Tiempo de crisis… ¿y de comprar casa?
Ante el riesgo de recesión, el banco central de Suiza inició una política de recortes en las tasas de interés que empuja a los bancos en general a contagiar dicho descenso a su clientela.
Las hipotecas, pues, se tornarán cada vez más interesantes en el país alpino, donde el alquiler prima sobre la vivienda en propiedad.
Los datos de la Secretaría de Estado de Economía (Seco) son claros en la materia: en Suiza sólo una de cada tres personas es propietaria de su vivienda.
Y según un estudio realizado por los investigadores Michel Degaudenzi, Alain Rochedieu y Rita Rodrígues, de la Escuela de Negocios de Lausana, las principales razones son:
1) Precios demasiado altos e insuficientes fondos propios para otorgar el anticipo.
2) Las onerosas cargas financiera derivadas de la posesión de un inmueble (impuestos, mantenimiento, reparaciones).
3) Condiciones ventajosas para los alquileres.
4) Interés por disponer de más dinero libre para viajes o esparcimiento.
5) El temor a riesgos imprevistos como el desempleo o el repunte en las tasas de interés.
Acceder a una hipoteca no siempre es lo más propicio en Suiza. Sin embargo, la crisis financiera no sólo ha traído malas noticias.
Entre las escasas buenas nuevas que ha arrojado destaca una acentuada reducción de las tasas de interés hipotecarias, la llave maestra para la adquisición de vivienda propia.
Tasas, en picada
Los datos hablan mejor que cualquier discurso.
Para evitar una recesión a gran escala, la economía necesita movimiento, gasto e inversión. En consecuencia, todas las decisiones que tomen tanto la Confederación Helvética como el banco central de Suiza tomarán este camino en el cierre de 2008 y durante 2009.
En esta línea, el Banco Nacional de Suiza (BNS), eje y autoridad del sistema bancario helvético, anunció hace unos días (07.11) un recorte de 0,5 puntos porcentuales en su tasa de interés de referencia.
Con ello, llevó la Libor a tres meses (en francos suizos) a una banda de flotación de entre 1,50 y 2,50%.
Esto significa que mientras el verano pasado los suizos sólo podían contratar un crédito hipotecario a una tasa del 4,4% anual, ahora mismo pueden cerrar un acuerdo a una tasa del 3,5%.
Y es previsible que, dada la tendencia que seguirán la Reserva Federal de los Estados Unidos (Fed), el Banco Central Europeo (BCE) y el propio BNS, que analiza un nuevo recorte de tasas para el 11 de diciembre, las tasas de interés hipotecarias podrían reducirse un punto más antes del verano, para contratarse créditos al 2,5% anual en contratos de tasa fija a cinco años.
Nueva oferta bancaria
Los bancos se han puesto ya en marcha. Raiffeisen, tercer grupo bancario helvético detrás del UBS y Credit Suisse, rebajó ya en noviembre su tasa hipotecaria al 3,25% anual.
Y el pasado lunes (17.11) aconsejó a través de un comunicado a sus 367 bancos afiliados “reducir sus tasas de interés al menos 0,25 puntos adicionales antes del 1 de febrero de 2009”.
Sobre la evolución del mercado de los créditos hipotecarios, Pierin Vicenz, presidente de la dirección de Raiffeisen, asegura que “en 2008, las hipotecas crecen a un ritmo superior al 3% y durante la primera mitad del año, avanzaron un 3,7%, un alza jamás vista para un solo trimestre, evidencia de que la gente confía en el grupo, pero también en que es posible tomar un crédito a la vivienda en tiempos de estancamiento económico”.
Los bancos cantonales iniciaron también su propia cruzada.
Los de Lucerna, Neuchâtel y los Grisones anunciaron (14.11) una reducción de 0,25 puntos porcentuales en sus tasas hipotecarias, con lo que quedan alrededor del 3,25% anual.
Y sus homólogos de Friburgo, Zúrich, Appenzell, Turgovia, Jura y Argovia hicieron lo propio, en todos los casos hubo reducciones en noviembre (0,25 puntos) y el compromiso de nuevos descensos durante el primer trimestre de 2009.
El Banco Migros, en tanto, confirmó también que analiza una rebaja en la tasa que cobra por sus créditos a la vivienda.
¿Quién puede beneficiarse?
Suiza, a diferencia de vecinos europeos como España, Italia, Francia o Alemania, permite la renovación de hipotecas; es decir, cada determinado número de años, una hipoteca puede migrar a otro banco para conseguir mejores condiciones de financiamiento.
Esto explica, según cifras de Seco, que 9 de cada 10 suizos consideren que un crédito a cinco años con tasa fija es la opción más segura. Sobre la marcha, una de cada dos hipotecas está pactada bajo esta fórmula.
Actualmente, a mayor preparación, mayor inclinación a la hipoteca por encima del alquiler, según las estadísticas.
El 49% de los deudores hipotecarios cuentan con formación técnica; el 41% con estudios universitarios y de postgrado, y sólo el 10% cursó exclusivamente la educación obligatoria.
A nivel de ingresos, la hipoteca promedio se firma con ingresos brutos probados del orden de los 90.400 francos suizos anuales (casi siempre, corresponden a la pareja).
Y en 6 de cada 10 casos, la deuda es inferior a 350.000 francos; en otros 3 casos oscila entre 350.000 y 500.000 francos suizos; y sólo en una de cada 10 ocasiones rebasará los 500.000 francos.
La crisis arroja muchos riesgos, pero también alguna oportunidad.
swissinfo, Andrea Ornelas
En Suiza, se construyen 45.000 viviendas nuevas al año, según Seco.
Para acceder a un crédito de 500.000 francos suizos, en 2008, se requiere comprobar ingresos anuales mínimos por 97.500 francos.
Estructura de los créditos hipotecarios suizos, según su duración:
1 año 1%
2 años 4%
3 años 19%
4 años 9%
5 años 50%
6 años 2%
7 años 4%
8 años 4%
9 años 1%
10 años 6%
El mercado hipotecario suizo posee una estructura peculiar. El crédito promedio es de 450.000 francos suizos, 30% superior a la media de la Unión Europea que se ubica en 340.000 francos.
La mayoría de los bancos financian entre 75 y 80% del valor de la vivienda y solicitan al acreditado que aporte entre 20 y 25% del precio del inmueble.
La deuda adquirida con el banco suele dividirse en dos tramos. El primero (casi siempre entre 65 y 70% del precio del bien inmobiliario) se amortiza de forma paulatina a lo largo de 15 o 20 años, durante la vida productiva del deudor.
Otro 10 o 15% se liquida en una sola exhibición cuando el acreditado llega a la edad de jubilación.
Los créditos suelen renovarse cada dos, tres o cinco años, y el nuevo contrato no ha de pactarse forzosamente con el mismo banco.
Los propietarios de una hipoteca echan mano de las “bolsas hipotecarias”, instancias que los contactan con diversos bancos y les muestran sus opciones de financiamiento y tasas, para que su renovación se concrete siempre bajo las mejores condiciones.
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