瑞士買房自住：不出租，也要繳“房東稅”

獨棟別墅：在瑞士，所有的房主都要為自住虛擬的房租收入而繳稅。 Keystone / Gaetan Bally

房東出租房產，並為所得的租金收入繳稅，這是天經地義。但在瑞士，就算你買了房子自己住，也要搞清「如果出租這套房產可以賺多少租金」？因為你必須為這虛擬的租金真金白銀地納稅。不公平？不好說。

此内容发布于 2025年08月14日 - 09:12

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我在瑞士联邦议会担任编辑和特派记者，负责瑞士海外侨民的政治新闻报道，并管理我们的政治脱口秀节目“Let's Talk”。我在90年代初进入地方新闻行业，曾在多个新闻领域工作，担任管理职务，并报道各种话题。我自2017年起在瑞士资讯工作。

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什麼是「推定租金」?

「假定租金」(Eigenmietwert/valeur locative，又譯作「假設租金」或「推定租金」)是一種假設的收入：即假定房產業主出租自己的房屋所能收取的租金。也就是說，你沒有出租自己的房產，但是稅務局假設你將它出租，並根據理論上計算出的租金收入向你徵稅。

各州對「假定租金」的計算方法各不相同。一般來說，該值至少應為業主出租其房產時可變現金額的60%。

憑什麼這麼做？

根據「假定租金」徵稅政策的出發點是：從某種程度上實現公平對待所有納稅人-無論他們是房產業主還是租客。要知道，租屋者在報稅時不能從應稅收入中扣除房租支出。這樣一來，與無需支付租金的房屋業主相比，他們處於經濟劣勢。根據「假定租金」向自住房屋房主徵收所得稅，這一做法從某種程度上縮小了有房者和租屋者之間的稅收待遇差別。

「假定租金」政策一直讓瑞士有房一族愛恨交加：之所以“恨”，是因為房主要為並不存在的收入交稅；之所以“愛”，是因為作為補償，業主在計算應稅收入時，有權從中扣除與房貸利息及維修房產的支出(只涵蓋翻房產原建築的支出，不包含擴建費用)。

可以想見，在購買老房，並對其進行全面翻修的情況下，房主顯然可以嚐到「假定租金」政策的甜頭；但是對於購買新建房屋或無意翻新房產的房東來說，為”莫須有“的假設租金納稅，無異於“拿錢打水漂”。

議案從何而來？

2025年9月28日，瑞士選民將就「取消假定租金」提案進行投票。特別的一點是，該議題和另一項名為《第二住宅州級房產稅聯邦法令》(多語)外部連結外部链接的議案被「打包於一體」-後者賦予各州對第二住宅徵收房產稅的可能。若州級房產稅新策被採納，「假定租金」規定也將被取消；反之則不然。

「假定租金」政策至今已在瑞士實施了110年。瑞士議會經歷了積年累月的審議，幾次嘗試將其廢除，均未成功。可見，這項政策似乎“有些偏頗”，但又不失存在的道理。

最近，山區各州在聯邦議會中的議員代表表態反對取消「假定租金」，緣由是：按照現行的「假定租金」規定，山區州能對州內的第二居所(瑞士人為度假而購買的房產，非常住居所)徵收稅款，這為他們帶來了可觀的進賬。但如果取消該規定，各州將失去這筆收入。

為了讓山區各州贊成取消假定租金，聯邦議會希望它們能夠選擇另一種形式，以對第二居所徵稅。而這需要修改憲法，憲法的修訂必須經由全民公投表決。

格勞賓登州某村莊的第二居所度假屋：山區各州擔心廢除「推定稅金制度」會讓自己的稅收收入縮水。 Keystone / Gian Ehrenzeller

因此，「對第二住所和度假屋徵收新稅」和「取消假定租金」的兩個議案在全民公投中緊密「綁定」。如果選民和各州反對向第二居所徵收房產稅的方案，那麼議會將無法如願廢除「假定租金」。反之，如果選民和各州對房產稅新策表示贊成，就意味著「假定租金」政策也走到了終點。

有哪些被詬病之處？

對「推定租金」規定最不滿的要數房屋業主群體了。他們中的許多人不理解該政策的目的。政治人物已經多次試圖推翻這項財政架構。上次嘗試是在2012年的全民公投中，議案最終因53%的反對票而失敗。

在當前的低利率環境下，「假定租金」給房主帶來了更大的負擔：應稅的虛擬租金收入不變，而原本可以從應稅收入中扣除的利息成本卻縮了水-也就是說，貸款買房所能享受的稅收優惠變小了，而「假定租金」這一納稅負擔卻依然如故。因此，聯邦政府最近的一項分析顯示：依據目前的利率環境估算，約80%的房主將從改革提案中受益。

說到這裡，有必要再次提及上文說到的一點：「假定租金」制度也為房主提供了激勵措施：除了債務利息支出之外，他們還可以從應稅收入中扣除裝修和維護費用，以達到減稅的目的。

不過，制度的反對者認為上述優惠是一種錯誤的激勵機制。因為它起到了鼓勵買房者大量申請房貸的趨勢-這也是瑞士有房家庭在國際比較中負債額高居不下的原因之一。