Почему богатая Швейцария — страна арендаторов квартир?

Многоквартирный дом в Цюрихе. © Keystone / Gaetan Bally

Большинство населения Швейцарии живет на съемных квартирах. В Европе это, бесспорно, случай исключительный. Данный факт оказывает сильное влияние на повседневный быт людей, на окружающую среду, политику и, конечно же, на жилищно-коммунальное право, хотя и не всегда так, как того можно было бы ожидать.

Тому, кто впервые решил поселиться в Швейцарии или просто переехать в другой город, с большой долей вероятности придется арендовать жилье в многоквартирном доме. Ведь Швейцария — страна квартиросъемщиков. Они составляют 58% от общей численности населения. Для Западной Европы такой высокий процент скорее нетипичен, потому что во всех остальных развитых странах Старого света большинство составляют как раз собственники жилья, причем Германия с долей собственников, едва превышающей 50%, образует своего рода пограничный случай. 

В целом доля домовладельцев в Западной Европе, как правило, составляет показатель от двух третей и более. Швейцария в этом смысле пример исключительный. И если тут, как правило, не видят ничего плохого в своей исключительности, то такой структурой рынка жилой собственности гордятся тут явно не все и не всегда. И в самом деле, в СМИ можно регулярно видеть такие стандартные заголовки,как, например: «Для большинства людей в Швейцарии мечта о собственном доме лопнула». Именно так озаглавила недавно свой материал на тему растущих цен на дома в собственность популярная газета «20 минут». А мечты ведь эти не просто имеют в виду собственную однушку в «человейнике», нет, речь ни много и ни мало о «домике с садом».

Только на самом ли деле столь уж негативна ситуация, когда большинство людей живут в съемных квартирах и в основном в многоквартирных домах? И какие последствия имеет это обстоятельство для повседневного быта, экономики и окружающей среды? Журнал «Швейцарское ревю» (Die Schweizer Revue), орган МИД, издаваемый специально для швейцарских граждан, живущих на ПМЖ за рубежом, проштудировал целый ряд научных исследований, побеседовал с экспертами и организациями арендаторов и собственников жилья, и выяснил, что последствия эти и в самом деле весьма многообразны, но что они не всегда такие, как того можно было бы ожидать. Предлагаем Вашему вниманию нашу прогулку по Швейцарии — стране арендаторов жилья, в девяти тезисах.

Тезис № 1: Если большинство живет в съемных квартирах, то это препятствует бесконтрольному разрастанию городской среды в ущерб природе

Архитектор Бенедикт Лодерер (Benedikt Loderer), «городской путешественник» и представитель партии Зеленых из города Биль/Бьен на западе кантона Берн, не видит ничего плохого в том, что в Швейцарии доля съемного жилья столь высока. «Строительство многоквартирных домов позволяет осуществлять более плотную застройку, что препятствует бесконтрольному разрастанию городской среды в ущерб природе», — говорит он. Бенедикт Лодерер — непримиримый критик так называемой Hüsli-Pest («эпидемии индивидуального строительства»), из-за чего все более обширные площади в Швейцарии превращаются в типичные субурбии. 

Коттедж в городе Бальтенсвиль (Baltenswil), кантон Цюрих. Keystone / Steffen Schmidt

«Если восемь с половиной миллионов человек, живущих в Швейцарии, разместить в индивидуальных жилых домах, то эти дома застроят просто всю страну без остатка», — уверен Б. Лодерер. Он считает, что мечта о собственном домике на природе основана на иллюзиях. «Собственники обладают такими домами лишь номинально, фактически же эти дома принадлежат банкам, выдающим ипотечные кредиты».

Тезис № 2: Тот, кто живет на съемной квартире, мало чем может помочь борьбе с изменением климата

Режим отопления квартиры и то, насколько хорошо в ней сделана теплоизоляция, — это зависит от собственника квартиры. Сейчас власти в связи с войной России против Украины и с ростом цен на энергоресурсы призывают немного прикрутить батареи и отапливать квартиры менее интенсивно. Но сделать это не так-то просто, ведь как раз во многоквартирных домах старших поколений расход тепла зачастую измеряется и рассчитывается не индивидуально, а обобщенно. Общая стоимость отопления распределяется потом поровну между всеми квартиросъемщиками. Получается, что экономное домохозяйство платит и за себя, и за того расточительного парня, живущего за стенкой. 

Тем не менее остается открытым вопрос о том, упростила ли бы более высокая доля собственников жилья процесс перехода на альтернативные источники энергии. Хотя чего зря рассуждать, такого рода вопрос все равно будет в итоге решаться всем народом на референдуме. И здесь уже сейчас идет тихая, но жесткая борьба: лобби собственников недвижимости выступает против более жестких и строгих строительных норм и правил (СНИП), тогда как лобби квартиросъемщиков их скорее поддерживает. 

Тезис № 3: Более высокий процент съемного жилья свидетельствует о всеобщем благосостоянии

Казалось бы, чем богаче страна, тем больше людей могут позволить себе собственное жилье. Однако справедливо как раз обратное: чем беднее страна, тем большее количество граждан живет в своих четырех стенах. Об этом красноречиво свидетельствует и статистика. В Европе самый высокий процент собственников жилья — более 96% — наблюдается в Албании и Румынии, в Португалии, Испании и Греции этот показатель достигает трех четвертей, что тоже очень много.

Вывод: чем ниже уровень жизни, тем важнее становится жилая собственность в качестве залога более или менее нормального личного материально положения. Именно так же выглядит положение и на постсоветском пространстве, где практически бесплатная передача в собственность людям их квартир стала после распада СССР важнейшей рыночной реформой. Но подобное, как ни странно, можно наблюдать и в Швейцарии: самая высокая в стране доля собственников жилья, 58% и 54% соответственно, наблюдается в сельских и не столь промышленно развитых кантонах Аппенцелль-Внутренний и Во. В экономически более сильных кантонах Базель-городской и Женева этот показатель, напротив, составляет всего лишь 15 и 18 процентов. Здесь, как и вообще в больших городах и в развитых кантонах, таких как Цюрих и Цуг, население живет в основном именно на съемных квартирах.

Тезис № 4: Система аренды работает хорошо, жить на съемной квартире часто оказывается дешевле, чем владеть собственностью

Эксперт в области политической географии Швейцарии Михаэль Херманн (Michael Hermann) предлагает довольно парадоксальное объяснение, почему в богатой Швейцарии столь высок процент квартиросъемщиков. «У нас существует базисное доверие в тезис о том, что вполне нормально можно жить даже и тогда, когда квартира не принадлежит тебе самому».

В принципе в Швейцарии, считает М. Херманн, «общественные или кооперативные формы хозяйствования всегда были более развиты, чем где бы то ни было». Например, ведущие розничные торговые сети страны Migros и Coop организованы как раз по принципу товариществ (кооперативов). Так что имеющиеся во многоквартирных домах такие места общего пользования, как прачечная (обычно расположена в подвале), — это на самом деле очень по-швейцарски.

Многоквартирный дом на шумной улице Лимматштрассе в Цюрихе, не самая лучшая локация и не самый привлекательный жилой объект. © Keystone / Christian Beutler

К тому же снимать жилье оказывается порой куда дешевле, нежели владеть им, о чем свидетельствует недавний очередной доклад на эту тему, опубликованный банком Credit Suisse. «Общие расходы бюджетов домохозяйств на цели финансирования жилой собственности превосходят расходы по аренде аналогичной квартиры». Правда, тут есть одна поправка: такая ситуация сложилась лишь сейчас в ситуации роста стоимости ипотечных кредитов и ссуд на строительство домов. Раньше, условно в 2008 году, когда ипотечный процент держался на низком уровне, все было как раз наоборот. 

Иными словами, вполне можно сказать, что в настоящее время идет возвращение к некоему нормальному состоянию. Разумеется, такие исследования мало что могут сказать об отдельных единичных случаях. При этом не надо забывать, что в целом жилье в Швейцарии, равно как и жизнь здесь, особенно по сравнению с другими западными странами, очень дороги. Расходы на оплату аренды, особенно это касается малоимущих слоев населения, традиционно являются значительной нагрузкой на семейный бюджет.

Тезис № 5: Жизнь квартиросъемщика разнообразна, но беспокойна 

Как свидетельствует статистика, ежегодно квартиру меняет каждый десятый житель страны. При этом собственно смена квартиры имеет куда большее значение, нежели перемена места жительства: в 2020 году средняя дистанция переезда в Швейцарии составила всего 12,5 км. Почти три четверти переехавших изменили количество комнат в новой квартире, причем в обоих направлениях: кто-то переехал в более просторную, а кто-то — в меньшую по площади квартиру. По-видимому, люди тем самым активно приспосабливают размер квартиры под изменившиеся условия и обстоятельства своей жизни. Не вызывает удивления поэтому и тот факт, что швейцарцы, живущие в многоквартирных домах, переезжают вдвое чаще тех, кто имеет свой собственный дом.

Каждый год 10% швейцарцев меняют квартиру, организация переездов стала в стране очень выгодным и развитым бизнесом, но для переезжающих отнюдь не дешевым: профессиональный переезд может стоить от 3 000 франков / долларов. Keystone / Urs Flueeler

Так что жизнь квартиросъемщика, как правило, разнообразна, но беспокойна. Под конец активной трудовой жизни швейцарец, как правило, успевает пожить в дюжине и более квартир. Но у такой гибкости есть и обратная сторона: в большинстве городов страны поиск квартиры — это почти как работа на полный день. Хорошие и дешевые квартиры, которые здесь большая редкость, обычно распределяются «среди своих» и на рынок не попадают. Те, у кого нет ни большого дохода, ни широкого круга друзей, вынуждены жить или далеко от центра, или в не очень привлекательных квартирах, например с окнами на шумную автомагистраль.

Тезис № 6: С политической точки зрения Союз квартиросъемщиков должен был бы иметь куда большую власть

В Швейцарии царит прямая демократия. И можно было бы предположить, что квартиросъемщики могут без труда выносить на референдум любой вопрос и добиваться при этом своего. Но не тут-то было. Так, 9 февраля 2020 года швейцарцы отвергли народную законодательную инициативу Швейцарского союза квартиросъемщиков (Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband MV), предлагавшую реализовать пакет мер с тем, чтобы в стране было «больше доступных квартир». Против в итоге проголосовали 57%. Дело в том, что текст инициативы содержал требование обязать застройщиков по меньшей мере десять процентов строящихся квартир делать социальным жильем, «доступным по оплате». Однако социализм в Швейцарии всегда был непопулярен.

Этот провал — случай не единичный, по меньшей мере на национальном уровне Союз квартиросъемщиков еще не добился от народа взаимности ни по одной из своих законодательных инициатив. Так что же, Швейцария — страна квартиросъемщиков, мечтающих о собственном жилье и поэтому соответствующим образом и голосующих на референдумах? В Союзе домовладельцев (Hauseigentümerverband HEV) считают, что это именно так. Они ссылаются на опросы среди тех, кто ищет жилье. Эти опросы показывают, что в приобретении жилья в собственность заинтересованы прежде всего люди среднего возраста, «потому что они хотят иметь свой стол и дом на более долгий срок».

Однако и генеральный секретарь Союза квартиросъемщиков, депутат Федерального парламента от партии «Зелёных» Натали Имбоден (Natalie Imboden), тоже констатирует: «Мечта о жилье в собственность существует потому, что тогда человек уже не рискует быть выселенным из квартиры». Уточним, что владелец съемной квартиры может сказать арендатору, что данная площадь нужна ему самому и попросить в разумные сроки освободить квартиру. Было бы неверно полагать, что с политической точки зрения Союз квартиросъемщиков (MV) заведомо находится поэтому по отношению к Союзу домовладельцев (HEV) на проигрышных позициях. Ведь народные законодательные инициативы Союза домовладельцев ранее проваливались на референдумах также не менее активно. Скорее, обе организации обладают одинаковым политическим и административным ресурсом, что делает их непримиримыми противниками, находящимися в ситуации вечного пата.

Тезис № 7: Мир швейцарских квартиросъемщиков расколот пополам

Арендная плата в Швейцарии во многих отношениях отрегулирована вплоть до мельчайших деталей, например, когда речь идет о том, до какой температуры (20 градусов) должна отапливаться квартира или до какой суммы квартиросъемщики должны сами платить за ремонт (до 150 франков / долларов). В стране также действует жесткая увязка квартирной платы с реальными расходами собственника: любое увеличение арендного процента (а именно так правильно называть аренду, поскольку квартира рассматривается в Швейцарии как капитал, сданный вам в распоряжение, а за использование капитала нужно платить процентом от данной суммы) должно быть рационально и убедительно обосновано, например, фактом объективно возросших расходов. Однако в реальности куда большую роль играет все-таки не жилищное право, но рынок, что особенно актуально для ситуации смены арендатора. 

В сильно упрощенном виде итог выглядит следующим образом: в существующих условиях защита интересов квартиросъемщиков в целом обеспечена неплохо. Правда, как уже указывалось, вас могут попросить «выйти вон», однако даже и в этом случае квартиросъемщики имеют неплохие шансы потребовать отсрочки такого решения, из-за чего данная тяжба может растянуться на годы. Что касается ситуации смены арендатора, то здесь сразу видно, что мир квартиросъемщиков в Швейцарии расколот на две части: на тех, кто снял себе квартиру еще лет сорок назад и с тех пор живет и платит за квартиру гораздо меньше нынешних тарифов, и на тех, кто вынужден был снять такую же квартиру, но недавно. Так что в Швейцарии выгодно долго жить на одном месте, потому что произвольно повысить вам аренду тут практически невозможно.

Тезис № 8: Квартиросъемщики опасаются конфликтов с собственниками квартир

Однако иметь права и пользоваться ими — это две большие разницы, даже если речь идет о колоссальной сумме в 78 млрд франков, а именно столько, по имеющимся данным, переплатили квартиросъемщики собственникам жилья за последние 15 лет. В частности, к такому выводу, что неудивительно, пришло исследование, проведенное по заказу Союза квартиросъемщиков. Речь идет об уже упомянутом арендном проценте, который формируется в том числе на основе процентов по кредитам на строительство домов. И как раз эти проценты начиная с 2008 года переживали понижательный тренд, а ведь арендная плата продолжала расти. Представители Союза домовладельцев со своей стороны считают, что это все «выдумки и бабушкины сказки», потому что в этом расследовании не были учтены возросшие коммунальные расходы и рост объемов инвестиций, что сам Союз квартиросъемщиков отрицает, мол, ничего подобного, мы все учли! 

Бесспорно одно: многие арендаторы не стали требовать от владельцев собственности снижения квартплаты, даже имея на руках все правовые козыри. Почему? Согласно опросу, проведенному опять же по заказу Союза квартиросъемщиков, многие арендаторы просто опасаются ссориться с собственниками жилья. «Отношения арендаторов и владельцев собственности не так уж и плохи, как это изображает Союз квартиросъемщиков», — считает директор Союза домовладельцев Маркус Майер (Markus Meier). При этом он ссылается на опрос, проведенный по поручению федерального правительства, согласно которому 63% респондентов «скорее довольны» или «очень довольны» актуальной ситуацией с жилищным правом и с арендными процентами. Но теперь, когда проценты по кредитам на строительство объектов жилой недвижимости начали снова расти, когда растет инфляция и ипотечные кредиты начинают дорожать, игра может начаться заново, вот только все теперь будет развернуто в противоположную сторону: это значит, что скоро собственники жилья могут потребовать от жильцов повышения арендной платы. Любопытно, будут ли они в интересах сохранения мира и взаимопонимания вести себя в отношениях с арендаторами так же сдержанно? 

Тезис № 9: А теперь самый главный и неудобный вопрос: «А как насчет защиты интересов квартиросъемщиков?»

Либеральный экономический аналитический центр Avenir Suisse считает, что нынешнее швейцарское жилищное право является хорошим образцом классического гельветического компромисса. «Здешний рынок съемных квартир регулируется сравнительно либерально. Поэтому в Швейцарии вполне можно найти съемные квартиры хорошего качества. В других странах доступные съемные квартиры были буквально выдавлены с рынка чрезмерным госрегулированием». В этом Avenir Suisse как раз видит и основную причину такого большого числа жителей страны, живущих на съемных квартирах, тем более что «убитых» квартир тут почти нигде нет. 

Иначе видит ситуацию Натали Имбоден из Союза квартиросъемщиков. «В городских агломерациях и в урбанизированных регионах страны, где и проживает большинство людей, рынок арендного жилья не работает. Здесь необходима более серьезная защита интересов арендаторов, потому что иначе собственники жилья будут получать завышенные доходы, ничего особенного при этом для арендаторов не делая». Председатель Союза домовладельцев, член парламента кантона Базель-сельский от консервативной Швейцарской народной партии (SVP) Маркус Майер (Markus Meier), с этим не согласен. «Все наши члены тоже страдают от того, что в городах и агломерациях существует слишком мало пространства для строительства жилья. А чрезмерно щедрые меры по „защите интересов арендаторов“, как того требует Союз квартиросъемщиков, еще больше сократили бы предложение на рынке жилой недвижимости».