un nutrido grupo de países desarrollados han experimentado un boom simultáneo de sus mercados inmobiliarios durante la última década. El periodo pico tuvo lugar entre 2003 y 2007. Y Este fenómeno afectó a economías como EEUU, España, Reino Unido, Irlanda, Francia u Holanda.
La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) considera que existe un boom en el precio de las viviendas cuando éste supera el 25% en un periodo de cinco años.
De acuerdo con la OCDE, en Irlanda, por ejemplo, el valor de la vivienda residencial creció tres veces entre 1995 y 2006. En España, aumentó 2,5 veces entre 1995 y 2007.
El Banco Nacional Suizo (BNS) ha alertado sobre los riesgos que presenta la evolución del mercado inmobiliario helvético. El valor de los inmuebles ha crecido a una tasa superior al 5% anual en 2009 y 2010. Y los créditos hipotecarios avanzan también a un ritmo acelerado.
La Autoridad Federal de Supervisión de los Mercados Financieros (FINMA) de Suiza reconoce que no tiene potestad para frenar el ritmo de financiamiento hipotecario de los bancos, pero sí la capacidad de supervisar el manejo de riesgos que asumen para evitar problemas futuros.
El principaltemor de las autoridades es que, una vez que la recuperación se consolide y las tasas de interés repunten a escala internacional, los deudores se encuentren ante hipotecas más caras que no puedan pagar.
Suiza posee la tasa más baja de Europa de habitantes en vivienda propia: solo el 39%. El resto vive de alquiler.
España es, en contrapartida, el país de la UE con la tasa más alta de propiedad de inmuebles: El 82% de los adultos censados viven en un bien inmobiliario propio o perteneciente a algún familiar.
La tasa de vivienda propia en otros países europeos es, según cifras de Eurostat:
Irlanda (79%), Polonia (74%), Grecia (74%), Italia (73%), Reino Unido (70%), Bélgica (68%), Francia (56%) y Alemania (43%).
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