Zúrich: cómo afronta sus problemas la capital mundial de la escasez de vivienda
En Zúrich sólo 7 de cada 10 000 viviendas están vacías de media. Es el valor más bajo de Suiza y probablemente del mundo occidental. ¿Qué fórmulas aplica la ciudad contra la crisis inmobiliaria?
Quien busque una vivienda en Zúrich tiene un problema. Un chiste popular dice que lo mejor que puede hacer es relajarse en una de las colas de las visitas a los pisos.
Estas colas son una imagen típica de la metrópoli de los negocios. Hace sólo unos meses, se hizo viral un vídeo de la humorista Lara Stoll en el que aparecía haciendo cola junto a otras 300 personas para ver un piso.
El mercado de Zúrich está agotado, al menos si tomamos como referencia la cifra de viviendas vacías. Esta cifra se calcula en un día determinado y registra las viviendas que no están ocupadas en ese momento. Con el 0,07 %, este valor es el más bajo de Suiza y, a tenor de nuestros datos, incluso de todo el mundo occidental.
SWI swissinfo.ch ha recopilado datos comparativos de urbes con una elevada demanda en todo el planeta. La calidad de los datos y los métodos de la recopilación no son iguales en todas partes, pero aun teniendo en cuenta esta limitación, Zúrich sigue destacando.
La mayor ciudad de Suiza, que cuenta con unos 450 000 habitantes, se enfrenta desde hace tiempo a este problema, pero la presión no deja de aumentar. A principios de abril, miles de personas salieron a la calle para protestar por la escasez de vivienda.
Subida del precio del suelo
Para combatir la escasez de vivienda, los políticos aprobaron el año pasado un nuevo cargo, el «delegado de Vivienda», ocupado por Philippe Koch, quien intenta desde entonces poner solución a la falta de vivienda en Zúrich.
La prensa ha bautizado a este antiguo profesor de urbanismo de la Universidad de Ciencias Aplicadas de Zúrich como «Señor Vivienda», pero es un apodo que a él no le gusta.
A nuestra reunión con Koch en el Ayuntamiento de Zúrich asistió también Anna Schindler, directora de Desarrollo Urbanístico de Zúrich.
La oficina de Schindler está situada en una esquina de los pisos superiores y tiene vistas sobre Limmatquai y la iglesia de Fraumünster. Su cometido y el de Koch consiste en estudiar la ciudad también desde abajo, esto es, desde el punto de vista de los muchos que apenas pueden permitirse vivir en Zúrich.
El objetivo político es que, para 2050, un tercio de las viviendas en alquiler no tenga ánimo de lucro. Esto quiere decir que con ellas no puedan obtenerse beneficios y, por supuesto, dichas viviendas han de encontrarse lógicamente en el segmento bajo y medio.
La proporción de viviendas sin ánimo de lucro en Zúrich lleva años estancada entre el 27 % y el 29 %.
Comprar, comprar, comprar
¿Y qué es lo que hace el Ayuntamiento? «Compramos mucho, mucho más que antes», explica Schindler. El Ayuntamiento tiene un mandato para hacerlo y también dinero. Desde principios de 2025, el Ayuntamiento y los promotores inmobiliarios, tanto sin ánimo de lucro como de otros tipos, disponen de 300 millones de francos adicionales procedentes del Fondo de Vivienda.
Sin embargo, el dinero no soluciona los problemas estructurales. «Se trata de un mercado de licitaciones. No hay derecho de tanteo», informa Schindler. «Llegado un cierto punto, el Ayuntamiento ya no puede pujar, como pasó, por ejemplo, en el caso de Üetlihof».
Üetlihof era el antiguo campus de Crédit Suisse, y desde 2012 pertenece al fondo soberano noruego. El gobierno de Zúrich quiso comprar en 2022 el «segundo mayor terreno contiguo de la ciudad» como reserva estratégica por 1200 millones de francos. Sin embargo, la moción fue rechazada por un estrecho margen en el pleno municipal.
El suceso ilustra el principal problema de la ciudad de Zúrich: los precios del suelo se han disparado y la ciudad carece de terreno. «La ciudad vendió muchos terrenos en los años 80, y ahora tenemos que recuperarlos a un alto precio», declara Schindler.
La mitad del precio de una vivienda viene determinado actualmente por el precio del suelo. Por este motivo, Koch considera que una de las soluciones para la crisis de la vivienda es la disociación del mercado del suelo y el mercado de la vivienda.
Un instrumento que tiene el sector público para ello es el derecho urbanístico de poner terrenos municipales a disposición de promotores inmobiliarios sin ánimo de lucro a cambio de un canon de arrendamiento. Sin embargo, el Ayuntamiento de Zúrich sólo dispone de una cantidad limitada de terreno.
Otros instrumentos que también implican a propietarios privados son más difíciles de aplicar en Suiza, como la imposición de gravámenes a las superficies no utilizadas o infrautilizadas para frenar la especulación inmobiliaria.
En sus relaciones con los particulares, el Ayuntamiento de Zúrich ha recurrido hasta ahora más a la recompensa que al castigo; por ejemplo, permite un mayor coeficiente de utilización (es decir, densidad de construcción) si parte de las viviendas son sin ánimo de lucro.
Densificación y verdad
El mayor potencial de crecimiento y la medida más efectiva para combatir la escasez de viviendas en Zúrich reside en el reemplazo de construcciones. Por el contrario, las ampliaciones en altura y con edificios anexos no suelen ser rentables para los inversores. Desde el punto de vista urbanístico, «teniendo en cuenta el contexto urbano», hay argumentos en contra de la idea de añadir simplemente pisos en todos los edificios, explica Schindler.
Un estudio realizado hace dos años demostró que, gracias a la densificación, se dispone de un 87 % más de espacio habitable de media si se sustituyen las construcciones. El problema son los fenómenos colaterales.
Con los edificios nuevos suben los alquileres. Parte de los arrendatarios actuales de los edificios antiguos serán expulsados, incluso en caso de que los promotores inmobiliarios no tengan ánimo de lucro. Es un conflicto de objetivos, una cuestión de justicia distributiva.
«Hacen falta tanto ayudas personales como inmobiliarias», añade Koch, lo que, traducido, significa que el departamento de servicios sociales debe facilitar ayudas suficientes a las personas con rentas bajas, y el Ayuntamiento debe proporcionar viviendas subvencionadas y sin ánimo de lucro.
¿2.000 CHF por una habitación en un piso compartido? Este artículo analiza los precios de los pisos en Zúrich:
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De lo contrario, continuará la gentrificación. «El tercio con las menores rentas tiene ahora que competir por pisos que se comen más del 50 % de sus ingresos familiares», afirma Koch. Como norma general, en Suiza se dice que los gastos de vivienda no deben representar más de un tercio de los ingresos.
Espiral de precios implacable
El problema de los alquileres excesivos en Zúrich alcanza ya de lleno a la clase media. En una encuesta de población de 2023, el 40 % afirmó que los alquileres eran demasiado elevados en relación con sus ingresos.
Esto es especialmente cierto para las personas que buscan un piso nuevo. Los alquileres que se piden ahora son un 26 % superiores a los que ya existen.
Esto puede explicarse sólo en parte por el hecho de que entre las ofertas también figuran edificios nuevos, que naturalmente cuestan más. La espiral de los precios avanza implacable. Ni el Ayuntamiento de Zúrich ni el resto de Suiza han dado aún con ningún instrumento que funcione contra ello.
La crisis de la vivienda también tiene que ver con el modelo de vida y la demografía. El número de personas por hogar ha disminuido, y el uso de superficie per cápita ha aumentado.
En Zúrich viven hoy tantas personas como a principios de los años sesenta, a pesar del crecimiento neto de casi 90 000 viviendas. Actualmente se construye con más densidad, pero antes se vivía con más densidad.
Presentando recursos se gana dinero
Al final, es la demanda la que impulsa los precios, y esta viene determinada por los salarios de los que más ganan, como quienes trabajan en Google o en el sector financiero de Zúrich, muchos de ellos inmigrantes con recursos.
«Es una realidad que las rentas en la ciudad han subido de media, y los precios del suelo y del alquiler han subido con ellas», declara Schindler.
Para estabilizar los precios haría falta una mayor oferta. Sin embargo, construir en Zúrich, como en muchos centros de Suiza, es muy complicado. Aquí no sólo son más largos los procedimientos de autorización, sino que los recursos son mucho más frecuentes.
«Se interponen recursos en el 70 % de los proyectos de Zúrich», informa Koch. Por lo general, están pensados sólo para ocasionar retrasos o para llegar a acuerdos financieros en proyectos de gran envergadura.
La búsqueda de vivienda como pasatiempo popular
Koch y Schindler no ven que ninguna de las soluciones para la escasez de viviendas en Zúrich sea la panacea. Hace falta diálogo, incluso con las entidades basadas en la obtención de réditos, como los fondos de pensiones, para canalizar el desarrollo de una manera socialmente aceptable y para que tenga apoyo político.
No hay que confiar en el mercado ni regularlo más, sino dialogar: esta es la consigna de la política suiza que se repite en el Ayuntamiento de Zúrich.
Koch y Schindler también dejan entrever que la crisis de la vivienda no afecta a todos los habitantes de Zúrich. Por tanto, no sólo hay una distorsión en el mercado, sino también en la percepción pública.
Hace poco fue noticia el arrendamiento de la nueva urbanización Tramdepot Hard, construida por el Ayuntamiento. El gran complejo de viviendas está situado directamente junto al Limmat y limita al sur con el distrito 4, actualmente de moda. Para los cerca de 140 pisos anunciados se recibieron casi 15 000 solicitudes.
En opinión de Schindler, estas cifras están sobrevaloradas: «Mucha gente simplemente prueba suerte. No quiere decir que haya decenas de miles de necesitados». Gran parte de los interesados ya tiene una vivienda en Zúrich y sólo echan la solicitud para ver si les toca. El procedimiento no planteaba muchos requisitos de admisión, ya que se realizaba por internet.
La experiencia del Ayuntamiento también muestra que muchos ni siquiera se han leído la letra pequeña. Para la admisión en la urbanización hay límites de ingresos y bienes. Cuando se analizan los casos, buena parte de los solicitantes ni siquiera reúne los requisitos para acceder a uno de los pisos.
Sin embargo, muchos de ellos nunca se enterarán ya que, en la capital mundial de la escasez de vivienda, sólo se permite presentar su expediente de solicitud a quienes hayan sido elegidos al azar.
Editado por Balz Rigendinger. Adaptado del alemán por Cristina Esteban / CW.
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