Собственный дом в Швейцарии для многих остается несбыточной мечтой

Площадей под застройку в Швейцарии всё меньше, что приводит к росту цен на недвижимость. Keystone / Steffen Schmidt

Стать владельцем собственного дома в сельской местности и, если возможно, передать его своим наследникам — именно об этом до сих пор грезят многие швейцарцы. Но по сравнению с другими странами здесь для большей части населения эта мечта становится все более несбыточной. Почему? Попытаемся разобраться!

Эта история началась в 2015 году, когда Офелия* и ее партнер Лоран* начали искать себе недвижимость с целью съехаться и создать семью. Уже тогда они прекрасно понимали, что их поиски отнюдь не будут легкой прогулкой. Однако даже они не могли тогда предположить, что, просмотрев множество сайтов с анонсами о продаже объектов недвижимости и посетив около десятка домов, расположенных в их регионе Бруа в кантоне Фрибур, они почти окончательно опустят руки «Либо цена была чрезмерно завышена, либо объект требовал больших затрат на ремонт», — объясняет Офелия.

Случай этой семьи далеко не единственный в Швейцарии. Согласно опубликованному в июне 2022 года порталом Money Park исследованию, более 60% швейцарских арендаторов жилья хотели бы стать владельцами недвижимости, по возможности в сельской местности, причем это желание еще более усилилось после окончания пандемии. Претворить же эту мечту в жизнь мешают дефицит предложения (в 58% случаев) и высокие цены (49% случаев).

Бабушка с миллионом в наследство

«Все рыночные и маркетинговые исследования показывают, что в Швейцарии желание стать домовладельцем по-прежнему очень велико. К сожалению, цена вопроса становится для все большей доли населения основным барьером на этом пути. Индивидуальное жилье давно стало по сути предметом роскоши», — говорит Ив Кашемай (Yves Cachemaille), эксперт риэлтерской компании CBRE. По данным компании по оказанию услуг в сфере недвижимости Wüest Partner, цены на недвижимость в стране начиная с 2000 года выросли более, чем вдвое. В большинстве регионов страны на приобретение отдельного дома с садом нужно потратить не менее одного миллиона франков. 

При этом, по данным Федерального ведомства статистики (BfS), средняя заработная плата за тот же период увеличилась всего на 25%. Согласно другому исследованию, проведённому страховой компанией Swiss Life, капиталом, необходимым для покупки среднего дома на одну семью, располагают сейчас только 30% швейцарских домохозяйств. Так что без богатой бабушки, оставившей вам миллион, или без ипотечного кредита покупка недвижимости становится просто несбыточной мечтой, особенно для молодых людей или иностранцев, недавно приехавших в страну, не имеющих тут никаких бабушек, и в их отношении пожелание «чтоб ты жил на одну зарплату» является объективной реальностью.

Жилье как источник неравенства

Такое положение вещей лишь увеличивает социальный разрыв между теми, кто в последние годы, воспользовавшись очень низкими ставками по ипотечным кредитам, смог приобрести себе в собственность недвижимое имущество, и теми, кто был вынужден жить в крупных городах страны в съемной квартире и платить при этом завышенную арендную плату. «Хотя неравенство в доходах в Швейцарии долгое время было относительно стабильным, из-за расходов на жилье в последнее время этот показатель заметно вырос», — отмечает доцент Женевского университета Солен Морван-Ру (Solène Morvant-Roux). 

Если в бюджете 20% самых обеспеченных домохозяйств арендная плата составляет лишь долю в 10%, то в кошельке наиболее социально уязвимых слоев населения эта цифра уже возрастает до 30%. «Недвижимость остается надежной финансовой инвестицией даже при нынешнем росте ипотечных ставок. Такой формат позволяет к тому же жить за сравнительно небольшие деньги», — считает Ив Кашемай. Однако возможность воспользоваться этой привилегией имеет лишь меньшинство людей, постоянно проживающих в Швейцарии. В то время как в собственном жилище живут почти 70% граждан стран ЕС, в Швейцарии, по данным Федерального ведомства статистики, этот показатель не достигает даже 40%. Такой ситуацией мы обязаны различиям в политическом и экономическом курсе, проводившемся во второй половине 20 века станами ЕС и Швейцарией. 

«В Испании, например, после завершения эпохи франкизма государство активно поощряло приобретение людьми домов в собственность. То же самое наблюдалось и в Великобритании в рамках так называемого неолиберального курса „тэтчеризма“, в рамках которого Маргарет Тэтчер в 1980-х годах активно выступала в защиту интересов простых граждан, с тем чтобы предотвратить совсем уж катастрофический социальный раскол. В Швейцарии же национальный экономический и социальный нарратив был сформирован вокруг монетарной стабильности и достижения полной занятости на рынке труда, вопрос же демократизации доступа к жилой собственности предметом активной государственной политики здесь никогда не был», — объясняет Солен Морван-Ру.

Еще одна швейцарская особенность заключается в том, что для приобретения недвижимости подавляющее большинство потенциальных владельцев должны влезать порой в огромные долги, для выплаты которой иногда не хватает и целой жизни. «В европейских странах родители передают имущество в полную собственность своим детям. В Швейцарии мы передаём внукам непогашенные долги», — отмечает Солен Морван-Ру. По ее мнению, истоки такой ситуации находятся, в частности, в исторически сложившейся структуре экономики, в рамках которой большое значение имеет банковско-финансовый сектор. Например, швейцарская налоговая система вообще практически не поощряет собственников выплачивать свои кредиты. 

Наоборот: при подаче налоговой декларации швейцарцы имеют право вычесть проценты по ипотечным кредитам из своего налогооблагаемого дохода. Так кто же откажется от такого подарка? Довольны и банки, которые обычно генерируют значительную часть своего оборота именно за счет процентов по ипотечным кредитам. В последнее время избыточная финансовая ликвидность, накопленная банками на фоне экспансионистской денежно-кредитной политики национального ЦБ, привела к значительному увеличению общего объема ипотечных кредитов в стране, что сделало Швейцарию мировым лидером по объему ипотечной задолженности из расчета на одно домохозяйство.

Маломобильный швейцарец

К трудностям с доступом к жилой собственности следует добавить еще и малую степень мобильности швейцарских трудовых кадров. «Во Франции, в частности, именно место работы определяет место жительства человека, и оно может меняться два-три раза за всю активную трудовую жизнь. В Швейцарии же все наоборот. Люди склонны искать работу рядом с домом, даже если это означает, что в будущем при смене места работы им придется преодолевать по дороге из дома в офис и обратно куда более значительные, чем раньше, дистанции», — отмечает Ив Кашемай. А когда семье швейцарцев наконец удается обзавестись квартирой или домом, они просто цепляются за них и почти никуда и никогда больше не переезжают. 

В самом деле, только 3% опрошенных порталом Money Park владельцев домов намерены продать свою недвижимость в ближайшие три года, 15% могли бы сделать это в течение четырех-восьми следующих лет. Рост стоимости недвижимости мотивирует владельцев не расставаться по возможности со своей собственностью. Они опасаются, что потом не найдут себе квартиру или дом аналогичного стандарта по приемлемой для них цене. Это может привести и приводит порой к абсурдным ситуациям: нередко в одном и том же городском районе пенсионер в одиночку занимает дом площадью 200 квадратов, а семья из пяти человек вынуждена ютиться в квартире площадью в 80 квадратных метров.

Дефицит еще долго не исчезнет

Несмотря на рост ставок по ипотечным кредитам и на вновь возросший после пандемии объем предложения, пока нет никаких признаков того, что дефицит индивидуального жилья в Швейцарии в ближайшее время сократится. Небольшой размер страны, нехватка земли под застройку и демографическое давление — всё это является основными негативными факторами, препятствующими спаду степени напряженности на рынке недвижимости», — считает Солен Морван-Ру. 

По данным банка Credit Suisse, к 2045 году в результате естественной убыли могут освободиться тысячи домов, занятых сейчас представителями поколения бэби-бумеров (родившиеся после 1945 года), и это обстоятельство может привести к некоторой разрядке ситуации на рынке недвижимости. Правда, совершенно неизвестно пока, сколько таких объектов недвижимости действительно будет выставлено на продажу, поскольку каждый второй такой дом, как правило, остается в собственности наследников.

А между тем Офелия также пошла проторенным путем и, стремясь окончательно перейти из статуса арендатора в статус собственника, обратилась за помощью к своей семье. Благодаря акту дарения со стороны матери она смогла на основании ее завещания въехать в ее дом, а впоследствии и обустроить его по своему вкусу, сделав капитальный ремонт.

Этот вариант поначалу не слишком понравился её партнёру Лорану, но паре, у которой теперь двое детей, он дает много преимуществ, причем «не только в финансовом, но и в эмоциональном плане, поскольку этот дом принадлежит моей семье уже на протяжении нескольких поколений», — объясняет Офелия. «Мы нашли среду обитания, которая нам подходит. Мы намерены прожить тут всю жизнь, а в идеале впоследствии и передать этот дом нашим детям». 

* настоящие имена редакции известны.