外国人在苏黎世找房只能靠捡漏

在苏黎世，价格合理的优质公寓很难租到，许多移民只能租到性价比很低的公寓。 Keystone / Alessandro Della Bella

与其他国家不同，瑞士人一般不把买房当作人生头等大事，大多数人租房居住。在人口密集的大城市，比如苏黎世，房源比较紧张，找到理想的房子不是件容易的事，而对外国人来说更是难上加难。因为那些物美价廉的合作社式公寓大多都租给了瑞士本地人，外国人只有捡漏的份了。

要么房租被敲了竹杠；要么只能住进”破屋子”：在找房难的苏黎世，外国人明显处于劣势-最起码那些初来乍到的人是这样。

这是一个恶性循环：尽管苏黎世住房紧缺的名声在外，但外来移民和劳工还是纷至沓来涌入瑞士这个最大的大都市。

在2022年移居瑞士的近12万移民中，每10人中就有1人来到苏黎世。这是苏黎世州银行(Zürcher Kantonalbank)从联邦统计局得到的数据。放眼全瑞士，每20个人中就有1人生活在苏黎世。

高移民数量不仅影响到瑞士社会，也影响到移民自身。他们在苏黎世常被视为推高房价和加剧绅士化(gentrification)的“帮凶”。瑞士人民党(SVP)甚至发起过动议，要求在找房时给予本国居民优先权。

对于苏黎世的外籍人士和劳工来说，这意味着他们只能住在“被挑剩下”的房子里。

在国际对比中，苏黎世房源少的问题都很明显，请参阅我们的相关报道：

要求不高的群体

苏黎世州银行在分析报告中指出，由于移民通常都不会提前很长时间开始找房，因此他们一般与那些崭新的新建住房无缘。

与那些从瑞士其他地方搬过来的人相比，这些新移民更容易搬入旧楼公寓。瑞士住房委员会称，”这些旧楼可能因为不符合当地人对质量的要求或性价比过低，而被挑剩下来。”

而那些价格相对优廉的合作社住房就更轮不到移民居住了。在苏黎世市，每四套公寓中就有一套是所谓的合作社住房。而根据瑞士住房委员会的数据，2022年只有6%的移民搬进了这样的合作社公寓，而那些从瑞士其他地方搬过来的居民中，有21%都能住进这种合作社性质的住房。苏黎世州银行写道：”而这些少数能住进去的人通常是与其他人合租。”

大多数新移民的年龄在20至40岁之间，而且单身。所以他们至少在短期内，比较灵活，要求也不高。因此，许多人一开始并不需要单住，而是与他人合租或与在亲戚家借住-例如，作为家庭团聚的一份子住进亲友家中。

与当地居民的人均44平方米的空间消耗相比，这些移民在抵达苏黎世第二年的人均空间消耗为36平方米。

正如苏黎世州银行所述，新移民在瑞士的第一套公寓往往只是一个临时落脚点。每5个人中就有1人在移民一年后会在瑞士境内更换其他住处。

无直接竞争

这种情况在苏黎世更为明显：2022年来到瑞士的新移民，28%会在2023年搬入一套新公寓。其中，60%人留在了苏黎世。

那些搬出苏黎世的移民，也确实省下了不少租金。根据苏黎世州银行的数据，他们每月每平方米的租金从34瑞郎(约合人民币300元)降到了26瑞郎。

按照苏黎世州银行的分析，这些新移民并未在房地产市场构成对本地居民的直接竞争-至少在他们抵达后的第一年是这样。

在此之后，他们可能就要使用与当地人一样的途径寻找住房了。因此，至少在中期内，他们会对苏黎世的住房市场造成一定影响。

咨询公司Wüest Partner在一份调查报告中列出了移民对房地产市场和价格的影响。

根据这项调查，人口每增加1%，租金就会上涨 1%，而独立房屋的购买价格则会上涨0.88%；公寓的购买价格则会上涨1.37%。

当地人的堡垒

但是从长远来看，移民-至少在苏黎世-仍然被排除在合作社住房之外。据一份2021年的协会报告显示，”在苏黎世市的合作社住房中，瑞士国民的比例占80%。外国人很少能住进合作社形式的住宅中。”

什么是合作社住房

一般来说，“合作社房”归合作社成员所有。成员在加入合作社时会缴纳一笔资金，也就是入社费。之后，成员每月还要缴纳用于行政管理的费用、建房费用以及房屋维修、物业等实际费用。建房时，就具体的建设方案、建筑材料以及建筑公司的选择等问题上，由合作社成员集体讨论决定。在大多数情况下，这类房屋建成后只租给合作社成员。但如果成员欲搬离，或已不属于较低收入群体，其他人也可能租到这类合作社房。

如今全瑞士4%的出租公寓为这种建筑合作社形式的公寓，城市中的比例是乡村中的10倍，苏黎世则有四分之一都是建筑合作社公寓。

由于在苏黎世的许多移民属于“流动性强、受过良好教育的精英人士”，所以他们能很快改变自己的生活重心，因此“时间因素”在住房选择中可能起到关键性作用。

包括当地人，要想找到苏黎世的合作社公寓也是一项需要筹划多年的大项目，而且还一定能有结果。所以那些不确定自己几年后是否还在苏黎世的人，一般不会费心去找这样的住房。

(编辑：Balz Rigendinger，编译自德文：杨煦冬/gj)

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