In Svizzera il mercato immobiliare ha registrato negli ultimi decenni una crescita graduale. Entro certi limiti, anche gli stranieri possono diventare proprietari di un alloggio o di una residenza secondaria sul territorio elvetico.

Da un punto di vista pratico, investire in Svizzera può significare semplicemente comprare una casa d'abitazione o una casa di vacanza. Nel 2009, quando negli Stati uniti, in Gran Bretagna e in Spagna i prezzi delle case sono crollati, il mercato immobiliare svizzero ha registrato una crescita sopra la media, sulla spinta anche di tassi ipotecari ai minimi storici.

La quota richiesta di capitale proprio per il finanziamento di un'abitazione di proprietà è di solito del 20%, ma può essere anche superiore. A ciò si aggiungono ulteriori costi legati all'acquisto e le tasse necessarie alla transazione e alla registrazione della proprietà.

L'acquisto di proprietà immobiliari da parte di persone residenti all'estero è soggetto ad alcuni limiti. Il sito dell'Ufficio federale della giustizia Link esternooffre una panoramica d'insieme della questione.

Acquisto di proprietà immobiliari da parte di persone all'estero

La cosiddetta Lex Koller è una legge federale che regola l'acquista di beni immobili in Svizzera da parte di persone che risiedono all'estero. Chi possiede un terreno, una casa o un appartamento in Svizzera non ha automaticamente diritto a un permesso di soggiorno. Il rilascio di permessi d'acquisto compete ai cantoni.

Alcuni anni fa il governo federale ha proposto di abolire la Lex KollerLink esterno. Il parlamento ha però respinto il progetto. 

I cittadini dell'UE e dell'AELS che vivono in Svizzera (con un permesso di dimora B o un permesso di domicilio C) e altri stranieri con un permesso C non necessitano autorizzazioni per acquistare una casa o un terreno.

Acquisto di un appartamento di vacanza

I cittadini stranieri possono acquistare appartamenti di vacanza in Svizzera, ma devono richiedere un'autorizzazione speciale. Inoltre, l'accettazione da parte del popolo svizzero di un'iniziativa per limitare le residenze secondarie, pone un'ulteriore freno all'acquisto in determinati comuni.

Iniziativa popolare La costruzione di residenze secondarie sarà limitata

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Seppure di stretta misura, l’elettorato ha approvato l’iniziativa che chiede di limitare la proliferazione di abitazioni secondarie. Respinte invece le iniziative in favore di 6 settimane di vacanze e di agevolazioni fiscali per l’alloggio. Stessa sorte per la legge sul prezzo fisso dei libri.

Nonostante la massiccia opposizione degli ambienti economici e dei partiti di centro e di destra, l’irriducibile ecologista Franz Weber ce l’ha fatta. La sua iniziativa “Basta con la costruzione sfrenata di abitazioni secondarie!” ha convinto una maggioranza di votanti, risicata ma sufficiente.

In futuro ogni Comune sarà quindi costretto ad introdurre una quota massima del 20% per le residenze secondarie rispetto al totale del parco immobiliare esistente. Se le disposizioni di esecuzione della legge entreranno in vigore ancora quest'anno, nuovi progetti di costruzione non potranno più essere accettati già dal 1° gennaio del 2013 nei Comuni, in cui il tetto massimo fissato viene già superato.

È il caso, tenendo conto dei dati attuali, di circa un quinto dei Comuni svizzeri. In futuro, le autorità comunali saranno inoltre obbligate a rendere conto annualmente dell’esecuzione dell’articolo costituzionale e a pubblicare un piano che indichi quali abitazioni sono utilizzate in permanenza.

Il verdetto popolare avrà ripercussioni non indifferenti per molti Comuni, soprattutto nelle regioni alpine, che hanno conosciuto un enorme boom immobiliare negli ultimi decenni. In alcune località turistiche, le residenze secondarie superano addirittura l’80% delle abitazioni esistenti.

Spaccatura regionale

Un’evoluzione che ha favorito l’andamento economico in queste regioni, ma che ha arrecato troppi danni al paesaggio e alla natura. Questa, in ogni caso, l’opinione della maggioranza dei votanti, che hanno sostenuto le argomentazioni di Franz Weber in favore di un drastico freno.

A nulla sono valsi quindi gli enormi sforzi compiuti nella campagna dagli oppositori all’iniziativa ambientalista, che avevano ventilato scenari catastrofici per la popolazione delle regioni di montagna e per tutta l’economia nazionale. Il risultato di questa domenica solleverà sicuramente ancora un lungo strascico di discussioni e di polemiche.

Tanto più che il risultato delle scrutinio evidenzia una chiara spaccatura tra l’elettorato: mentre i cantoni dell’Altopiano e del Giura hanno approvato l’iniziativa, quelli dell’Arco alpino l’hanno respinta a stragrande maggioranza. Il 62,1% di sì ottenuto in un cantone lontano dalle Alpi, come Basilea città, contrasta con il 73,8% di no emerso nel Vallese, dove le opposizioni sono state le più forti.

Primo successo nazionale per Weber

“Sono fiero degli svizzeri”, ha dichiarato domenica Franz Weber, per il quale il responso delle urne rappresenta “una vittoria del bene”, destinata ad evitare che tutta la Svizzera si trasformi ben presto in una città.

“Ad essere toccati da questa iniziativa saranno gli speculatori immobiliari e non i cantoni turistici. Questi ultimi saranno invece arricchiti: al posto di costruire nuove abitazioni, si potranno rinnovare e abbellire quelle esistenti. E questo permetterà di attirare i turisti”, ha affermato l’ambientalista, che ha raccolto questa domenica il suo primo grande successo a livello nazionale, dopo diverse iniziative respinte dal popolo.

Ad una sua iniziativa cantonale si deve tra l’altro l’iscrizione del Lavaux nelle zone da proteggere del canton Vaud e, in seguito, l’inserimento dei vigneti terrazzati di questa regione nella lista del Patrimonio mondiale dell’Unesco. “Questa non sarà la mia ultima iniziativa”, ha sottlineato l’84enne ecologista.

Ammettendo di non aver creduto nell’accettazione del testo, anche le associazioni Pro Natura e WWF si rallegrano per il risultato. La maggioranza della popolazione vuole recuperare il "bene paesaggio" che appartiene a tutti, ha affermato Hans-Peter Fricker, direttore generale di WWF Svizzera.

Giornata nera per gli oppositori

Per i Grigioni quella odierna è "una giornata nera", ha dichiarato il direttore del Dipartimento cantonale dell'economia pubblica Hansjörg Trachsel. A suo avviso, con l'approvazione dell'iniziativa contro le residenze secondarie il cantone entrerà a far parte della schiera dei perdenti a livello economico e sarà confrontato allo spopolamento delle sue valli più isolate.

"La decisione odierna avrà come risultato che in 135 dei 176 Comuni retici non potranno più essere edificate residenze di vacanza", ha sottolineato Trachsel, per il quale sono da attendere ora ingenti perdite di fatturato per l'edilizia, che si tradurranno in circa 1000-2000 posti di lavoro in meno nel settore delle costruzioni.

Il responso delle urne rappresenta “un duro colpo” per l’economia del Cantone Vallese, ha affermato il responsabile del dipartimento vallesano dell’economia Jean-Michel Cina. Non vi è da escludere ora che le autorità cantonali e comunali vengano sommerse da un'ondata di richieste di costruzione entro la fine dell’anno, ossia prima della possibile introduzione della legge.

Rammaricandosi per l’esito della votazione, la Conferenza dei governi dei Cantoni alpini (CGCA) chiede già ora un regime d'eccezione "per le abitazioni secondarie gestite e per quelle in aree povere di strutture, per la conversione in abitazioni secondarie a seguito di successioni, e per la vendita di abitazioni secondarie esistenti".

Reazioni negative sono giunte anche dagli ambienti economici. Per l'Unione svizzera delle arti e mestieri (USAM), questo risultato rischia di creare nuove difficoltà economiche in molte zone rurali povere in infrastrutture, senza tuttavia risolvere il problema della cementificazione del paesaggio.

Gli svizzeri non vogliono più vacanze

Risultato invece senza discussioni per l’iniziativa “6 settimane di vacanza per tutti”, lanciata dalla confederazione sindacale Travailsuisse e sostenuta dalla sinistra. Soltanto un elettore su tre si è espresso in favore di questo testo, che chiedeva di ancorare nella Costituzione federale un minimo legale di 6 settimane di vacanze, contro le 4 attuali.

L’esito di questo voto susciterà probabilmente una certa sorpresa all’estero, ma era invece scontato in Svizzera. Negli ultimi decenni il popolo svizzero ha infatti bocciato regolarmente delle proposte volte ad aumentare il numero di giorni di vacanze o a ridurre l’orario lavorativo settimanale. In questo ambito, gli elettori si sono mostrati ancora una volta sensibili ai moniti degli ambienti economici e dei partiti borghesi, per i quali iniziative di questo genere rischiano soltanto di appesantire i costi del lavoro e di ridurre la competitività dell’economia svizzera.

Respinta l’iniziativa sull’alloggio

Ha ottenuto più consensi, ma non sufficienti per superare la prova delle urne, l’iniziativa popolare “Sul risparmio per l’alloggio”, che mirava ad accordare agevolazioni fiscali ai depositi a risparmio destinati al primo acquisto di un’abitazione o al finanziamento di misure di risparmio energetico e di protezione dell’ambiente.

Con questo progetto, sostenuto dai partiti di centro e di destra, si intendeva dare ad un maggior numero di persone la possibilità di accedere alla proprietà immobiliare. In Svizzera soltanto il 40% dei cittadini sono proprietari del loro alloggio, una delle quote più basse a livello europeo. Contro l'iniziativa si era schierata invece la sinistra e l’Associazione svizzera inquilini, per le quali le misure favorirebbero soltanto una minoranza di persone.

No al prezzo fisso dei libri

Il popolo svizzero ha affossato questa fine settimana anche la nuova legge federale per un prezzo fisso dei libri, che era combattuta da un referendum sostenuto dal Partito liberale radicale, dall’Unione democratica di centro e da grandi catene di distribuzione.

Agli occhi dei suoi sostenitori, la nuova legge avrebbe permesso di sorvegliare in modo più efficace l’evoluzione dei prezzi, notevolmente più alti rispetto all’estero, e di proteggere meglio gli interessi degli autori e delle piccole librerie. Per il comitato referendario, le nuove disposizioni legali avrebbero fatto invece aumentare ulteriormente il prezzo dei libri in Svizzera e avrebbero costituito un’ingerenza inaccettabile nell’economia di mercato.

Sì al disciplinamento dei giochi in denaro

Come traspariva dai sondaggi, è stato approvato a stragande maggioranza il decreto federale volto a meglio disciplinare i giochi in denaro – case da gioco, lotterie, scommesse sportive, ecc. – e a ripartire più chiaramente le competenze tra la Confederazione e i cantoni. Contro questo progetto si era espresso soltanto il Partito evangelico, che non reputava ancora sufficienti le misure previste per lottare contro la dipendenza dal gioco.

In base alla proposta elaborata dal Parlamento, gli introiti delle imposte prelevate dai guadagni delle case da gioco continueranno ad essere versati l’AVS/AI, mentre i proventi di lotterie e scommesse sportive saranno destinati anche in futuro a scopi di utilità pubblica.

Due sì e tre no

Il 50,6% dei votanti hanno approvato l’iniziativa “Basta con la costruzione sfrenata di abitazioni secondarie!”, lanciata da Franz Weber.

L’iniziativa “Sul risparmio per l’alloggio”, che mirava ad agevolare fiscalmente l’accesso alla proprietà immobiliare, è stata respinta dal 55,8% degli svizzeri.

Pure bocciata, dal 66,5% dell’elettorato l’iniziativa “6 settimane di vacanza per tutti”, lanciata dalla confederazione sindacale Travailsuisse.

Il popolo svizzero ha pure affossato, con il 56,1% dei voti, la nuova legge sul prezzo fisso del libro.

Approvato invece dall’87% dell’elettorato il decreto federale destinato a disciplinare meglio i giochi in denaro.

Il tasso di partecipazione è stato di circa il 45%.

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Votazioni federali

Oltre alle elezioni parlamentari, in programma ogni 4 anni, il popolo svizzero è chiamato fino a 4 volte all’anno alle urne per esprimersi su temi di carattere federale.
 
In occasione delle votazioni federali, diversi cantoni e comuni sottopongono ai cittadini anche oggetti di carattere cantonale o comunale.

Il tasso di partecipazione alle votazioni federali si è situato negli ultimi 10 anni tra il 27 e il 58%.
 
Alle votazioni federali partecipano anche gli svizzeri residenti all’estero. Alla fine del 2011, oltre 143'000 cittadini espatriati erano iscritti nei registri elettorali.

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L'immobile deve trovarsi in una zona designata dalle autorità cantonali come insediamento turistico, soggetta a contingenti. I cantoni e i comuni possono emanare regole più restrittive, per esempio consentendo agli stranieri solo l'acquisto di immobili già di proprietà straniera.

Gli appartamenti di vacanza non possono essere affittati a terzi per un intero anno, ma solo per periodi più brevi. Quando non sono utilizzate dai proprietari, le abitazioni nei cosiddetti aparthotel possono essere affittate ad altri clienti dell'albergo.

Di regola la superficie netta, che comprende la cucina, il corridoio, il bagno, il WC, eventuali piscine coperte, saune o locali per il bricolage, ma non il balcone, le scale, la cantina e il solaio, non può superare i 200m2, la superficie del terreno i 1000 m2. Se il bisogno è dimostrato, possono essere autorizzate anche superfici maggiori.

Generalmente non è permesso che una famiglia possieda più di un appartamento di vacanza. Nel caso che un coniuge o un partner registrato o i figli dell'acquirente minori di 18 anni possiedano già un appartamento o un appartamento di vacanza in Svizzera, il permesso di acquisto è concesso solo se questo appartamento è stato iscritto nel registro fondiarioLink esterno prima della registrazione del nuovo acquisto.

Acquisto di un appartamento di residenza

I cittadini di stati terzi (non UE e non AELS) che vivono in Svizzera, ma non hanno ancora un permesso di domicilio (permesso C), possono comprare senza autorizzazione nel loro luogo di residenza un appartamento o una casa. Lo stesso vale per l'acquisto di terreno edificabile, ma in tal caso la costruzione dell'abitazione deve iniziare un anno dopo l'acquisto del terreno. In entrambi i casi, l'acquirente deve vivere nell'appartamento, che non può essere dato in affitto, neppure parzialmente.

Di regola non ci sono restrizioni per quel che riguarda le dimensioni della superficie abitabile, ma deve trattarsi di una sola unità abitativa. Anche la dimensione del terreno non è regolamentata. Non può però essere così grande da far ritenere che l'acquisto o una parte di esso sia un semplice investimento di capitale. Se il terreno è più ampio di 3000 m2, l'ufficio del registro fondiario verifica se è necessaria un'autorizzazione.

Se più tardi avviene un cambiamento di residenza, l'appartamento non deve essere venduto, ma può essere utilizzato come residenza secondaria oppure può essere affittato a terzi. Il proprietario può acquistare nel nuovo comune di residenza un altro appartamento, senza dover vendere il primo. Cambiare luogo di residenza solo per acquistare altri appartamenti senza autorizzazione è però illegale. Se l'abuso è provato, le autorità possono intervenire a posteriori e obbligare il compratore a chiedere un'autorizzazione o persino annullare l'acquisto.

Un opuscolo Link esternodedicato all'acquisto di beni immobili da parte di cittadini stranieri può essere scaricato dal sito dell'Ufficio federale della giustizia.

Acquisto di una residenza secondaria

I cittadini degli stati dell'UE e dell'AELS che lavorano come frontalieri in Svizzera (permesso G) possono acquistare senza autorizzazione una residenza secondaria nella regione dove lavorano. L'appartamento non può essere affittato a terzi, neppure parzialmente. Se la superficie del terreno supera i 100m2, l'ufficio del registro fondiario verifica se è necessaria una procedura di autorizzazione.

Acquisto di terreno non edificato in una zona edificabile

Per l'acquisto di terreno non edificato in una zona residenziale, industriale o commerciale occorre in linea di principio un'autorizzazione, a meno che entro un anno si inizino i lavori di costruzione di un edificio che non richiede autorizzazione (appartamento di residenza, abitazione secondaria o sede di un'azienda). L'accaparramento di terreno edificabile, non solo nelle zone residenziali, ma anche in quelle industriali e commerciali, è considerato un investimento di capitale illecito.

Fondazione di un'azienda

In Svizzera ogni persona può, in linea di principio, fondare un'azienda o parteciparvi finanziariamente. A seconda della forma giuridica dell'azienda, le condizioni sono diverse: la proprietaria o il proprietario di una ditta individuale, per esempio, deve risiedere in Svizzera. Le cittadine e i cittadini stranieri devono disporre di un permesso soggiorno e di un permesso di lavoro per gestire le attività di un'azienda.

Le forme giuridiche più comuni fra le aziende svizzere sono quattro: la società per azioni, la società a garanzia limitata, la società in nome collettivo e la ditta individuale. La scelta della forma giuridica dipende da vari criteri. In una società per azioni la maggioranza dei membri del consiglio di amministrazione con diritto di firma deve risiedere in Svizzera. In una società a garanzia limitata almeno uno dei direttori con diritto di firma deve risedere in Svizzera.

La fondazione di un'azienda comprende sostanzialmente i seguenti passi:

  • scelta della forma giuridica
  • certificazione notarile dei documenti di fondazione
  • apertura di un conto bloccato per il capitale iniziale
  • invio dei documenti di fondazione certificati all'ufficio del registro di commercio
  • in alcuni casi, versamento della tassa di bollo (la tassa di bollo è dovuta quando il capitale societario supera il milione di franchi e corrisponde all'1% del capitale)
  • verifica presso l'amministrazione federale delle imposte se l'azienda è tenuta a pagare l'IVA
  • registrazione presso l'agenzia cantonale dell'Assicurazione vecchiaia e superstiti (AVS)

Il portale della Segreteria di stato dell'economia per le piccole e medie imprese offre numerose informazioni sulla fondazione di aziende. Dal portale è possibile registrarsi online presso il registro di commercio e l'AVS e sbrigare le pratiche relative all'IVA.

Altre informazioni per gli investitori si trovano sul sito web della Switzerland Global Enterprise, responsabile della promozione degli investimenti e della piazza economica svizzera.

Acquisto di proprietà come investimento

Chi vuole investire in una proprietà redditizia deve cercare immobili che possano essere utilizzati a fini commerciali (fabbriche, magazzini, uffici, spazi di vendita, supermercati, alberghi, ristoranti, ecc.). Per l'acquisto di simili immobili non servono autorizzazioni. È irrilevante se l'acquirente utilizza l'immobile per la propria azienda o se l'affitta a terzi per scopi commerciali.

Questo genere di proprietà immobiliare può essere acquistato anche come semplice forma di investimento. Oltre all'acquisto della proprietà senza autorizzazione, è possibile anche l'acquisto di altri diritti, come la costituzione di un diritto di acquisto, di prelazione o di recupero, il finanziamento dell'acquisto del fondo o l'acquisto di una cartella ipotecaria.

Ipoteche e finanziamento

In Svizzera esistono essenzialmente tre tipi di ipoteca: ipoteche con tassi d'interesse fisso, ipoteche con tasso d'interesse variabile e ipoteche basate su un tasso d'interesse di riferimento (Libor).

Analogamente ad altri mercati, il tasso d'interesse di un ipoteca variabile è calcolato in base all'andamento del marcato dei capitali. La durata è indeterminata. Le ipoteche fisse hanno un tasso d'interesse fisso e una durata determinata, da uno a dieci anni. Le ipoteche con tasso d'interesse di riferimento si basano sull'indice Libor per il mercato in euro.

In Svizzera per ottenere un'ipoteca per l'acquisto di una casa bisogna investire un capitale proprio pari almeno al 20% del prezzo totale dell'immobile. I costi annui per l'ipoteca, l'ammortamento, la manutenzione e i costi accessori dell'immobile non dovrebbero superare in media un terzo del reddito lordo. Il tasso d'interesse può variare da una banca all'altra; vale la pena di chiedere varie offerte.

La proprietà abitativa è tassata dalla Confederazione e dai cantoni. I proprietari di case possono fare delle detrazioni in base ai tassi ipotecari e ai costi di manutenzione.

Altre informazioni (in tedesco e francese) sul tema delle ipoteche in Svizzera si trovano sul sito hausinfoLink esterno.

Sul sito ComparisLink esterno è possibile paragonare i tassi ipotecari proposti da vari istituti di credito e assicurazioni.

Anche sul sito dell'agenzia di promozione della piazza economica svizzera Switzerland Global Enterprise si trovano informazioni sul tema ipoteche, ma solo in inglese.

Reti d'affari all'estero (Switzerland Global Enterprise)

La Switzerland Global Enterprise è responsabile per conto della Confederazione della promozione della piazza economica svizzera. Per realizzare i suoi obiettivi gestisce numerosi uffici di contatto all'estero (Swiss Businnes Hubs), che offrono ai cittadini stranieri sostegno per le relazioni d'affari con la Svizzera e consigliano le aziende svizzere nelle loro attività all'estero. Gli uffici di contatto si trovano tra l'altro in tutti i paesi confinanti con la Svizzera, in molti paesi d'Europa, negli Stati Uniti, in Russia, India, Cina e Sudafrica.

Una lista completa degli Swiss Business Hubs si trova sul sito della Switzerland Global Enterprise.

Oltre a sostenere le esportazioni, la Switzerland Global Enterprise si occupa anche di promuovere le importazioni e gli investimenti in Svizzera e in generale l'immagine della piazza economica elvetica.

swissinfo.ch

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