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España y Suiza: las dos caras de la moneda inmobiliaria

Crecimiento de la mancha urbana en la playa valenciana de La Malvarrosa.

(Reuters)

El mercado ibérico de la vivienda amenaza con desplomarse en 2009: la venta de pisos de segunda mano ha caído 40% y crece el stock de inmuebles sin demanda.

Credit Suisse analiza el mercado vecino y refiere que Suiza gozará de estabilidad en este sector. Tasas de interés bajas y un mayor poder adquisitivo son sus aliados.

El 2009 será el año ideal para la adquisición de vivienda para aquellos que dispongan de un patrimonio financiero a invertir, ya que se observarán tasas de interés históricamente bajas.

Sin embargo, la economía internacional verá también la recesión y niveles de desempleo que hubiera querido dejar enterrados en el pasado.
Dentro del sector inmobiliario, Suiza y España se convertirán en las dos caras de la misma moneda.

España llegó al fin de su burbuja inmobiliaria en 2008 y este año se enfrenta a la sobreproducción de vivienda que acicateó la especulación de un mercado que parecía no tener fin.

Suiza, por el contrario, observa ecuánime. Y según sus cifras, vivirá el fenómeno –que se repetirá a menor escala en el resto de Europa-, como espectadora y no como protagonista.

Cambio de ciclo

Hace justo un año, en enero del 208, la Asociación Profesional de Expertos Técnicos Inmobiliarios de España (APETI) comenzó a hablar del "cambio del ciclo inmobiliario".

Pronosticó entonces el cierre de una de cada tres agencias inmobiliarias y puso cifras a su previsión: partirían al menos 18.000 de las 60.000 empresas dedicadas a este ramo en los años por venir.

En España, el sector inmobiliario era una locomotora económica capaz de generar 13% de los empleos del país y de llevar a las familias a destinar 48% de sus ingresos mensuales para el pago de una hipoteca, cuando la media máxima recomendada a nivel mundial es de 33% del ingreso de un hogar.

Sin embargo, la crisis de los subprime y la desaceleración de la economía cambiaron el curso de las cosas.

30% más baratas

El precio de la vivienda española caerá alrededor de 30% en los años por venir y el mercado experimentará un reacomodo general, estima Santiago López Díaz.

El experto del Credit Suisse agrega en el estudio llamado "Los precios inmobiliarios nunca caen. ¿De verdad?" –presentado en diciembre pasado- que el mercado inmobiliario está sobrevaluado, condición que se combinará en el 2009 con un mayor índice de morosidad por parte de los deudores, menos oferta de créditos y sobre todo, un mayor desempleo.

Credit Suisse asegura que a pesar de que la información oficial en España es más optimista, el mercado de la compra-venta de vivienda de segunda mano ya acusó en 2008 de los primeros datos del declive del sector.

La venta de propiedades usadas se redujo 40% en 2008 y actualmente existe un excedente en la oferta de inmuebles de entre 1,5 y 2 millones de unidades que tomará entre 3 y 4 años que el mercado absorba.

El experto asegura también que no siempre resulta verdadero aquello de que alquilar una vivienda es sinónimo de desperdiciar el dinero, ya que las hipotecas no están consideradas como inversiones eficientes en términos financieros, ya que su "rendimiento" depende en gran medida de las tasas de interés que se paguen.

La realidad helvética

Credit Suisse también se detuvo a evaluar la realidad del mercado helvético en 2008 y a realizar previsiones para el presente año.

En el estudio "Tópicos inmobiliarios suizos", concluido en diciembre, refiere que "durante periodos de agitación financiera, como los actuales, es difícil predecir la evolución económica. Pero queda claro que si bien Suiza no escapará al proceso de transformación que viven los mercados, se encuentra en una situación relativamente cómoda, consumo y empleo se mantienen estables por el momento".

Los créditos hipotecarios crecieron 3,9% en 2008 y la construcción de vivienda seguirá su curso este año.

El banco número dos de Suiza aclara que una serie de factores operan a favor de Suiza en este mercado:

1)La recuperación del poder adquisitivo de la población, cuyos salarios han ganado valor en términos reales del 2006 a la fecha.

2)Una baja histórica de las tasas de interés decidida por el banco central, que se refleja en las tasas que ofrecen los bancos para todo tipo de créditos.

3)Los crecientes flujos migratorios extranjeros que experimenta el país. Población que al llegar requiere inmuebles para habitar, establecerse y construir su nueva vida.

Suiza fue, por otra parte, uno de los pocos mercados europeos en los que no se creó especulación inmobiliaria durante la última década. Los bancos aprendieron de la crisis que vivieron en los 90s y otorgaron créditos sólo en función de la demanda real.

Y de acuerdo con los expertos del sector, frecuentemente los bienes inmuebles se convierten –junto con los metales preciosos y las divisas fuertes-, en "valores refugio" para los inversionistas en tiempos de volatilidad.

El mercado inmobiliario helvético está, pues, parado en el terreno correcto, mientras el español busca un nuevo equilibrio, caminos que amortigüen una caída en picada.

swissinfo, Andrea Ornelas

Contexto

UBS –antigua Unión de Bancos Suizos- es la sociedad bancaria número uno de Suiza. Cuenta con una doble sede en Basilea y Zúrich. Es un banco privado y de inversión especializado en la gestión de fortunas.

Credit Suisse es el banco número dos. Su sede se ubica en Zúrich y ofrece servicios de banca privada, asesoría financiera, banca de inversión y financiamiento a entidades gubernamentales y clientela privada.

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Datos clave

El valor de la vivienda repuntó de forma completamente dispar en Europa entre 1998 y 2008:
Suiza 23%
España 189%
Francia 139%
Bélgica 131%
Dinamarca 121%

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SE PREVÉ MAYOR MOROSIDAD

UBS coincide con el Credit Suisse en que la perspectiva del mercado inmobiliario español será difícil en 2009.

La morosidad, es decir, el nivel de créditos que no son pagados puntualmente crecerá este año y España podría salir de la recesión hasta mediados del 2010.
Como dato comparativo, el banco número uno de Suiza, estima posible que el resto de Europa deje el ciclo recesivo antes de que concluya el 2009.

Refiere también que el desempleo podría llegar a una tasa equivalente al 16% de la población económicamente activa española, lo que afectaría a 4 millones de personas.

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