Швейцария отменит налог на вменённый доход от владения домами?

Вы владеете домом, живете в нем сами, в аренду не сдаете, но ведь могли бы? А тогда, пожалуйста, заплатите реальный налог на воображаемый доход. Keystone / Gaetan Bally

Понятие Eigenmietwert давно стало в Швейцарии примером того, как некогда здравая идея ненужно усложняет налоговую систему. О чем идет речь? Если совсем просто: вы владеете домом, живете в нем сами, в аренду не сдаете, но ведь могли бы? А тогда, пожалуйста, заплатите реальный налог на воображаемый доход с гипотетической сдачи в аренду вашего объекта. Действительно странно. И слишком сложно. Но мы объясним.

Тем более, что именно этот вопрос и будет вынесен на референдум 28 сентября 2025 года. А чтобы голосовать сознательно, нужно понимать, о чем идет речь. Этот вопрос интересен не только в качестве сюжета, достойного войти во все учебники налогового права, но еще и как напоминание о том, что прямая демократия порой предъявляет к избирателям весьма высокие требования в плане владения не самыми простыми знаниями. Итак!

Уже скоро, 28 сентября 2025 года, Швейцария проведёт референдум, который может привести к отмене системы налогообложения вменённого дохода от владения жилой недвижимостью (так называемый Eigenmietwert). При этом формально голосование касается другого вопроса, а именно, правительственного «Постановления о порядке взимания кантонального налога на «вторую недвижимость» (Bundesbeschluss über kantonale Steuern auf Zweitliegenschaften), то есть не на ту, в которой человек живет постоянно, а на ту, которую он, например, построил для себя в местах летнего или зимнего отдыха.

И именно от решения этого, казалось бы, совсем другого вопроса, зависит судьба всей швейцарской системы налогообложения жилья. На первый взгляд это может показаться какой-то путаницей — и это впечатление будет вполне адекватным. Однако такой формат объясняется долгим парламентским процессом выработки налоговой реформы, по итогам которого стало ясно, что отмена практики Eigenmietwert возможна только при условии введения и утверждения нового кантонального налогового режима (не обязательного, но опционального).

Почему этот вопрос оформлен именно так?

Дело вот в чем. Города давно уже, скажем так, созрели для отмены этой системы, но горные кантоны долгое время выступали против. Их аргумент: налог с вменённого (возможного) дохода от сдачи в аренду «вторых домов» (дач, курортных квартир и прочей недвижимости) приносит в бюджет традиционно не самых богатых регионов ощутимые доходы, а в случае отмены этой системы в их бюджетах образовалась бы солидная дыра. Логично! Поэтому, с тем чтобы заручиться поддержкой этих кантонов в рамках данной налоговой реформы, парламент предложил им альтернативу — возможность вводить кантональные налоги на второе жильё самостоятельно, не в обязательном порядке, а в плане опции, к которой можно прибегнуть, а можно и не прибегать.

Налог с вменённого (возможного) дохода от сдачи в аренду «вторых домов» (дач, курортных квартир и прочей недвижимости) приносит в бюджет традиционно не самых богатых регионов ощутимые доходы, а в случае отмены этой системы в их бюджетах образовалась бы солидная дыра. Keystone / Gian Ehrenzeller

Но для этого необходимо внести поправки в Конституцию, а это в Швейцарии можно сделать только на основании соответствующего решения, принятого народом на федеральном референдуме. Вот так и получилось, что новая частная налоговая реформа стала техническим форматом голосования по вопросу об отмене общей системы Eigenmietwert. Если избиратели и кантоны скажут «нет», то реформа будет остановлена. Если они одобрят эту инициативу, то система налогообложения жилой собственности в Швейцарии изменится радикально. Сложно? А ведь это только начало!

Что же такое Eigenmietwert?

Это вменённый (теоретический) доход, который государство условно приписывает владельцам жилой недвижимости в случае, если те проживают в ней, недвижимости, сами. Поскольку такие собственники не платят аренду, то считается, что они получают экономическую выгоду по сравнению с арендаторами жилья. Чтобы компенсировать эту разницу, кантоны устанавливают для владельца предполагаемую рыночную арендную плату, прибавляют её к его налогооблагаемому доходу — и взимают налог. По сути, это фиктивный доход, с которого, тем не менее, взимается вполне реальный налог. Его ставка определяется по-разному в каждом кантоне, но, как правило, она составляет показатель, рассчитанный с опорой на показатель на уровне не менее чем 60% от рыночной ставки аренды аналогичной недвижимости.

По сути, это фиктивный доход, с которого, тем не менее, взимается вполне реальный налог. Swissinfo.ch

За что эту систему критикуют?

Наибольшее раздражение система Eigenmietwert вызывает в среде владельцев жилья. Многие из них не понимают, почему они должны платить налог за то, что живут в собственном доме. Парламент уже предпринимал попытки отменить эту норму — но в 2012 году соответствующий законопроект провалился на референдуме, против него выступили 53% граждан, принявших участие в голосовании. Свою роль сыграли низкие ипотечные ставки. На первый взгляд низкие ставки по ипотеке — благо. Однако поскольку проценты по ипотеке можно вычитать из налогооблагаемой базы, то их снижение привело к росту налоговой нагрузки, причем еще и потому, что тариф налогообложения вменённого дохода оставался все эти годы прежним.

Согласно последим данным федерального правительства, в текущей ситуации выгоду от отмены этой системы получили ли бы около 80% владельцев жилья. С другой стороны, система Eigenmietwert имеет и определённые выгоды: владельцы домов могут ведь вычитать из налогов не только выплаты по ипотечным кредитам, но и расходы на ремонт и содержание домов, что создаёт, скажем так, пространство для «налоговой оптимизации».

Какие стимулы создает эта система?

Противники системы Eigenmietwert указывают на нежелательные последствия: система поощряет не погашать ипотеку, а наоборот — оставаться навечно в долгу у банка, с тем чтобы использовать соответствующие налоговые вычеты в свою пользу. Но именно это, по мнению экспертов, как раз и есть одна из причин того, что в Швейцарии сейчас регистрируется один из самых высоких в мире уровней частной задолженности домохозяйств. Согласно найденному парламентом компромиссу, отмена этой системы повлечёт за собой также ликвидацию практики вычетов из налогооблагаемой базы расходов на содержание и ремонт домов. При этом реформа предусматривает введение переходного периода, в рамках которого будут действовать особые условия для тех, кто приобрёл жильё совсем недавно: в течение 10 лет проценты по ипотеке можно будет по-прежнему вычитать из налогов — но с постепенным снижением допустимого объёма таких вычетов.

По сути, это фиктивный доход, с которого, тем не менее, взимается вполне реальный налог

Кто выиграет от отмены этой системы?

Пенсионеры — главные бенефициары. Сегодня они особенно страдают от налога на вменённый доход, так как после выхода на пенсию они теряют основной заработок, будучи по-прежнему обязанными платить налог, основанный на «предполагаемом» доходе от сдачи жилья в гипотетическую аренду. Кроме того, долги по ипотеке в Швейцарии выгодно иметь, пока у вас есть нормальная работа, но после выхода на пенсию такая нагрузка становится для пенсионеров проблемой, тем более что банки вынуждены отказывать таким людям в продлении ипотечного кредита, видя, что пенсии на обслуживание ипотеки уже не хватает. В совокупном результате свое жильё может превратиться после выхода на пенсию в непосильное бремя. Реформу поддерживают прежде всего бюргерские партии в центре и правее центра: Швейцарская народная партия (SVP), партия «Либералы» (FDP), партия «Центр» (Mitte).

Кто против реформы и почему?

Социал-демократическая партия (SP), «Зелёные» (GPS) и Ассоциация арендаторов (Mieterverband) выступают против. Арендаторы опасаются, что исчезновение Eigenmietwert нарушит налоговый баланс между ними и владельцами жилья. Социалисты подчёркивают, кроме того, риск снижения налоговых поступлений именно в данный момент, хотя правительство и разработало уже масштабные меры по экономии федеральных бюджетных расходов.

Потери, правда, зависят от уровня процентных ставок: при низких ставках удар по бюджету будет ощутимее, при ставках выше 3% — напротив, федеральный бюджет даже выиграет. Так или иначе, по словам SP, потери от реформы исходя из средних ипотечных ставок в 1–1,5%, могут дойти до 2 млрд франков в год. Федеральная налоговая служба (Eidgenössische Steuerverwaltung) указывает, что при процентах выше 3% федеральный общественный бюджет начнёт получать больше, чем терять. В 2022–2023 годах десятилетние фиксированные ставки действительно превышали этот порог.

Как реагируют кантоны и экономика?

Скептически. Конечно, горные кантоны получат право вводить, или не вводить, собственные налоги на «вторую недвижимость», но получит ли этот новый порядок политическую поддержку на кантональном уровне? Сказать сложно. Банки, напротив, выступают против реформы, поскольку существующая система активно стимулирует ипотечный бизнес и побуждает людей из налоговых соображений оставаться в долгу у банков. Сфера экономики разделилась: строительный сектор выигрывает от инвестиций в жильё, а домовладельцы надеются, что после реформы у них останется больше средств на содержание объектов.

Что произойдёт после отмены системы Eigenmietwert?

Если реформа будет одобрена, то вся налоговая система изменится через примерно два года. Налог на вменённый доход будет отменен по всей стране. Кантоны получат право сами вводить или не вводить налоги на «вторые дома», но конкретные меры реализации новой нормы будут приниматься кантональными парламентами и, возможно, также выноситься на местные референдумы.

Так как понять, как голосовать?

Да, тут всё немного запутано. Коротко.

Хотите отменить Eigenmietwert? → Говорите «да» реформе

Хотите сохранить нынешнюю систему? → Говорите реформе «нет»

Позиции партий и общественных организаций

В пользу реформы и за отмену системы Eigenmietwert выступают:

Правительство и обе палаты парламента;

Партии: SVP (Швейцарская народная партия), FDP («Либералы»), Mitte («Центр»), EVP («Евангелисты»);

Организации: Gewerbeverband (Союз предприятий малого и среднего бизнеса) и Hauseigentümerverband (Союз владельцев жилой собственности).

Против реформы и за сохранение системы Eigenmietwert выступают:

Партии: SP (социалисты), Grüne («Зелёные»)

Организации: Kantonskonferenz (Постоянное совещание представителей кантональных правительств), Mieterverband (Союз арендаторов жилья);

Горные кантоны.