外籍移民愛買房還是租房？他們有沒有推高了瑞士房價？

城市內的公寓既受到外國人的青睞，也被當地人喜愛。但是其他類型房屋就不同了。 Keystone / Michael Buholzer

在瑞士，技術移民和其他外籍人士喜歡住在怎樣的房子？他們對住房條件有何期待？一項新研究揭示了移民對瑞士房地產出租/出售市場的影響。

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出租房屋、獨棟住宅、自有公寓：在瑞士房地產市場，無論哪個類型的房屋，房價趨勢都明確指向一個方向：上漲！房屋短缺問題也正在這個中歐山國蔓延開來。

造成這態勢的原因之一就是移民的遷入。過去25年間，瑞士人口從720萬成長至900多萬，主要源自勞動移民。隨著烏克蘭難民的湧入，瑞士淨移民數量在過去10年間激增。

相關的政治辯論在瑞士紛紛展開：對「成長煩惱」的擔憂影響到了瑞士與歐盟新雙邊協議的談判。

近幾年的移民大部分是瑞士自己「請來」的。因為國內技術工人匱乏，瑞士企業爭相跨國尋聘人才。2024年，瑞士新增就業機會中，三分之二的受聘者來自海外，尤其是鄰國-德國、法國和義大利三國移民合計共佔瑞士淨流入人口的近40%。

移民為瑞士房地產市場帶來了怎樣的影響？與其情緒化地爭論，不如去了解Wüest Partner諮詢公司的一項最新研究-它旨在揭示移民在瑞士房地產市場的行為習慣，以及他們對瑞士居民租金和房價的實際影響。

以下是我們總結的幾點最重要發現：

城市、鄉村、郊區：外籍人士和流動工人喜歡住在哪裡？

Wüest Partner的研究報告寫道，瑞士的外籍移民更青睞居住在城市地區，他們中只有三分之一的人考慮搬到鄉村居住。而瑞士籍居民中，有40%的人有遷往鄉村地區的願望。

除此之外，不管是在瑞士籍或外籍居民眼中，大城市都是具有吸引力的居住地。然而，移民往往更多選擇定居在城郊(城鄉過渡區)或中小城市，因為這些地區的物價更低，而且交通也便利。

從州際比較來看，日內瓦州、瓦萊州、巴塞爾城市半州、沙夫豪森州、納沙泰爾州和蘇黎世州的外國居民的比例高於平均值。

值得一提的是，雖然日內瓦、巴塞爾和蘇黎世的住房稀缺，租金也高昂，但這些瑞士主要城市吸引的一代移民(從國外遷入)人數要高於瑞士平均水平。但是從國內居民流動來看，這些大城市的遷出人口則大於遷入人口。

Wüest Partner公司首席分析師Robert Weinert解釋說，日內瓦和蘇黎世憑藉其跨國公司吸引了眾多外籍高素質人才。「他們負擔得起高昂的租金。」

國內居民的遷移通常與家庭的組成有關。需要更多居住空間的人通常會搬到城市週邊房價較便宜的地區。

這一趨勢在沙夫豪森州和弗里堡州尤為突出：在這兩個州，從國內其他地方搬來的居民數量明顯多於從國外遷入的人數。兩個州的不同之處在於，沙夫豪森州在外國移民中也頗受歡迎，而弗里堡州則不然。

「這兩個州的租金和房價都相對較低。」Robert Weinert解釋。此外，在同鄰近地區的比較中，兩州顯現出低稅負優勢-尤其是弗里堡州。雖然該州在全國範圍內的稅收優勢並不高，但因其位於高稅率的沃州和伯爾尼州之間，因此顯現出相對的吸引力。

外國移民對瑞士的家有何期望？

調查中超過90%的受訪者(無論國籍)選房時最優先考慮的因素是：售價或租金、居住面積、舒適度和室內光線。

除了上述因素之外，還有一些不能被忽視的次要因素，例如：瑞士居民更重視住房的可持續性，例如生態材料或綠色電力，以及與社會環境的親近程度。

同時，外國移民則更重視「居住地是否靠近工作地點，開車或搭乘大眾運輸是否方便，以及附近是否有學校…等因素。」

Wüest Partner表示，不同的考量反映出這兩個群體人口結構的差異：移民群體更年輕，處於工齡且有子女的人口比例也更高-因此，他們更看重實用標準也不足為奇。

相較之下，瑞士家庭平均年齡更大、經濟條件更優越，也更注重住房品質和周邊環境-有孩子的家庭也不例外。

比起瑞士本土居民，外國移民更換住所的頻率更高。2023年，法國移民的搬家意願是瑞士公民的兩倍以上。

Wüest Partner的研究發現，比起從前，移民不僅更頻繁地離開瑞士，在瑞士境內的遷移也更頻繁。

在瑞士內部流動頻率最高、遷移距離最遠的移民群體均來自鄰國。根據Wüest Partner公司分析認為，之所以這樣，是因為這些移民普遍有著良好的就業前景，對更經濟的住房有很高的需求，尤其是在他們成家立業之後。

掌握瑞士當地語言也有利於這群人的流動。來自西班牙、葡萄牙、東歐或土耳其的移民則不喜歡遠距離遷移，「可能是為了保持與社交圈的密切聯繫。」Wüest Partner的報告分析。

瑞士人vs.外國人：誰的人均居住空間較大？

移民家庭的人均居住面積遠小於瑞士家庭。瑞士家庭平均每人有1.9個房間，而外籍家庭人均擁有1.4個房間，他們相應擁有的人均居住面積也較小。

Weinert表示，這個現實可能源自於收入差異；還有，外國家庭子女平均數量較高也是原因之一。「另一個重要因素是，瑞士公民的住房自有率更高-而且，在絕大多數情況下，自有住房房東的人均居住面積也更大。」

外籍移民更愛買房還是租房子？

2023年，擁有瑞士永久公民身分的家庭中，44.1%擁有房產。跨國家庭中，這一比例為27.5%，而純外籍家庭中，比率僅為12.3%。

「即使在瑞士居住數年，絕大多數移民仍然在租房居住。」Wüest Partner的報告寫道。

造成這種情況的原因包括：移民群體平均年齡較低，在瑞士通常是臨時性的居留，再有就是他們的經濟資源有限-尤其是繼承資本不足。越來越多的瑞士人買房子時要依賴遺產繼承。

2013年至2023年間，瑞士家庭的房屋自有率下降了0.5個百分點，外國家庭較去年同期下降了1.8個百分點。

移民遷入對瑞士租金和房價有何影響？

儘管大多數移民都是租屋者，但越來越多的高收入移民族群在移居瑞士幾年後開始購買自有房屋或度假屋。

一方面，移民增加了瑞士租屋的市場需求，另一方面，部分瑞士本土和移民人口也期望擁有自己的住房，這些都間接刺激了瑞士的房地產市場。

根據Wüst Partner的數據，人口每增加1%，獨棟住宅的價格就會上漲0.88%，自有公寓價格會上漲1.37%。而租金的漲幅將會是1%。

既然移民大部分租屋居住，為什麼租金的上漲幅度並不明顯高於房地產售價呢？研究者認為，房屋租賃與房地產銷售市場受人口成長影響程度相似，這是由於租賃市場監管力度更強，對價格上漲有更強的抑制作用。

Wüest Partner研究報告在結論中強調，比起移民遷入這一因素，其他要素對房屋價格的影響更大：「對於自有房來說，抵押貸款利率、經濟增長和通貨膨脹是影響房價的重要因素；而租金則主要受參考利率、通貨膨脹和房屋空置率的影響。」

(編輯：Balz Rigendinger，編譯自法文：郭倢/dh，繁體校稿：盧品妤)